一戸建ての家を売ると高確率で損をする?売却損を防ぐ5つの方法
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売却に出されている家の築年数は10年前後が最も多く、相場としては4,000~5,000万円ほどで売れていきます。
純粋に考えるとかなりの利益ですが、仲介手数料や譲渡税、新居購入費や引っ越し費用、住宅ローンの返済などの出費がかかるので、予想通りに家が売れなければ逆に損をしてしまう場合もあります。
せっかく不動産取引をおこなったにもかかわらず損をするということがないように、この記事では家の売却を成功させるコツについて解説していきます。
※家の査定・売却のコツはこちらにも詳しくまとめてあります!
家を売ると本当に損をする?
「家を売りたい」と家族や友人に告げると、多くの人が「損するって聞いたよ。やめときなって」と言ってきます。
実際、ネットでも「家を売るのは損」と断言するところさえあります。
実は、こうした論調は半分当たっているものの、必ずしも正確な見方とは言えません。
そもそも、家を売って損をしたかどうかは考え方次第で変わります。
家は古本・古着と一緒で、買った時の価格より売る時の価格のほうが安くなります。ただ、例えば1,500円で買った本が1,000円で売れたからと言ってそれが損と言えるでしょうか?
確かにトータルで500円の損失という意味では損ですが、古本の相場を考えると購入額の3分の2で売れたのはかなりラッキーと言えます。
こうした背景を考えると「家を売ると損」と断言してしまうのは、叙述トリックの一種な気がしてなりません。
維持コストの支払いをカットできる
そもそも、売れた価格が高ければ得なのかと言われると、必ずしもそうではありません。
全ての不動産は、所有者に対して固定資産税がかかります。
いらない相続物件を放置していても、誰かに貸していても固定資産税はかかるので、この支払いを避けるには所有権自体を第三者に移すしか方法はありません。
売却をすればスムーズに固定資産税の支払いを免れることができ、かつお金も懐に入ってくるので、そのまま放置しておく場合と比べれば安値でしか売れなくても絶対にお得なのです。
将来的に使い道があるケースは少ない
中古の家を売った場合、購入時の価格から売却価格が下がってしまうケースがほとんどです。
だからといって、売らずに所有しておくことが得策かと言われると、必ずしもそうとは言えません。
住まなくなった戸建て住宅などは、将来的に利用することになるケースは多くありません。
現時点で使い道が思い浮かばない場合は、早期に売却してしまった方がお得なことが多いです。
家を売って売却損が発生する要素
家を売却した時に、売却価額が購入価額よりも低くなることを売却損といいます。
売却損が発生する要素は、下記の通りです。
築年数の経過
建物の価値が築年数によって下落し、売却価格が購入時の取得費より低くなった場合は、売却損が発生しやすくなります。
地価の下落
物件周辺の地価が購入時より下がり、売却価格が取得費以下になった場合も売却損が発生しやすくなります。
特に、観光地などは需要の推移に応じて価格が大きく下落するケースがあります。
住宅ローンの残債が大きい
住宅ローンの残債が残ったまま家を売却する場合、実際の手取りは残債を完済した後に残る金額となります。
そのため、残債が大きい場合は売却損が大きくなりやすいです。
売却費用が大きい
家を売却する際にかかったリフォーム・リノベーション費用、不用品処分費用、解体費用などを売却費用と言います。
この費用が大きいと、売却損が大きくなりやすいです。
家を売って発生する売却損は平均いくら?
中古の一戸建てを売却した場合は、売却損が発生するケースがほとんどです。
上記グラフの通り、戸建て住宅の資産価値は築22年前後を目途に大きく下落して、以降は緩やかに下落していきます。
実際の取引事例を見ると、購入価格と売却価格の差(売却損)は、平均1,000万円ほどとなっています。
家の売却損はマンションより大きい
一般的に、中古一戸建てを売却した時の売却損のほうが、マンションを売却した際の売却損より大きくなります。
これは、築年数の経過による価値の下落率が、戸建ての方が大きいためです。
戸建ての建物部分とマンションの下落率は、およそ2倍の差があります。
家の売却損は繰越控除を使って処理する
家を売って利益が出た場合(売却価格>購入費用)は、譲渡所得税が発生しますが、この税金は物件の所有期間を5年超にすることでほぼ半額に済ませることができます。
➝不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説売却損(売却価格<購入費用)が出た場合は譲渡所得税は発生しませんが、それでもどうにかして損失分を無くしたいですよね?
実は、家の売却で損をした分も特例を使うことでイーブンにすることができるのです。
では、どうすれば良いのか、ここから詳しく解説します。
家の繰越控除特例は2種類
売却で被った損失を給与所得から補えない場合、マイナス分をどんどん次年度に回して処理をすることができます。
これを、繰越特例といいます。
繰越特例は、家を買い換える場合と売却のみの場合で、利用できるものが異なります。
- 買い換え時の特例:今まで住居利用していた家を売り、引っ越し・新居購入をおこなう場合のみ利用可能
- 売却のみの特例:今まで重機利用していた家を売るが、特に住み替えはしない(その後、賃貸マンションに入居するなど)場合に利用できる特例
繰越控除を使った場合の具体的な例
この繰越控除を利用するとどうなるのでしょうか?ここからは具体的なケースを例に開設していきます。
例えば、所得が年500万円の人が家を買い換えて2,500万円損をしたとします。
この場合、繰越控除を使うと以下のようになります。
売却してからの時間 | 所得 | 控除した結果 |
---|---|---|
売却した当年 | 500万円 | 2500万-500万=2000万円→課税0 |
2年目 | 500万円 | 2000万-500万=1500万円→課税0 |
3年目 | 500万円 | 1500万円-500万=1000万円→課税0 |
4年目 | 500万円 | 1000万-500万=500万円→課税:500万円 |
高額な損失も、4年をかけて損益通算することができましたね!
→不動産売却で損失が発生したら繰越控除特例を使おう!売却損をそのままにしないコツ
控除の利用条件
ただ、注意点としてこの控除はどんな人も利用できるわけではありません。
まず、以下2つの条件を満たしていることが大前提となります。
- 2019年12月31日までに譲渡がおこなわれている
- 引き渡し年の1月1日までに所有期間が5年を超えている
更に、以下の5つの条件のうちどれか1つに当てはまることが必要です。
- 売った物件が自分が住んでいる住まい
- 以前暮らしていた物件を3年後の12月31日までに売る
- 1と2のいずれかを満たす家屋とその敷地
- 売る前に災害などで家が減失した場合は、所有期間が引き渡し日から5年を超える場合、以前敷地であった土地に適用される
原文はもっと難しい文章で書かれていますが、かみ砕いて読めば内容はかなりわかりやすいです。
所有期間の計算は間違いやすいので注意
2013年4月1日に取得した物件を2018年4月1日に売却する場合、普通に考えれば「所有期間5年ピッタリで売った」と見なせますよね。
ただ、不動産業界で言う所有期間とは取得日から引き渡し年の1月1日までとなります。
つまり、上のケースでは所有期間は2013年4月1日~2018年1月1日=4年8か月となります。
このルールを知っていないと高確率で勘違いするので注意しましょう。
特例制度を利用するには確定申告が必須
不動産売却を行って損失を被ったとしても、税金に関する特例措置を受ければ、損失分を相殺することができます。
ただし、特例措置を利用するには、売却を行った翌年の2月半ばから3月半ばにかけて実施される確定申告を提出しなければ、特例措置の利用ができません。
また確定申告の提出は、売主本人が作成しなければならないうえ、未提出でことを済ませてしまうと、特例措置が受けられないだけじゃなく、脱税とみなされ、様々なペナルティを課せられる恐れがあります。
家の査定を複数社に依頼して売却損を防ぐ
家の売却で損をしないためには、まず複数業者に査定を依頼することが大切です。
不動産業者はそれぞれ評価基準や実績が異なるので、少しでも良い業者をみつけ、媒介契約を結ぶことが理想的ですよ。
複数業者に査定を依頼するときに便利なのが、一括査定サイトです。
→不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気15社を厳選紹介【2023年最新】
家の簡単な情報を入力するだけで、複数社への依頼が無料でおこなえますよ!
訪問査定も複数社に依頼しよう
一括査定サイトで依頼できるのは机上査定(簡易査定)というデータのみを使った方法であり、実際に内部を細かく調査する訪問査定に比べると算出額の信ぴょう性は落ちます。
→不動産の簡易査定(机上査定)とは?査定方法と注意点を解説ただ、訪問査定はコストと費用が掛かるので、多くの業者に依頼するのは難しいでしょう。
そのため、2,3社ほどまで簡易査定で業者を絞り込んでから、それぞれに訪問査定を依頼すると、より正確な業者比較ができますよ。
不動産売却が得意な業者に相談・査定依頼を出す
不動産会社には、売却の対象にしている物件種別があり、取り扱いの得手不得手があります。
例えば、戸建て住宅やマンションなどの居住用物件の取り扱いが得意な会社があれば、土地取引に特化している会社、また特定の地域の特色を熟知していて、地域内で高い売却実績と信頼を得ている会社など、様々な会社があります。
不動産会社に査定依頼をお願いしたとき、査定額に100万円単位で差額が生じるのは、物件の取り扱いを得意としているかや、営業力によるところが大きいです。
物件を高値で取引するなら、売却を控えている物件種別の取り扱いに長けていながら、地域の不動産動向に関する情報網が充実している会社を選びましょう。
不動産売却で損しない工夫として一度専門家に相談しておくこと
ここまで、不動産売却で損しないための工夫や方法を解説してきました。
不動産売却において、100%得をするという保障はなく、損する可能性もあります。
むしろ、その時の不動産の需給や物件そのものの資産価値、経済状況など、様々な影響によって、売却損を被る可能性の方が高いといっても過言ではありません。
しかし、今回紹介した方法を行うことで、売却損の発生リスクを最小限にとどめることは可能です。
また売却に関して不明点や疑問点が出たら、その都度、不動産会社や売却を得意とする会社に相談してみましょう。
何も知らないで売却を行うよりも、知識という武器を持ってから売却に臨む方が売却損を引き起こす可能性が低いです。
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