不動産取引において、売買契約が成立したときに支払い義務が発生するのが仲介手数料です。

→不動産売却における仲介手数料の金額と必要性

この手数料は50万円近い出費になるので、会計・簿記・経理上の扱いが気になる方も多いのではないでしょうか。

金額自体は、不動産会社が割引サービスなどを特別に実施していない限りは、物件価格の3%+6万円で設定されていることがほとんどなので、査定額がわかれば大体の目安はつけられます。

仲介手数料の定義はあいまい

不動産取引において、仲介手数料の意義や重要性はしっかりと定義されておりません。

そのため、不要ではないかという意見も多く聞かれます。

多くの資料では、仲介手数料は業者に対する報酬だと言われています。

基本的に不動産売却は仲介業者に販売活動を委託することでおこなわれるので、報酬というのはしっくりくる名称です。

また、法律上では、仲介手数料を「情報提供料」という言葉で総称しています。

これは、取引の媒介も含めた専門性の高い情報を、業者の仲介によって得ることができたので、その分の費用を支払うという意味です。

どちらにせよ、報酬という意味合いが強いようですね。

不動産売却を行った後は、税務署に確定申告を提出しなければなりません。

確定申告を行った後で、譲渡所得税等を納付するわけですが、特定の条件を満たしていれば、特例などの税制優遇措置で所得税の軽減につながります。

ここでは、仲介売却を行ったときに支払った仲介手数料の勘定項目と按分方法を解説します。

仲介手数料の勘定項目

不動産を仲介売却で売却したときに発生する「仲介手数料」の勘定科目は、支払手数料として処理します。

そもそも仲介手数料は、仲介売却で不動産が売れた際、売買契約の仲介や売却活動を行ってくれた不動産会社に支払う成果報酬です。

支払額は、売却価格の範囲に応じた上限額の範囲で支払いを済ませていきます。

また仲介手数料は、不動産売買の際に発生する費用に該当するので、経費として計上確定申告の時に経費申請ができます。

仲介手数料を経費として申請すれば、譲渡所得を抑えることができます。

ただし、仲介手数料を経費として計上する場合は、確定申告を提出するときに、不動産売買契約書、仲介手数料の領収書などの証明書を添付する必要があります。

仲介手数料の按分方法

仲介手数料の按分方法は、売却した不動産の種類によって異なります。

例えば、土地のみを売却した場合、仲介手数料を全額「土地の売却費用」として計上し、建物のみを売却した場合は、仲介手数料を全額「建物の売却費用」に計上します。

また土地と建物の両方を売却した場合は、売却した土地と建物の面積比で仲介手数料を按分して計上します。

たとえば、土地面積が100平方メートル、建物面積が200㎡の不動産を売却し、仲介手数料が30万円だった場合、仲介手数料の按分は、以下の通りになります。

この方法を用いて、仲介手数料を経費として計上すれば、所得税の節税に繋がります。

不動産取引でかかった仲介手数料をどのように仕訳するかですが、どのような取引をおこなったかによって内容は大きく異なります。

不動産を購入・相続による譲渡などで引き受けた場合は、仲介手数料は不随費用として不動産取得額に足されます。

つまり、仲介手数料の金額も不動産の購入費に計上し、資産の計算をするということです。

不動産賃貸の場合は支払手数料勘定を利用して処理

物件を賃貸する場合は、支払手数料勘定を利用して処理をします。

支払手数料は簿記用語の一種で、手数料・報酬の支払い処理をする費用勘定のことです。

つまり、賃貸の場合は購入・相続と違い、仲介手数料を費用として処理するということです。

仲介手数料支払い時には所得税の源泉徴収は不要

「報酬」と聞いて思い出すのは、司法書士に支払う報酬が挙げられます。

登記などを依頼するときに支払わなければならない費用であり、不動産売却では欠かせないものですが、このときは所得税の源泉徴収をおこなう必要があります。

一方で、仲介手数料の場合は所得税の源泉徴収は不要となっています。

両方とも「報酬」と称されることが多いので紛らわしいですが、仕訳の方法だけでなく、こうした細かい違いも覚えておくことをおすすめします。

不動産の取得は「非課税仕入」となります。

つまり、不動産の所有権移転自体に税金はかからないということです。

一方、仲介手数料は「課税仕入」になるので、消費税が課されます。

不動産売却において支払い義務がある費用は金額が大きいので、消費税がかかるとかなりの負担増加になってしまいます。

それぞれの費用に税金が付加されるか、あるいは税率がかけられるかは、しっかりと確認しておかないといけない事項なので注意しましょう。

資料によっては税金を抜いて表示しているものもあれば、含んで表示しているものもあるので、実費はいくらなのかの確認をしっかりとしておきましょう。

仲介手数料の仕訳は不動産売却後の資金計画において重要です。

また、こうした費用の性格を調査することは、仲介手数料に限らずおこなっておきましょう。

不動産を売ることで急激に収入が増えるということを考えると、新たに費用がかかるほかにも既存の保険金などが大幅に値上げするという事態も考えられます。

また、譲渡所得税などで利用された特別控除の意味を混同してしまい、国民保険料まで控除されたと勘違いする人も中にはいます。

売却代金が入ってくるのを利益、お金が出ていくのを損失と大きく分けるのではなく、それぞれの費用の意味と違いを調べておくのが理想的です。

不動産売却は費用の意味を理解することが大切

控除も減額も売り手から見れば、費用の削減であることには変わりないでしょう。

多くの場合、減額よりも控除のほうが出費は安くなるので、控除を選ぶ人のほうが多いはずです。

しかし、控除というのは出費額が削減されているわけではないので、課税の事実が消えるわけではありません。

それによって仕訳に大きな影響が出るようであれば、一時的に出費がかさむとしても減額を選ぶほうがお得です。

不動産引き渡しから翌年以降までを見越していくことが売り手には求められます。

仲介手数料の仕訳のルールとは？

申告の際、不動産売買契約書や仲介手数料の領収書などの証明書を添付し、仲介手数料を経費として支払うことで、結果としての譲渡を軽減し、結果として得られる税金の節税につながることができます。

処理は、不動産取引の種類に応じて異なる按分方法に基づいて行われます。

同様に、土地と建物がセットで売却された場合、仲介手数料は土地と建物の比によって按分されます。

仲介手数料の仕訳の注意点とは？

仲介手数料の仕訳は取引の種類に応じて異なるルールが適用される点に注意が必要です。

不動産購入や相続による譲渡の場合、仲介手数料は不動産取得額に加算され、費用として考慮されます。

一方、不動産賃貸の場合は支払い、手数料控除を使って費用として処理します。 、司法書士への報酬のような他の一部の報酬には源泉徴収が必要となる点に注意が必要です。