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不動産を認知症の親に代わって売却するには?必要な手続きや罰則可能性について解説

【更新日】2024-01-04
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不動産を認知症の親に代わって売却
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以前までは、不動産は代々子どもが相続するものという考え方が一般的でした。

ただ最近では地方から都会に出てくる若者が増えており、相続をしても有効活用できないケースが多くなっています。

こうした場合、不動産を築年数が経たないうちに売却してしまうのが、無駄な税金を払うことなく代金を得ることができておすすめです。

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ただ、親が認知症を患っているなど、物件の所有者に手続きをおこなう力がなく、意思を確認することもできない場合があるので、注意しましょう。

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認知症になると不動産売却はできない

認知症を患うと、多くの場合で不動産の売却が困難になります。

これは、認知症によって「意思能力」が損なわれるためです。

「意思能力」とは、自らの行動が法的にどのような影響を及ぼすかを理解し、判断できる能力のことを指します。

もし認知症が進行し、所有者に「意思能力」が十分でないと認められた場合、不動産の売買契約を結ぶことはできません。

契約は法律的に無効と見なされるため、認知症の人が不動産を売却するには、特別な手続きが必要となります。

認知症で「意思能力」がなければ売買契約が無効になる

認知症の人が法的な契約を結ぶ際には、「意思能力」が中心的な問題になります。

売買契約をはじめとする多くの法律行為は、その人が結果を理解し、自分の意思で決断できる能力が前提となるためです。

この能力が認知症によって欠けている場合、たとえ本人が契約書にサインをしても、その契約は法律的に保護されず、無効となる恐れがあります。

これは、本人の保護とも関連しており、認知症によって判断力が不足している人が不利益を被ることを防ぐための措置です。

よって、認知症を患っていることが明らかで、かつ意思能力が不十分と判断される場合、不動産売却を含む契約行為は、慎重な検討と適切な法的措置が必要となります。

「代理人」が立てられる判断能力があれば売却は可能

ただし、認知症でも判断能力が保たれている場合は、売却が可能です。

例えば、肉体的な理由で外出が難しいが、意思決定はしっかりできる場合、本人が委任状を書くことで子供や信頼できる第三者を代理人として指名し、売却手続きを進めることができます。

ここで大切なのは、代理人を指名するための意思表示が、認知症の人にも明確にできることです。

しかし、重度の認知症で意思能力がないと判断される場合、有効な委任状を作成することはできず、その結果、代理人による不動産の売却も行えません。

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親が認知症になったときに発生する不動産売却のトラブル

不動産の名義人になっている親が認知症になったという理由で、その子や配偶者らの判断で不動産を売買するのはできません。

親が認知症になると、以下のようなトラブルが発生します。

認知症になったときに発生する不動産売却のトラブル
  • 名義人以外の者による不動産の売却
  • 認知仕様の親に不動産を購入させる
  • 介護費確保を名目にした不動産の売却

ここでは、上記で挙げた3つのトラブルについて解説します。

名義人以外の者による不動産の売却

認知症の親が所有する不動産を子供が無断で売却する行為は、多大なトラブルを引き起こす可能性があります。

生前贈与の事実がなく、適切な遺言が存在しない場合、売却は無効となり得る上、相続人間でトラブルを招く可能性があります。

適法に処分するためには、成年後見人の制度を利用するか、相続人全員の同意が必要となります。

認知仕様の親に不動産を購入させる

広いスペースやバリアフリーの条件を満たした物件が介護には最適ですが、認知能力に問題がある人を契約に関わらせることは法律的に認められていません。

認知症の親名義での不動産購入は、後に無効と判断される恐れがあるため、避けるべきです。親族間での合意や法的な手続きを踏むべきでしょう。

介護費確保を名目にした不動産の売却

介護費用のために不動産を売却する際も、親族間での合意が不可欠です。

介護を担当する者が自主的に決断を下す場合でも、その決定が全相続人に受け入れられるとは限りません。

不動産売却から得られる資金は介護に関連する明確な目的に限定され、その使用は透明である必要があります。

合意形成のためには、成年後見人を設定し、法的な枠組みの中で管理することが望ましいです。

認知症になった親の代わりに不動産を売却する方法

認知症を患うと、重要な財産の管理や契約に関する判断能力が著しく低下します。

認知症を患った親の介護を行うため、所有する不動産を進めようにも、所有者本人の意思能力が低下している状態での不動産売却は原則できかねます。

また代理人による売買を行うためにも、所有者本人の意思能力が必要です。

このような状況では、不動産のような大きな財産を保護し、適切に管理するために「成年後見制度」を活用して売却を行うのが得策です。

ここでは、「成年後見制度」を用いて不動産を売却する方法について詳しく解説します。

「成年後見制度」とは

成年後見制度は、意思決定能力が不十分な成人を支援するための法的制度です。

認知症や知的障害等の理由で自己の利益を十分に判断できない人の権利と利益を保護するために設けられており、成年後見人が法律行為を代行する役割を担います。

これにより、不利益な契約を防ぎ、必要に応じて適正な売買や契約の取り消しを行うことができます。

また、「成年後見制度」には、「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類の制度が存在します。

法定後見制度

法定後見制度は、裁判所が介入して成年後見人を選任する制度で、主に本人が意思決定能力を失った後に開始されます。

裁判所は、本人の福祉を最優先に、適任と判断される親族や専門職などから後見人を選びます。

後見人には、法定後見人として認められない特定の条件を満たす人は含まれません。

この制度は、本人が自己の意志で後見人を選ぶことができない状態にある場合に利用されます。

任意後見制度

任意後見制度は、本人がまだ意思決定能力があるうちに、将来のために後見人を指名しておく制度です。

この制度を利用するには、公正証書等による契約が必要で、本人が自分の意思で信頼できる人を選ぶことができます。

任意後見契約が効力を発揮するのは、本人の意思能力が低下したときで、その際には選ばれた後見人が活動を開始します。

どちらの制度も、本人の権利と利益を守ることが最優先され、不動産の売却などの大きな決断を伴う行為に関しては、特に厳格なチェックが行われます。

重要なことは、成年後見人が本人の代わりに行うすべての行為は、本人の利益になるように行われなければならず、慎重な判断と適正な手続きが求められる点です。

法定後見人になれる人の条件

法定後見人になれる方は、親族や弁護士、司法書士、社会福祉士、福祉関係の法人が後見人になれます。

一方、未成年者や破産者、本人と訴訟中の人は後見人になれません。

法定後見制度を利用した際の法定後見人は、家庭裁判所が後見人を決めます。

後見人に慣れる資格を持つ者を候補者として立てられる一方、誰を後見人にするかを決めるのは、家庭裁判所の判断に委ねられます。

仮に、後見人候補を立てたとしても、家庭裁判所が別の者を後見人として選ぶ可能性があります。

選ばれなかったからといって、不服申し立てを入れることは基本できません。

なお、家庭裁判所は、後見人の選任に際して、その人の職業や経歴、本人との関係を考慮して最適な人選を行います。

法定後見人にできること

法定後見人になった者は、不動産を所有する本人に代わって財産の管理をはじめ、必要に応じて不動産の売却が行えます。

例えば、不動産売却を認知症患者の福祉向上と称し、治療費の支払いや適切な住環境への移行などの目的でその権利を行使できます。

ただし、売却は市場価格に適正でなければならず、本人の居住用不動産の売却は裁判所の許可が必要です。

法定後見制度を利用した時にかかる費用

法定後見制度を利用する際には、家庭裁判所への申立てにかかる初期費用が発生します。

この初期費用は手数料や戸籍謄本の取得費用を含めても1万円弱です。

必要に応じて行われる医師の鑑定料は5~10万円前後となりますが、全てのケースで鑑定が行われるわけではありません。

また、弁護士や司法書士に手続きを依頼した場合の費用は別途必要です。

後見人が親族で報酬を請求しない場合はその後の費用は発生しませんが、プロの後見人にはその業務に応じた報酬が支払われることが一般的で、その額は家庭裁判所が定めます。

なお、市区町村によっては後見制度利用のための助成制度を設けている場合もありますので、地域の状況を確認することが大切です。

法定後見制度が持つデメリット

法定後見制度の利用にはいくつかのデメリットがあります。

法定後見制度が持つデメリット
  • 生前贈与ができなくなる
  • 法人の役員になる資格を失う

まず、成年後見人が選任されると、本人に代わって贈与などの財産を減らす行為が厳しく制限されるため、相続税対策としての生前贈与が困難になることが挙げられます。

また、成年後見開始の審判を受けた本人は、法人の役員としての資格を失います。

これは、企業経営に関わる人にとっては特に重大な影響がある点です。

このようなデメリットを踏まえ、利用を検討する際には、可能な限り事前に準備を進め、専門家のアドバイスを受けながら最適な決定を下すことが重要です。

認知症の親に代わって不動産売却をするときの流れ

成年後見制度を利用して不動産売却をおこなう場合は、流れや期間が通常と大きく異なります。

この場合の基本的な流れは、以下の通りです。

  1. 審判申し立て
  2. 本人の意思能力を確認
  3. 後見人の選定
  4. 査定・媒介契約
  5. 売買契約
  6. 家庭裁判所の許可を得る
  7. 決済・引き渡し

媒介契約から物件の引き渡しまでの流れは同じですが、後見人が手続きをおこなう分、法的に認められるかどうかを逐一確認しなければいけません。

また、一つ一つの手続きに条件が組み込まれているので、しっかり確認しておきましょう。

1.審判申し立て

審判申し立ては、物件の所有者が住んでいる(住民票が登録されている)地域の家庭裁判所に出向き、後見人制度を利用することを申し立てます。

これを受けた家庭裁判所は、果たして制度を利用する資格があるのかを審判していきます。

家庭裁判所は数が少なく、東京でも八丈島、伊豆大島の出張所を除けば立川に一件しかありません。

アクセスにかかる時間もしっかりと計算しておきましょう。

2.本人の意思能力を確認

家庭裁判所で審判申し立てをすると、医師が不動産所有者のもとへ派遣されます。

医師は所有者が患っている認知症の状態や判断能力の有無を診察します。

本人では不動産売却の手続きや契約ができないと診察されれば、後見人制度を利用することができます。

3.後見人の選定

診察が終わると、後見人を選定します。

親の後見人は子どもがおこなうというのが自然ではありますが、離れて暮らしている場合は不便なので、近くに住む親族に任せるというのも1つの手です。

ただ、この場合も4親等以内でなければならないという決まりがあるなど、厳しい条件があるので注意が必要です。

3.査定・媒介契約

審判申し立てから後見人の選定まで3~4ヶ月かかるといわれています。

これらの手続きが終わると、やっと通常の不動産売却と同様に査定・媒介契約をおこないます。

この時、委任状を業者に提出するようになります。

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査定を依頼する前に相談の時間を設けている業者が多いので、このタイミングで後見人である旨や細かい状況を報告しておきましょう。

4.売買契約

代理人による不動産売却は、代理人の本人確認書類の他に所有者の確認書類も提出する必要がありました。

一方、後見人を立てる場合は、後見人が代行して必要書類を集めてしまっても構いません。

ただ、その分後見人の負担は大きくなってしまいます。

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5.家庭裁判所の許可を得る

売買契約が成立した後も、取引が法的に認められたものだという家庭裁判所の許可が必要になります。

ここで許可を得ることができなければ不動産を引き渡せません。

6.決済・引き渡し

家庭裁判所の許可を得ることができれば、不動産を引き渡します。

通常の不動産売却は査定から引き渡しまで3~6ヶ月かかるのが相場となっているので、そこに後見人選定までの時間を加えると、スムーズにいったとしても1年前後はかかるという計算になります。

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いくら代理で売却をおこなうといっても時間が拘束されるなどの制約が多数あるので、安易な気持ちで後見人はできるものではありません。

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認知症の親に変わって不動産を売却する際の問題点

認知症の親に変わって不動産を売却する際の問題点について紹介していきます。

病気になってしまうとこれまで通りに意思疎通を取ることが難しくなってしまい、些細なことからトラブルに発展してしまうこともあるので注意が必要です。

売却意思確認の難しさ

認知症の進行により、親が自分の意思を正確に伝えることが困難になる場合があります。

不動産売却は、所有者の意思に基づいて行われるべき重大な決定です。

そのため、親が売却を望んでいるのか、またはその条件が何であるのかを確認することは重要です。

しかし、認知症が進行すると、この意思確認が難しくなることがあります。

代理売却の法的な課題

親が認知症で自己の意思を適切に伝えることが難しい場合、子供が代理として売却手続きを行うことを考えるかもしれません。

しかし、不動産の売却は法的に厳密な手続きを必要とします。

親が認知症であると、その法的能力が問われ、子供が親の代理人として売却手続きを進めるためには、成年後見制度を利用するなど、適切な法的手続きを踏む必要があります。

親子だからと言って勝手に売却することができない点に は注意が必要です。

家族間の意見の相違

親の不動産売却については、兄弟や他の親族間で意見が分かれることがあります。

特に、売却後の資産分配や、親の将来的な生活費・医療費への影響などについては、家族間で事前に合意を形成することが重要です。

しかし、家族間での意見の相違は、売却手続きを困難にする可能性があります。

買い手が見つけにくい

認知症の親の不動産を売却する場合、適切な買い手を見つけるのが難しいです。

親の状況を理解し、適切な価格で購入を検討してくれる買い手を見つけることは、売却を成功させるための重要なステップです。

認知症になる前にできる限りの準備をしておくことでスムーズに売却することが可能です。

親が認知症になる前に済ませておきたい相続対策

認知症になる前に相続に関する準備を整えることで将来発生するかもしれない家族間のトラブルを未然に防ぐことができます。

さらに、財産の凍結を避け、円滑な資産の移転が可能になります。

以下は、親が認知症になる前に済ませておきたい相続対策です。

相続対策

  • 遺言書の作成
  • 生前贈与の実施
  • 任意後見制度の利用
  • 家族信託の利用

これらの対策は親がまだ意思決定能力を有している間に実施することで、資産管理や継承をスムーズに行うことが可能になります。

遺言書の作成

遺言書は、財産の分配に関する親の意向を法的に有効な形で残すための重要な文書です。

自筆遺言書は、全文自筆であり署名と押印がされ、作成日が明記されている必要があります。

訂正には特別な方法が定められており、これを遵守することで、意図した通りの財産の分配が可能となります。

自筆による遺言書作成で注意すること
  • すべて自筆であること
  • 署名・押印を残すこと
  • 遺言書を作成した年月日を記すこと
  • 誤字は正しい方式で訂正すること

生前贈与の実施

生前贈与は、親が認知症になる前に財産を子どもに移転させる手段として有効です。

これにより、親が判断能力を失う前に財産を安全に次の世代に渡すことができますが、贈与税や不動産取得税などの税金の支払いが必要になる点を考慮する必要があります。

任意後見制度の利用

任意後見制度は、親が認知症になる前に後見人を指定し、将来の財産管理や意思決定のサポートを任せる制度です。

法定後見制度と異なり、度重なる家庭裁判所への申立てが不要で、本人の意思に基づいて事前に準備ができる利点があります。

以下は、法定後見制度と任意後見制度との違いです。

制度 法定後見制度 法定後見制度
事前の手続き 後見:不要
保佐:不要
補助:不要
契約書(公正証書)が必要
任意後見契約の登記が必要
制度を活用するタイミング 親族等が家庭裁判所に申し立てたがあったとき
開始の審判が下りた時
本人の意思能力が低下した時
任意後見監督人が決定した時
制度対象者 後見:精神上の障害により意思能力が常に欠いている方
保佐:精神上の障害により意思能力が著しく書ている方
補助:精神上の障害により意思能力が不十分の方
精神上の障害により意思能力が不十分の方
制度対象者の選任決定権 家庭裁判所 本人
本人の同意 不要 必要
※意思能力の低下により、適切な判断ができない場合は不要

家族信託の利用

家族信託は、自分自身や親などの財産を信託し、信頼できる家族を信託受託者として指名する制度です。

この制度により、信託者は自身の財産を、指定された信託目的の範囲内で管理・運用してもらうことができます。

認知症などで判断力が衰えた際も、信託財産は適切に扱われることが期待されます。

家族信託を利用するメリット

家族信託には、以下のようなメリットがあります。

家族信託を利用するメリット

  • ランニングコストがかからない
  • 財産管理が柔軟に行える
  • 家庭裁判所を通さなくても不動産売却が行える

例えば、家族間の信頼に基づいた財産管理が可能であり、法定後見人制度を利用するよりも手続きが簡易でランニングコストがかかりません。

信託契約により、財産管理の方法が柔軟に定められるため、不動産の有効活用や介護費用の確保など、具体的なニーズに合わせた計画を立てることができます。

家族信託を利用するときに気を付けること

様々なメリットを持つ半面、家族信託には注意すべき点が存在します。

信託契約を行う際には、名義変更などに伴う税金や公正証書作成のための費用が発生する可能性があります。

また、家族間での信頼関係が信託の成立に大きく関わってくるため、受託者を選定する際は慎重に行う必要があります。

専門家と相談しながら、適切な信託契約を結びましょう。

また受託者が決定するまでの間に親族間でトラブルが発生したり、新制度ゆえ、相談できる専門家が少ないなどの注意点があります。

認知症の親に代わって不動産を売却する方法に関する質問

ここでは、認知症を患った所有者の代わりに不動産を売却する前に解決しておきたい疑問を質問形式で解説して行きます。

親の認知症が軽度の場合は所有者が不動産を売却してもいい?

認知症が軽度である親が不動産を売却することは法的に可能ですが、売却の有効性は親の意思能力の有無に左右されます。

専門家による正確な判断が求められるため、任意後見制度を活用して意思能力の低下に備えることが賢明です。

早期の法的措置を検討し、将来的な問題を避けるための対策を立てましょう。

認知症の親に黙って不動産を売却した時の罰則は?

認知症の親の財産を無断で売却すると、売買契約の無効や取り消しの可能性があります。

これにより、法的な紛争や損害賠償責任に直面するリスクが高まります。

意思能力が疑われる場合は、適切な手続きを踏むべきであり、法定後見制度の適用を受けるなど、適法な手段を選ぶことが必須です。

不動産の名義人を変更すれば売却できる?

名義人変更を伴う不動産の売却は、所有者本人の意思確認が必要です。

司法書士は所有者の意思能力を確認する義務があり、認知症であることが明らかな場合、手続きを進めることはできません。

所有権の移転には、本人の同意または適切な法的手続きが不可欠であり、司法書士の責任に関わる問題もあるため、正しい法的プロセスを守る必要があります。

認知症の親に代わって不動産を売る場合は高額売却を目標に!

認知症の親の代理で不動産を売る場合、まず懸念されるのが代理人の物件に対する知識不足です。

買った時の事情や周辺地域の特徴をうまく買主に説明できないと、成約を逃す可能性も多くなってしまいます。

このように準備が不十分だと、たとえ成約が取れたとしても金額は不十分になってしまいます。

まずは登記簿謄本を確認し、不動産の詳細情報をチェックするようにしましょう。

不動産売却の必要書類を一覧で紹介!不動産を売る時に必要な全20書類の取得・提出方法を解説

上手く売れないと代理人が責任を問われることも

「親の老人ホーム入居費を蓄えるため」など、売却理由が親のためと判断されて家庭裁判所から認可が下りることもあります。

ただ、結果的に高値で売れず目標価格に届かなかったら、何のために売ったのかわからなくなってしまいます。

場合によっては、代理人に責任を問われるケースもあるので注意しましょう。

その他にもさまざまな売却理由はありますが、どんな理由であれ不動産を高く売りさえすれば、目標をクリアすることは可能です。

こちらに不動産を高く売る方法がまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産を高く売る方法とは?高額売却のために必ずやっておきたいポイントと注意点

一括査定サイトを活用しよう

不動産査定

不動産を高く売るには、一括査定サイトの利用が不可欠となります。

これは所要60秒ほどで簡単な物件情報を入力・送信するだけで、複数業者に一括で査定依頼ができる優れものです。

査定額に関してはさまざまな解釈ができますが、現在は査定額と成約価格はニアイコールとなるので、査定額を比較して最高額をつけた業者と契約すれば高額売却できる可能性はかなり高くなります。

こちらで紹介されている大手業者も多数登録されており、充実した保証・検査サービスを受けることができます。

【2023年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?

一括査定サイトの詳しい使い方・おすすめのサイト紹介はこちらにまとめてあります!ぜひ参考にしてください!

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