2023年に発表された「不動産価格指数」では、193.5%となっており、右肩上がりの上昇をみせています。

参照：国土交通省｜不動産価格指数（住宅）（令和５年９月分・季節調整値）より

住宅用の物件や商業用の物件も上昇しているので、市場全体を見ても上昇傾向にあります。

中古マンション価格が順調に上がっている2023年は、利回りも平行して上昇傾向なので売り時に最適なタイミングです。

2024年は投資用のマンション売却に最適

2024年は中古マンションの物価が高く、特に東京の投資用のマンションは最高の売却タイミングです。

売却益で投資ローンの残債を完済できないケースは異なりますが、ローンを完済できるもしくは完済済みの人は売却をおすすめします。

2024年以降も中古マンションの価格は上昇していく可能性はありますが「今の価格が青天井」と話すアナリストもいるので、慎重に見極める必要があります。

投資用マンションはタイミング良く売却することで、良い結果につながりやすくなります。

では、適切なタイミングはどう見極めれば良いのかを解説します。

低金利のタイミングで売る

投資用マンションを高く売りたいなら、金利が低い時に売ることをおすすめします。

投資用マンションの相場は築年数や空室率、利回りなどで決定します。

しかし、不動産投資では物件を投資することで発生するリスクを鑑みて、利回りが高くなることがあります。

この概念が、リスクプレミアムです。

リスクプレミアムとは、不動産投資特有のリスクを概念化したもので、具体的には劣化や災害リスク、換金の難しさなどが挙げられます。

投資用マンションの純利回りは、以下の式で求められます。

純利回り(NOI利回り)=現在の金利+リスクプレミアム

一方、投資マンションの査定で用いられる収益還元法では、収益価格を以下のように求めます。

収益価格=純利益(NOI)÷利回り(NOI利回り)

つまり、リスクプレミアムの高い物件であったとしても、金利の低い時期に売り出せば利回りが下がる=収益価格が上がることになるのです。

投資用マンションを売るには、金利の変動推移もチェックしておく必要があります。

満室状態にして売る

実際のところ、マンションが満室かどうかは価格の仕組みに決定的な影響を与える訳ではありません。

空室の多い投資用マンションでも満室見込が高ければ、募集をかけてすぐ埋めることが出来るからです。

ただ、良い触れ込みの投資用マンションでも投資家たちは「本当に満室になるのか」と疑心暗鬼になっています。

そこで、実際に満室になっている様子を見せることで、成約率が格段に上がるのです。

減価償却が終わる前に売る

減価償却とは、不動産などの価値を減少させていく会計上の手続きのことです。

マンションなら築年数の経過によって劣化していくため、会計上でも反映させる必要があります。

この手続きによって計上されるのが減価償却費です。

減価償却費が計上されることで、会計上の利益が小さくなり、利益に対して課税される税金の額も少なくなります。

ただ、減価償却費は建物の耐用年数期間内にしか計上されません。

例えば鉄筋コンクリート造なら法定耐用年数は47年となりますが、これを過ぎて売却すると税金が跳ね上がるのでキャッシュフローが悪くなります。

所有期間が5年以上になったタイミングで売る

投資用マンションを売る1つの目安として5年以上10年以内という言葉があります。

この目安期間が差すものは、マンションを売却した時に課せられる譲渡所得税の税率がマンションの所有期間に応じて異なることを指しています。

譲渡所得税の税率は、投資用マンションの所有期間に応じて増減します。

売却時に得る利益の手取り額を多く残すなら、5年以上の所有期間を過ぎてから売却を検討するのが最適です。

ただしマンションを売却しても利益が出ないのであれば、5年以内に売却してしまうか、このまま所有し続ける可の2択になります。

どちらを選ぶかは、査定結果を基に判断してみましょう。

不動産投資は、その収益性と安定性から多くの投資家に選ばれています。

特に、投資用マンションはその手軽さから初心者投資家にも人気があります。

しかし、投資用マンションを所有することは、購入から管理、そして売却に至るまで様々な決断を伴います。

その中でも「売却タイミング」は、投資のリターンを大きく左右する重要な要素です。

自分のマンションを最高値で売れる状態にして売却活動を行ってください。

金利状況

全てのマンションに共通していますが、低金利のタイミングでマンションを売ると高値で売れる可能性があります。

金利が下がればマンションの価値も高くなるので、金利状況を１つのタイミングとして抑えておきましょう。

空室状況

投資用のマンションに空室があるかどうかによってタイミングを見計らう事も可能性です。

マンションの空室状況は売却価格に大きく影響しませんが、満室状態の方が買主を見つけやすい傾向にあります。

大きな要因ではありませんが、細部までこだわって高値で売りたいという人は、空室状態を改善するようにしましょう。

マーケットの状況

不動産投資は市場環境に大きく影響を受けます。

一般的に、経済が好調で人口が増加している地域では、賃料や物件価格が上昇する傾向にあります。

これらの条件下では、マンションの価値が高まり、売却による利益が期待できます。

逆に、経済が停滞し人口が減少している地域では、価格が下がる可能性があるため、早めの売却を検討することが重要です。

物件の状態と耐用年数を考慮する

マンションの価値は、築年数と共に減少します。

特に、大規模な修繕が必要となる築年数が近づくと、その費用を考慮した価格設定が必要となります。また、建物の設備や設計が古くなると、新築マンションとの競争力が低下します。

金利動向と税制

不動産投資において、金利と税制は重要な要素です。

金利が低い時期は、ローンを利用した不動産投資が増え、物件価格が上昇する傾向にあります。

また、税制の変更により、売却時の税負担が変わる可能性もあります。

収益物件の価格は純利益を基に算出されますが、実際には市況・経済状況によって変動します。

また、収益物件の価格は純利益÷利回りとなるため、価格を上げる方法は次の2択です。

1. 純利益を増やす
2. 利回りを小さくする

純利益を増やすには、まず賃料を上げる方法があります。

ただ、賃料を頻繁に上下することはありませんし、むしろ築年数の経過により低くなっていきます。

一方、利回りが小さくなるかどうかは、銀行の金利状況に大きく左右されます。

そもそも不動産は時間が経てば自然に価値が低下していきます。

住み手が部屋を気に入るか、どう使うかもコントロールできないので、空室リスクや修繕リスクが伴います。

そのため、国債のような安全資産よりも大きい利回りがなければ、投資家は飛びつきません。

銀行の利息が2%であれば不動産は5%、銀行が5%なら不動産は10%というように、銀行の利息以上が期待利回りとなるので、銀行の金利が下がれば、不動産の利回りも小さくなります。

投資用マンションの売却ターゲットは、基本的に投資家となります。

そのため、買主がチェックするポイントも居住用とは異なってきます。

ここからは、買主がどんなところをチェックするかを紹介していきます。

賃料

賃料がバラバラな一棟マンションは、直近で成約された低い賃料の部屋を見られます。

投資家はリスク込みで考えるため、賃料は低く置いて計算していくわけです。

そのため、売主が考えるよりも購入額は低くなりがちです。

空室率

賃料と同じく、空室率も高めに見積もって計算されます。

だいたい実際の＋5%で考えていくので、20部屋のマンションが満室でも、そのうち4部屋が空室と見なされます。

経費

機関投資家が一棟マンションを購入する場合、以下の経費を想定します。

1. 固定資産税(建物・土地)
2. 都市計画税(建物・土地)
3. BMコスト
4. 水道光熱費
5. 維持・修繕費
6. PMフィー(管理費用)
7. 保険料(火災保険)
8. 仲介手数料+広告宣伝費
9. 原状回復費用

実際にはかかっていない経費も、想定数字をつけて計算していくので、やはり売主の想定より価格は低くなりがちです。

実績数値を持っている方は、しっかり共有しましょう。

リフォーム・設備更新履歴

築古の収益物件でも管理が行き届いていれば売却は可能です。

特に、給排水設備などの住宅設備は一定のタイミングで更新が必要なので、厳しくチェックします。

口で言っても信用してくれないので、修繕履歴を提出するようにしましょう。

この修繕履歴がないと、買主は見込み値で費用計算しますが、だいたいは実費よりも高く見込むため、売却価格が下がってしまいます。

不動産投資を続けるのであれば、なおさら少しでも高くマンションを売却するのが重要になります。

ここからは、投資用マンションを高く売るために抑えておきたいポイントを解説していきます。

高く売れる不動産会社と契約する

投資用マンションを高く売るには、実績が十分な不動産会社と契約する必要があります。

マンションを売るといっても、実際の作業はほとんど仲介業者によっておこなわれます。

つまり、優良業者を見つけて契約が出来た時点で、売却は十中八九成功したと言っても良いのです。

高く売れる不動産会社は、まず投資用マンションの売却に明るく、過去に何度も成約事例がある会社でしょう。

たとえ査定額が高くても、戸建ての売買しか経験のない会社に投資用マンションの仲介をおねがいするのはおすすめできません。

査定額を比較した上で評価の高い業者を優先的に選ぶのは大切なことですが、それ以外にも担当者の人柄など、様々な項目をチェックしなければいけません。

国内の不動産投資家に絞らず売る

日本の不動産は質の割にリーズナブルと言われており、特に近年では海外の不動産投資家からも注目されています。

中でも、中国や台湾などのアジア圏内に住む投資家は、自国にある収益物件の利回りよりも高い日本の収益物件を求めて活動を始めています。

特段のこだわりはない方がほとんどだと思いますが、ターゲットを日本人だけに絞っていると思わぬ良い話を逃している可能性があるので注意が必要です。

大規模修繕の後に売る

マンションは通常、15年に1回ほどのタイミングで大規模修繕をおこないます。

オーナーの立場から大規模修繕を実施するのは大変ですし、コストがかかってしまいます。

すでに大規模修繕を済ませているマンションなら、高く買ってくれる投資家も多いです。

管理会社・管理方法を切り替えてから売却する

管理会社や物件の管理方法を切り替えてから売却するもの1つの手です。

マンションの管理方法で、家賃保証付きのサブリースで管理を行っている場合、収益性の低下を招く恐れがあるため、査定額が安価なりがちです。

もし、管理方法を家賃保証付きのサブリースにしているなら、管理方法を通常の管理委託に切り替えてから売却するのが最適です。

ただし、委託管理に切り替えても、管理委託費用が高額だとNOIが減ってしまい、売却価格も安くなります。

管理委託費用の相場は、月家賃の約3～8%台と言われており、もし8%台で支払っているなら、これよりも低額で済むところに切り替えてから売却を行うのがおすすめです。

設備を一新してから売却する

専有部分に設けている設備を好感してから市場に出すのもおすすめです。

オーナー側が定期的に設備の交換を行っている物件は、投資家が修繕費を低コストに見積もるため、NOIが高くつきます。

NOIが高くなれば、収益価格が上昇し、高額売却が行えるようにもなります。

設備交換の目安は、約10～15年以内に行うのが適切とされています。

投資用マンションを売却する流れについて紹介していきます。

実際に投資用マンションを売却するかどうか迷っている人も、全体の流れとどんな作業が必要かを事前にしっかりと確認しておくことで、いざ売却する際ンスムーズに行うことが出来ます。

売却によって利益を出した際は、確定申告も必要なので合わせて説明していきます。

• [STEP1]価格相場の確認
• [STEP2]マンション価格の査定
• [STEP3]媒介契約(不動産仲介業者の場合)
• [STEP4]売却活動開始
• [STEP5]売買交渉
• [STEP6]売買契約
• [STEP7]決済・引き渡し
• [STEP8]確定申告

[STEP1]価格相場の確認

投資用マンションを売却する際は、査定に出す前に最新の相場を確認しておきましょう。

マンションの価格は路線価や公示価格によって異なるので、過去にマンションの価格相場を見ていても、現在の売却価格とは異なります。

価格相場を事前に確認しておかなければ、マンション査定で不動産会社に出してもらった査定価格が相場と比較してどれだけ離れているかを確認することが出来ません。

マンション価格の査定を行う前に必ず相場の確認を行いましょう。

[STEP2]マンション価格の査定

マンションの価格相場が分かったら、実際に不動産会社にマンション価格の査定を依頼しましょう。

マンション買取業者に1件ずつ査定の依頼を出すのは大変ですが、一括査定を利用すれば一度の申請で複数の不動産会社にマンション査定を依頼することが出来ます。

複数の不動産会社に見積もり依頼をすることで、合い見積もりになりマンションを高額で売ることが出来る不動産会社を見つけることが可能です。

[STEP3]媒介契約(不動産仲介業者の場合)

不動産仲介業者を利用する場合は、不動産仲介業者にマンションを売るわけではなく、マンションの買主を探してもらう契約をする必要があります。

不動産仲介業者と不動産を売りたい業者の間で、売却する値段や買主を探す期間・仲介手数料などを決める契約を媒介契約と呼びます。

媒介契約を結んだ後は不動産仲介業者がマンションの買取を希望している人を見つけてくれます。

100%見つかるわけではなく、媒介契約で定めた期間内にマンション買取を希望する人を見つけられないケースも珍しくはありません。

[STEP4]売却活動開始

不動産仲介業者がマンションの買取希望者を見つけてきた場合は、売却希望のマンションを下見・見学の対応をする必要があります。

マンションの場合は防犯の都合上、施錠などをする必要がありマンション所有者の立ち合いが必要なことが多いです。

住みながらマンションの売却を考えている場合は、清掃などを事前にしておくことで売却できる可能性が高まります。

下見・見学などの希望がある場合は、不動産仲介業者を通してスケジュールの調整をしっかりと行いましょう。

[STEP5]売買交渉

下見・見学を行ってマンションの購入を希望する人と売買交渉をしましょう。

マンションの売却価格や・引き渡し時期を交渉で決める必要があります。

交渉次第では、予定していたよりも高額で売却できる場合や価格が低くなる場合もあります。

不動産業者が間に入ってくれますが、最終的に了承するかどうか判断するのは、マンションの売主と買主です。

[STEP6]売買契約

売買交渉で決定した事項を書面で作成してマンションの売買契約書を締結しましょう。

売買契約を結ぶ際は、不動産会社・マンションの売主・マンションの買主が1か所に集まる必要があるのでスケジュールの調整を事前に行っておく必要があります。

不動産会社は土日にも対応していることが多いので、サラリーマンなどの働きながらの人でもスケジュールの調整をしやすいように不動産会社が配慮してくれることが多いです。

契約時には実印や印鑑証明などの必要な書類があるので忘れずに必ず準備するようにしましょう。

[STEP7]決済・引き渡し

契約が締結した後は、マンション料金の決済とマンションの引き渡しを行えばマンションの売却が完了です。

これで不動産会社やマンションの買主とのやり取りは終了です。

[STEP8]確定申告

マンションの売却を行って利益があった場合は翌年の申告期間内に確定申告をする必要があります。

利益が出ていない場合でも確定申告をしておくことで税制優遇をしてもらうことが出来ます。

確定申告をせずにいると、追徴課税などの支払はなければならない税金が増えてしまうので必ず行いましょう。

投資用マンションの売却でかかる税金は、以下の2つです。

1. 消費税
2. 譲渡所得税

居住用物件の売却ではかからない消費税が課されるので要注意です。

→不動産売却の費用・手数料を一覧で紹介！諸費用の金額相場・計算方法

消費税

収益物件を売却すると、建物部分に消費税がかかります。

ただ、納付が必要なのは2年前の課税売上が1,000万円超の場合のみで、全ての方が支払うわけではありません。

現行の消費税はもちろん8%ですが、1,000万円のマンションの消費税は80万円なので、いつもの買い物とは訳が違います。

納付要件を満たしているか事前にチェックしておきましょう。

譲渡所得税

居住用物件と同じく、収益物件も売却益が出たら譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は譲渡所得×税率で求められますが、譲渡所得を算出するにも以下の計算が必要です。

この税金は、収益物件の保有期間が5年を超えているかどうかでも税率は変化します。

譲渡所得税を納める際は確定申告が必要ですが、会社員の方はほとんどが未経験で、かなり手続きに戸惑います。こちらに申告の方法がまとめてあるので、参考にしてください！

印紙税

印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書などの課税文書に課せられる税金です。

巨額な金額が動く不動産売却では、売買契約書と売買代金の領収書で必要になります。

課税額は、書類上に記入されている金額によって変動します。

登録免許税（抵当権抹消登記）

投資用マンションに設けられている抵当権を削除するには、登記免許税という税金を納める必要があります。

税額は、1つの不動産につき1,000円で、投資用マンションや区分マンションの場合は、建物と土地の持ち分に応じて課税されます。

さらに、抵当権を抹消するには、司法書士に依頼するのが一般的です。

依頼報酬料は、事務所によって変動します。

ここでは、投資用マンションを売却する前に知っておきたいこと、解決しておきたいことを質問形式で解説していきます。

Q.売却を考えている投資用物件にローンが残っていても売却は可能？

売却価格で借入しているローンの残債が可能ならば、投資用マンションの売却は可能です。

ただし、売却価格がローン残債に満たないオーバーローンの場合は、売却ができません。

しかし、不足分を自己資金で補って一括完済ができるなら、売却は可能です。

Q.投資用マンションの売却価格の決め方は？

投資用マンションの売却価格は、収益還元法と利回りの動向の2方法を用いて決定します。

収益還元法では、「収益価格＝純収益(NOI)÷利回り(NOI利回り)」という計算式を使用します。

もう1つの「利回りの動向」とは、投資家の総意のようなもので決定するNOI利回りのことを指します。

NOI利回りは、一般財団法人日本不動産研究所による不動産投資家調査を参考にして期待利回りの推移を出しています。

Q.流動性が高い投資用マンションの特徴とは？

高く売れるや買い手が付きやすいといった流動性が高い投資用マンションには、以下3つの特徴が見られます。

中でも、空室リスクと利回りの2点は、要チェックしておきたい特徴になります。

例えば、空室リスクを抑える場合、マンションがある立地の良し悪しで流動性の高さが決定します。

また利回りの良し悪しも投資家が押さえておきたい要素の1つであり、先の空室リスクと合わせて、購入の有無を判断している節があります。

Q.オーナーチェンジ物件を売却する時に気を付けることは？

投資用マンションに入居者がいる状態で売却を行う場合、賃貸人が変わったことを入居者に通知しなければなりません。

これを地位承継通知といい、新たな家賃の振込先と敷金返還業務が新しいオーナーに引き継がれたことをお知らせします。

また売主は、固定資産税や管理費などの精算、賃料の精算、敷金の引継ぎ、修繕経歴の引継ぎを忘れずに行いましょう。

投資用マンションを売却するべきタイミングやコツ、注意点を解説してきました。

2024年現在、日本各地で不動産の価格推移が上昇傾向にあるため、投資用のマンションを売るのに最適なタイミングといえます。

ただし、価格推移は地域によって差があるので、売却活動を始める前に、複数の不動産会社に査定依頼を出し、査定結果を基に売却活動を始めるかどうかを検討しましょう。