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不動産売却で仲介業者の変更・契約解除はできる?解約の流れや違約金が発生するケースについて解説

【更新日】2024-02-14
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不動産売却の仲介業者変更
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一般的に、不動産売却は業者に仲介を依頼しておこないます。

不動産売却は扱う金額が大きく手続きが専門的なので、個人でおこなうよりもプロにお願いしたほうがミスを少なく抑えられ、代金も高値がつきやすいです。

しかし、業者といっても実績やサービスの質に大きな差があるので、注意が必要です。

もし、一度媒介契約を結んだところの対応に納得がいかないのであれば、変更手続きをおこなうのも1つの手です。

この記事では、不動産売却の途中で業者変更をおこなうときのポイントや注意点を説明します。

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不動産売却中に仲介業者の変更はできる?

不動産の高額売却に期待ができる仲介売却を選んだ場合、媒介契約を結んだ不動産会社の助力を得ながら売却活動を進めていきます。

一方、契約した不動産会社と売却の過程で様々なトラブルに見舞われるようなことがあれば、売却活動のモノが遅延しかねません。

そうなったとき、「媒介契約を結んだ会社を乗り換えたい」と思う方が多いです。

結論を述べると、仲介業者の変更は可能です。

仲介業者の乗り換えを行う際の注意点

仲介業者との契約は一定の期間を設けて結ばれることが一般的ですが、契約期間内であっても仲介業者の変更はできます
通常、仲介業者を変更する際に違約金が発生することはありません。

しかし既に発生している広告費用やその他の実費については、前の仲介業者に対して支払い義務が生じる場合があります。

また媒介契約先を乗り換える時は、以下の点を確認したうえで行動しましょう。

乗り換え前に確認すること

  • 現在の契約内容を詳しく確認し、可能な解約条件や必要な手続きについて理解すること
  • その業者の実績や売却戦略、コミュニケーションスタイルなどを慎重に評価
  • 旧仲介業者と新仲介業者との違いを比較する

仲介業者の変更が売却活動にポジティブな影響を及ぼす場合、その選択は非常に有効です。

新しい視点やアプローチをもたらす新しい仲介業者は、不動産の売却を加速させ、より良い条件で取引が行えます。

仲介業者はそのままに担当者のみの変更は可能?

不動産売却を行ううえで、仲介業者との関係は非常に重要に要素です。

その裏で不動産会社が提供している各種サービスが売却ニーズに合っている一方、特定の担当者との相性が合わないため、担当者のみの変更を希望される方がいます。

実際、多くの仲介会社では、クライアントの満足度を高めるために、担当者の変更に応じる柔軟性を持っています

担当者の変更を希望する際の注意点
  • 社内での遭遇や、その他の社内関係における微妙なバランスを考慮すること
  • 同一の仲介業者内で担当者を変更した場合、以前の担当者との間に気まずい関係が生じやすい

また担当者個人の問題ではなく、仲介業者全体の方針やサービス品質に問題がある場合は、担当者の変更だけでは根本的な解決にはならない可能性があります。

このような状況では、より深いレベルでの評価を行い、場合によっては仲介業者全体の変更を検討することが適切です。

円満な形で担当者を変更するポイント

仲介業者に対して、明確な理由と期待を伝えることが重要です。
これにより、仲介業者はクライアントのニーズをより深く理解し、最適なサービスを提供するための調整が行えます。
また、新しい担当者との間で、期待するコミュニケーションのスタイルや売却戦略についての合意を形成することが、売却プロセスをスムーズに進めるために必要です。

不動産売却を依頼した仲介業者の変更が難しい状況【売主の場合】

不動産売却の際、売主は通常、不動産業者と契約を結びますが、この仲介業者を変更したい場合、いくつかの難しい状況に直面することがあります。

仲介業者の変更が難しい状況【売主の場合】
  • 媒介契約の契約期限が有効のとき
  • 購入希望者と売買に関する合意を得ている状態

ただし上記2つの期間が満了を迎えれば、比較的スムーズに変更手続きが組めます。

なお、契約内容に自動更新の特約が付いている場合は注意が必要です。

また、一般媒介契約でも基本的に期限が設けられていますが、複数の業者と契約可能なため、変更が容易です。

媒介契約の契約期限が有効のとき

不動産取引において、専属専任媒介契約や専任媒介契約は、売主と仲介業者間の信頼関係を確固たるものにします。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の共通点

これらの契約は、売主が一定期間内に一つの仲介業者とのみ取引を行うことを約束するものです。
仮に契約期間中に他の業者に変更しようとすると様々な問題が生じる可能性があります。

【専属専任媒介契約と専任媒介契約の特徴まとめ】

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること 依頼可能な業者数 仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡

参照:宅地建物取引業法|第34条の2・媒介契約より

例えば、契約期限内に解約し、別の仲介業者に変更を考えた場合、通常であれば、妥当な理由が必要です。

媒介契約の解除を告げる際に考える妥当な理由
  • 約束されたサービスが提供されていない
  • 仲介業者の対応が不十分など

しかし、解約理由が契約に基づいて認められない場合、契約違反と見なされ、法的な問題やトラブルに発展するリスクがあります。

さらに、不動産業界は比較的狭いコミュニティであるため、無理やり業者を変更すると業界内での評判を損ない、将来的な取引に悪影響を及ぼす可能性があります。

媒介契約の契約期限が有効な時に解約を申し出る際のポイント

  • 契約内容に今一度目を通す
  • 可能であれば業者との協議を通じて問題解決に努める

このようなことをしなくて済むように、契約を結ぶ前には、仲介業者の評判や実績を十分に調査し、信頼できる業者を選択することがトラブルを避けるための鍵となります。

購入希望者と売買に関する合意を得ている状態

不動産取引における売買契約の締結は、買主と売主の間での合意が成立した重要な段階です。

この時点で仲介業者の変更は、非常に難しいうえ、取引の安定性に悪影響を及ぼす可能性があります。

売買契約締結時点で会社変更が難しい理由
  • 取引の細部にわたる合意事項の再確認が必要
  • 再確認に時間を要するため、取引そのものが延長する
  • 売買契約に至る過程で築かれた売主、買主、仲介業者間の信頼関係が損なわれる
  • 最悪の場合、取引そのものが不成立で終了し、再度購入希望者を探す羽目になる

一方、売買契約に至る前の早い段階で仲介業者の変更を検討することは、これらのリスクを最小限に抑えるために重要です。

仮に仲介業者の変更が不可避である場合は、買主との信頼関係を維持しつつ、すべての関係者が納得できる形でスムーズに移行できるよう配慮しなければなりません。

このプロセスには、新旧の仲介業者間での十分な情報共有、取引の進捗状況に関する透明性の確保、および買主とのコミュニケーションを密に取る必要があります。

不動産売却を依頼した仲介業者の変更が難しい状況【買主の場合】

不動産取引において、買主には一定の自由度があります。

とはいえ、一度でも「購入申込書」を提出し、後に仲介業者の変更を申し出た場合、様々な問題を引き起こす可能性があります。

購入申込書の提出後に仲介業者の変更を申し出た時に起きるトラブル

購入申込書には買主の個人情報が記載されており、この情報が売主や関係する第三者に渡ることで、プライバシーの懸念やトラブルの原因になり得ます。

【発生するトラブルの例】

  • 個人情報の流用や横領
  • 他業者への横流し

よって、仲介業者を変更したい場合は、購入申込の提出前にその意向を慎重に検討し、決定することが重要です。

また購入申込書を提出した時点での業者変更は、買主と売主の間で既に形成されつつある信頼関係にも影響を与えかねません。

購入申込書の提出が持つ意味

買主が物件に真剣に興味を持ち、購入に向けて進めていく意志があることを示す重要な手続きです。
この段階での業者変更は、買主の意志の不確かさを示すことになり、取引のスムーズな進行に支障をきたす可能性があります。

参照:国税庁|不動産購入申込書より

そのため、仲介業者を変更する必要があると感じた場合は、以下のようなタイミングで変更を申し出ましょう。

不動産会社変更を申し出る適切なタイミング

  • 購入の意向を正式に表明する前
  • 購入申込書を提出する前

このアプローチにより、取引過程における不必要な混乱や誤解を避け、買主自身の取引に関する位置づけや意志をより明確にできます。

また、事前に業者選択について十分な情報収集と検討を行うことで、後悔のない選択ができます。

不動産売却を依頼している仲介業者の変更に適したタイミング

仲介売却を依頼した仲介業者の変更は可能ですが、いつでもスムーズにできるというわけではありません。

契約している媒介契約の種類やタイミングを見誤れば、違約金の支払いを命じられたり、予期せぬトラブルを招く恐れがあります。

ここでは、契約状況に合わせて業者変更を申し出るベストタイミングについて解説します。

専属専任媒介契約・専任媒介契約は契約期間満了の3ヶ月を目途に変更する

不動産の売却に際して、「一般媒介契約」ではなく、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のいずれかを結ぶ方がいます。

これらの契約は、一定の期間、特定の仲介業者のみに売却活動を委ねるというもので、契約期間は慣例として3ヶ月間が設定されることが多いです。

もし、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」で契約した会社に不信感を抱いた場合は、契約満了(3ヶ月が経過したタイミング)の時期に他社に乗り換えるか、契約更新をするかどうかを問われたタイミングで乗り換えるのが無難です。

契約満了を待たずに乗り換えた場合

違約金が発生するリスクや、費用償還の請求、その他のトラブルに巻き込まれる可能性があります。
なお、以下のような理由であれば、違約金の支払いは免除されます。

媒介契約の解約都合 違約金の発生有無
不動産会社の落ち度による解除 違約金が発生しない
売主都合での解除 違約金が発生する

【契約違反により違約金が発生するケース】

  • 不動産売買そのものを中断する
  • 契約した会社じゃない別の会社で売買契約を成立させたとき
  • 自己発見の購入希望者と契約を交わしたとき(※専任専属媒介契約のみ)

参照:宅地建物取引業法|第34条の2・媒介契約より

なお、専属専任媒介契約や専任媒介契約は、期間満了後に自動で更新されるわけではありません

契約の更新を行うかどうかは、売主の判断に委ねられています。

そのため、仲介業者の変更を考えている場合は、契約期間満了の約3ヶ月前から次のステップを検討し始めると良いでしょう。

この時期に新しい仲介業者を検討し、契約満了と同時にスムーズに移行できるよう準備を進めることが、無駄なトラブルを避け、売却活動の効率を高める鍵となります。

一般媒介契約は有効期間を確認してから変更を申し出る

不動産の売却に際し、一般媒介契約は売主が複数の不動産業者と媒介契約を交わすことができます。

この柔軟性は、売却機会を広げ、より多くの買主候補と接触するチャンスを増やすという利点があります。

しかし、それぞれの仲介業者との契約には通常、明確な有効期間が設定されています。

一般媒介契約に有効期限が設けられている理由

この期間は契約の安定性と予測可能性を確保するために重要であり、契約変更や更新を検討する上での基準点となります。

一般媒介契約を交わしている方で、不動産会社を乗り換える際は、契約の有効期間を事前に確認し、契約期間が満了を迎えるタイミングで変更や更新を申し出るようにしましょう。

契約関係の清算や新たな業者との契約締結が円滑に行われ、取引における不確実性を最小限に抑えることができます。

有効期限が設けられていない場合

有効期間を設定していない契約においても、法的な観点から3ヶ月経過後には変更が可能となるケースが多いです。

参照:宅地建物取引業法|第34条の2・媒介契約より

正当な理由を持って業者変更を行う

もし不動産会社に対して不満がある場合や、サービスに問題があると感じた場合は、正当な理由を持って業者変更を申し出ることができます。

この際、具体的な不満点や問題点を明示し、なぜ変更を希望するのかをしっかりと説明する必要があります。

正当な例として、以下のようなものがあります。

正当な理由の例

  • 業務の進行速度が著しく遅い
  • 担当者の知識不足が露見している
  • 売買に関する話を行うたびに話の内容が違っている

ただし、会社側の主張で「会社不備ではない」としてきた場合、中途解約に応じてくれないケースがあります。

中途解約を申し出たいが解約手続きが組めるか分からない場合は、第3者機関に相談してもらった状態で、契約先に話を通すのがいいでしょう。

買主は契約を結ぶ前ならいつでも変更ができる

不動産取引において、買主は媒介契約を締結する前であれば、仲介業者の変更が自由に行えます。

この柔軟性は、買主にとって重要な選択肢を提供し、最適なサービスを提供する仲介業者を見つける機会を与えます。

しかし、この選択権を行使する際には、いくつかの配慮が必要です。

仲介業者を変更する際の配慮

一つの仲介業者と長期間にわたって交渉を進めていた場合、その業者を突然変更すると、交渉過程や構築された信頼関係に影響を与え、場合によってはトラブルの原因となることがあります。
そのため、仲介業者を変更したいと考えた際には、その意向をできるだけ早期に関係者に伝えることが重要です。

早期に意向を伝えることで、業者側も適切な対応を取ることが可能になり、スムーズな取引の進行に寄与します。

また、買主自身も、業者変更に伴う可能性のある遅延や不便を最小限に抑えることができます。

不動産売却を依頼している仲介業者変更の流れ

不動産売却を成功させるためには、信頼できる仲介業者との良好な関係が不可欠です。

しかし、契約した業者との関係がうまくいかない場合、売却計画に影響を与える可能性があります。

そこで、契約した仲介業者との関係を見直し、必要であれば別の業者へと変更する選択肢を考える必要があります。

ここでは、媒介契約の系統に合わせて行う仲介業者変更の流れについて解説します。

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んでいる場合

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合、契約期間は法律で「3か月以内」と定められており、期間満了後の自動更新はありません。

したがって、契約の期間が終わるか、更新の提案を断ることで、簡単に他の業者へ変更することが可能です。

この場合、複雑な手続きは必要ありません。

一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約締結のタイミングで、3ヶ月以上の契約期間を設けた契約を強要してきたり、自動更新が行われた際は、法律に違反しているので訴えることができます。

一般媒介契約を結んでいる場合

一般媒介契約の場合、複数の業者と同時に契約することができるため、いつでも新しい業者と契約を結び直すことが可能です。

また契約先の会社に関しては、契約終了をきっかけに契約関係を終わらせられます。

ただし、契約の自動更新が行われる場合があるため、契約を交わす前に更新に関する契約内容の確認を行いましょう。

契約期間の終了をきっかけに前の業者との契約を終了させ、スムーズに新しい業者との関係を築くことが重要です。

不動産売却の仲介業者を変更するときに気を付けること

不動産売却は人生の中の大きなイベントですから、成功の見込めない契約業者を変える行動は売主にとっても大切です。

ただし、やり方次第では大きなトラブルにつながる危険もあるので、十分注意しましょう。

不動産売買では売主・買主双方が仲介業者と契約しますが、仲介業者の変更ではどちらもリスクが生じる可能性があります。

不動産売却の仲介業者を変更するときに気を付けること
  • 業者変更は契約満了のタイミングで行うこと
  • 違約金を請求される場合がある
  • 「出回り物件」と認識される可能性がある
  • 変更先の不動産会社は慎重に選んでいく

仲介業者の変更で起こるリスクを売主・買主それぞれのケースから解説していきます。

業者変更は契約満了のタイミングで行うこと

不動産の売却を成功させるためには、適切な仲介業者の選択が大きなカギです。

しかし、時として契約している業者との間で期待通りの結果が得られない場合や、より良い条件を提供する業者を見つけたいと考えることもあるでしょう。

このような状況で仲介業者を変更したい場合でも、契約満了のタイミングを待つことが最も適切な対応方法です。

契約満了のタイミングを待つべき理由
  • 違約金の発生リスクの回避
  • 会社間との信頼に傷をつけないため
  • 売却活動における時間のロスを最小限に抑えられるため

不動産会社と結んでいる契約には、通常、一定の有効期間が設定されています。

この期間は双方が合意したサービスの提供とそれに対する評価を行うためのものです。

契約期間が満了すると、売主は契約を更新するか、別の業者に変更するかを自由に選択できます。

このタイミングで業者を変更することにより、新しい業者との間で新たな契約を結ぶ際に、以前の契約から生じる法的な制約や責任から自由になります。

違約金を請求される場合がある

不動産の売買や賃貸において仲介業者を利用する際、契約書はその取引の基本となる重要な文書です。

特に、仲介業者との間で結んだ契約を期間内に解除し、他の業者へ変更しようとする場合、契約違反と見なされることがあり、その結果として違約金を請求されるリスクが生じます。

契約期間内に仲介業者を変更することが避けられない状況にある場合でも、違約金の請求を避けるためには、契約書に記載されている条項を詳細に確認し、正当な理由が必要になります。

違約金の支払いを避ける方法

  • 仲介業者が契約において約束したサービスを提供できていない
  • 会社都合による契約違反を証明した場合

参照:国土交通省|宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款より

このような状況を明確に証明できる場合、違約金を支払う必要がない、または交渉の余地があります。

「出回り物件」と認識される可能性がある

不動産市場において、仲介業者を頻繁に変更する行為は、その物件が「出回り物件」と見なされるリスクを高めます。

出回り物件が不動産売却にもたらす影響
  • 物件が市場に長期間出回っている
  • 物件に何らかの問題があるために売却が難しいという疑念を与える
  • 物件の魅力を損ない、買い手に対する交渉力を弱める

このような状況を避けるためには、仲介業者の変更を慎重に検討し、本当に必要な場合にのみ行うことが重要です。

業者選定の初期段階で、業者の評判、実績、そして提供するサービスの質を慎重に評価することが、不要な変更を避ける鍵となります。

変更先の不動産会社は慎重に選んでいく

不動産取引において仲介業者の選定は、成功への重要なステップです。

特に、一度選んだ仲介業者から別の業者への変更を考える場合、慎重な選択が求められます。

前回の選択で遭遇した問題を繰り返さないためにも、新たな仲介業者選びには特に注意を払う必要があります。

変更先の不動産会社を選ぶ際のポイント

  • 不動産会社の評判や口コミ
  • 提供しているサービスの内容が売却ニーズに合っているかどうか
  • 得意とする物件種別とエリア
  • 直近の売買成約件数

これらの情報は、インターネット上のレビューや評価、地元の不動産市場における評価など、多角的な情報を収集し、比較検討することで得られます。

また、複数の不動産会社を比較することで、各社の強みや弱み、費用対効果などを総合的に評価することができます。

【2024年最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介

不動産が売れないのは業者のせいだけでない!売主の努力も大切

不動産売却は、築年数が浅く立地の良い物件なら間違いなく成功するといわれています。

確かにその通りではありますが、不動産売却が失敗する要因として一番多いのは業者選びのミスです。

どんなに質の高い物件でも仲介先の実績が浅かったりすると上手くはいかないので注意をしましょう。

ただ、不動産売却は多くの方が一社のみと媒介契約を結ぶので、担当者が優れているかどうかを確かめづらいのが難点です。

一括査定サービスなどをつかい、なるべく多くの業者と接するといった工夫が必要になるでしょう。

内覧準備は売主が積極的におこなう

不動産売却はさまざまなフェーズに分かれていますが、その中でも最難関が内覧です。

【図解付】不動産売却の流れ全9ステップを手順に沿って解説!全体図から必要事項まで完全網羅

物件の第一印象をいかに良く見せられるかが、高く早く売ることにつながるので、売主も自発的に清掃や整理整頓をおこなっていきましょう。

特に水回りや玄関など、第一印象に大きく関わる部分は重点的に清掃し、時にはクリーニング業者に依頼するのもおすすめです。

家の査定の注意点40選!失敗しないために知っておきたいリスクと対処法

業者選びには一括査定サイトを活用

不動産査定

効率よく質の高い不動産会社を見つけるには、一括査定サイトの利用が不可欠です。

一括査定サイトには大小合わせて1,000社以上の優良業者が登録されており、所要60秒ほどのカンタンな情報を送信するだけで、地域に対応する複数業者が査定額を算出してくれます。

登録業者の広告料でまかなわれているので利用料は完全無料で、気軽に利用することができます。

詳しいサイトの使い方と、おすすめのサイトについてはこちらにまとめてあります!ぜひ参考にしてください!

【2024年最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介

不動産売却を依頼した仲介業者の変更に関する質問

ここでは、仲介業者を変更する前に知っておきたいことや解決しておきたい疑問について解説して行きます。

乗り換え先の仲介業者を選ぶときのコツはある?

仲介業者を変更する際には、信頼性と実績を確認することが重要です。

過去の取引実績や顧客のレビューをチェックし、コミュニケーション能力が高く、積極的に売却活動を行ってくれる業者を選びましょう。

また、地域に強い仲介業者を選ぶことで、そのエリア特有の市場状況を踏まえた適切なアドバイスが得られます。

仲介業者の変更を申し出たタイミングで違約金を請求されることはある?

媒介契約には独占専任媒介契約や専任媒介契約などの種類があり、契約内容によっては違約金が発生する場合があります。

契約書をよく読み、必要であれば専門家に相談しながら進めましょう。

ただし、仲介業者側に明確な非がある場合は、違約金なしで契約解除ができる可能性もあります。

担当者が合わないという理由だけで仲介業者を変えるのはあり?

担当者との相性は不動産売却の成功に大きく影響します。コミュニケーションが円滑にいかず、不信感を抱いている状態では効果的な売却活動は期待できません。

担当者が合わないと感じた場合、他の担当者への変更を依頼するか、必要であれば業者自体を変更することが望ましいでしょう。

仲介業者選びは慎重に行うことでいい会社に巡り合える

不動産の売却は大きな取引であり、成功させるためには信頼できる仲介業者を選ぶことが極めて重要です。

内覧件数が少なかったり、3ヶ月経過しても購入希望者が現れないなどの状況が続く場合、また営業担当者が誠実性に欠ける場合は、仲介業者の変更を検討すべきです。

適切な評価と慎重な選定を行うことで、信頼性が高く効果的な売却活動を提供できる仲介業者と出会うことができます。

このプロセスを丁寧に進めることで、納得のいく取引を実現し、不動産売却を成功へと導くことが可能となります。

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