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マンションは売るつもりで買うべき理由とは?売る前提で選ぶことで得をする仕組みとマンションの選定方法を紹介

【更新日】2024-01-11
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憧れのマンションを購入したが、今の住居でいつまでも生活を送るという保障はなく、結婚や出産、会社都合での転勤、転職などのライフイベントによっては、せっかく購入したマンションを手放さなければなりません。

そのような事態を懸念しているせいか、マンション購入を躊躇される方が増えつつあります。

将来的に手放す可能性があるなら、売却を前提にマンション購入に至るのが最善です。

そこで今回は、売却を前提にマンションを購入する理由と、価値が下がりにくいマンションの選定方法、マンションを高値で売るコツと注意点を紹介します。

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マンションを売るつもりで買う3つの理由

売却を前提にマンションの購入を行う理由が3つあります。

売却を前提にマンション購入を行う理由

  • ライフイベントに対応できるようにするため
  • タイミングが良ければ高額収益が望めるため
  • 教育費や医療費などに置き換えられる

ここからは、上記で挙げた3つの理由を1つずつ解説します。

ライフイベントに対応できるようにするため

マンションを購入した後、人生のエンディングを迎えるまでそこに定住する可能性は限りなく低いです。

理由としてあげられるものが、結婚や出産、転勤・転職などのライフイベントが控えているからです。

住居は、生活の変化に応じて住み替えができるものです。

子供の成長にも対応できるような広いマンションを購入したが、子どもが独立した瞬間、夫婦二人だと使わない部屋が出てくるなど、ライフイベントに応じて不憫に感じる点が出てきます。

しかし、売却を視野にいれて購入に至れば、何不自由ない生活が送れる住宅に住み替えができます。

もちろん、住み替えを行うときは、売れるマンションであることが重要です。

タイミングが良ければ高額収益が望めるため

マンションを売るつもりで購入し、ライフイベントの変化に応じて住み替えを行った時、高値で売買できることがあります。

マンションを購入するときは、物件価値そのものが下がりにくい特徴を持ったマンションを選ぶのが最適です。

たとえば、最寄り駅から徒歩数分圏内にある物件や、学校や病院、商行施設が近くにあるなど、入居者にとって需要がある施設が近隣にあると、築年数が古くても物件価値が下がりにくく、高値で売買することができます。

教育費や医療費などに置き換えられる

結婚や出産などのライフイベントを迎えた後に、マンションを購入される方の多いです。

いずれも多額な資金を要するものになりますが、子ができれば教育費、さらに老後を見据えた医療費、老後資金などの資金の確保が必要になってきます。

さらに、転勤などの思わぬ時代に見舞われて、今の給与ではローン返済がままならないという状況に陥ることもあります。

そのような状況になっても、売ることを前提にマンション購入を行っていれば、マンションの売却後に入る収益を元手に、ローンの返済から教育費や医療費、さらに引っ越し費用などに資金を割り振ることができます。

なお、このような事態に陥ったときは、リースバックという方法を取るのがおすすめです。

リースバックの仕組みとは?メリット・デメリット・注意点をわかりやすく解説

売るつもりで買うマンションの選定方法

ここでは、売るつもりで買うマンションの選定方法を紹介します。

マンションを売るつもりで買うなら、売却時にある程度の利益を出したいものですが、マンションの価格は、築年数を経るごとに価値が下がっていく物です。

しかし、これから紹介する4項目を抑えていれば、ある程度の利益が望めます。

マンション購入時に抑えておきたい項目

  • 築年数
  • マンションが建つエリアの需要
  • 周辺エリアの将来性
  • マンションを管理する会社の信頼性

ここからは、上記であげた4項目を1つずつ解説します。

築年数

マンションの価値は、築年数を経るごとに下落していき、約40年を迎えることには、物件そのものに価値はなく、土地価格での販売になっているケースが多いです。

物件の評価額は、国が定めた法定耐用年数の影響によって価格が変動していきます。

価値が下がりにくく、法定耐用年数に余裕を持たせるなら、築浅物件(1~5年目)のマンションを選ぶのがおすすめです。

築浅なら、資産価値が0になるまでの時間に余裕があるほか、共有・専用部分の劣化が少ないので、買い手が付きやすいです。

マンションが建つエリアの需要

次に確認する項目は、マンションが建つエリアの需要です。

エリア需要の高さは、購入するマンションを起点にどのような施設があるのか交通の利便性災害強度など、エリア環境で需要度の高さが分かります。

中でも、最寄り駅まで徒歩数分で到着するマンションや、子育てに最適な環境が整っているエリアの需要は高く、物件価値が下がりにくい特徴があります。

また学校や病院などの公共施設や商業施設は、マンションをある時のアピールポイントになります。

周辺エリアの将来性

マンションを売るタイミングは、今ではなく数十年先の未来になります。

時間が経てば、今見ている風景が一変して、新しい風景を生み出していきます。

例えば、近い将来、近所に大型商業施設が建設したり、新駅が開通するなどの予定があれば、マンションの価値は今以上に上がります。

逆に、新築マンションやビルが建設されると、日当たりが悪くなるなどの悪影響を受けて、価値そのものが下がってしまいます。

マンションを管理する会社の信頼性

購入する予定のマンションの管理状況の良し悪しで、買い手のつきやすさが変わってきます。

マンションの管理状況は、管理組合と管理会社が機能しているかが判断できる1基準点になります。

例えば、マンションの外壁やエントランス部分などの共有部分やマンション全体の劣化が抑えられていれば、修繕費の使い道が定まっていることを指します。

その一方で、管理体制がずさんなところというのは、エントランス部分の掲示板を見れば、管理会社の仕事具合が手に取るように分かります。

日付が古い情報や色褪せたチラシがあるなら、管理会社は機能しておらず、最新の情報ともいえる予定やお知らせが張ってあるところは、管理が行き届いている物件といえます。

選定方法をまとめると以下のようになります。

マンションの選定方法:まとめ

  • マンションは築浅物件を選ぶのが最適
  • エリア需要度の高さは商業施設や最寄り駅までの距離などから判断できる
  • 都市開発予定は空き地の有無や周辺地域の建設予定から把握ができる
  • エントランス部分の掲示板で管理会社の管理体制が分かる

買ったマンションを売却する時の手順

結婚や出産などのライフイベントを経てからマンションを購入した後、ライフスタイルの変化に応じて、今住んでいる家を売却する時は以下のフローを踏んでから売買へと至ります。

  1. マンションの市場価格相場のリサーチ
  2. 複数の不動産会社に査定依頼を出す
  3. 媒介契約の締結
  4. 売却活動
  5. 売買契約の締結・引き渡し

ここからは、各フローを1つずつ解説していきます。

マンションの市場価格相場のリサーチ

所有するマンションを売却する前に、所有するマンションに近似する条件や特徴を持ったマンションがいくらで取引されているのかをリサーチする必要があります。

ここで利用するのが、マンション査定相場情報という、売却相場価格が集まったサイトです。

こちらのサイトには、過去に行われた売却事例が集まっており、築年数・専有面積・間取り・駅徒歩分数など様々な条件で相場価格の比較ができます。

ただし、それら情報が所有するマンションに当てはまるというわけではなく、あくまで、この条件化ならこれぐらいの価格で取引されたという事例の把握にすぎません。

複数の不動産会社に査定依頼を出す

市場相場価格のリサーチができたら、マンションの査定を依頼しましょう。

査定方法には、匿名査定と机上査定、訪問査定の3方法があります。

中でも、訪問査定は、実際の売却価格との誤差が少なく正確な見積額が算出できる査定方法です。

査定を依頼する時は、必ず複数社に査定依頼を出しましょう。

複数視野に査定依頼を出すことで、依頼した業者がどのような物件を得意としているのかが判明します。

また業者によって、物件の評価基準が異なるため、同じ物件を査定しても数百万円の差が生じます。

家の無料査定はどこに頼むべき?賢い査定業者の選び方・おすすめサイトや注意点を解説

媒介契約の締結

査定を行った後は、仲介売却を依頼する不動産会社と媒介契約を交わします。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3タイプが存在します。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数もの不動産会社と契約ができるうえ、売り手自身も後の売却活動に参加できる契約です。

多くの不動産会社に自分が所有するマンションを紹介してもらえるため、買い手が付きやすい特徴を持っていますが、買い手がつかない状況に陥れば、販売活動に力を入れてもらえなくなります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約はともに、1社のみの契約になりますが、指定流通機構への物件登録義務定期的に販売状況の報告が義務化されています。

売却活動

売却目的に合った媒介契約を締結させた後は、会社お抱えのサイトやチラシなどの広告媒体に依頼主が所有するマンションの情報を記載して、情報を拡散していきます。

売却活動には、売りに出すマンションに住みながら売却活動を行う方法と、空き家にして売却活動を行う方法の2つがあります。

前者の場合、内覧依頼が入れば、対応の必要が出てくるうえ、いつ依頼が来てもいいように部屋を掃除しておく必要があります。

後者の場合は、内覧依頼が入っても対応する必要がなく、そのまま購入に至れば、売買契約を締結させることも可能です。

売買契約の締結・引き渡し

内覧を済ませたのち、買い手がマンションを気に入れば、売買契約へと至ります。

売買契約は、売買契約書に記された内容の確認を行って、買い手と売り手の双方が納得して、署名捺印を行えば契約が締結されます。

また売買契約を締結させた後、買い手は住宅ローンの本審査を受ける流れとなりますが、もし本審査に落ちれば、契約は白紙となり、また1から買い手を探さねばなりません。

しかし、本審査を通過すれば、決済と物件の引き渡しになります。

決済・引き渡しになれば、売り手も6種類もの書類を揃えておかねば、その日のうちに決済ができなくなります。

必要書類とマンションの鍵を引き渡すと同時に、売却資金を受け取れば、決済・引き渡しは完了です。

売却を行った翌年には、確定申告を税務署に提出しなければなりません。

確定申告のやり方が分からないという方は、税理士に相談しながら進めましょう。

マンション売却の必要書類まとめ!契約や引き渡し・確定申告で必要なものを紹介

買ったマンションを高値で売る方法

売却を視野に入れて購入したマンションを、高値で売る場合、以下の3点を軸に据えて売却を行うのが最適です。

売却は仲介売却で行うこと

マンションを売る方法には、仲介売却と業者買取の2方法があります。

高値でマンションを売却するなら、不動産会社に仲介人を買ってもらって売買契約を交わす仲介売却がおすすめです。

仲介売却で市場に出すマンションの売値決定権は、売り手に委ねられるため、売却相場価格に近い価格帯で売りに出せます。

ただし、売買契約の締結に至るまで最短で3ヶ月、長くとも半年以上もの時間を要するデメリットを抱えています。

引き合いとして出した業者買取は、買い手を探す手間が省けますが、売却価格が仲介売却時の2~4割減の価格で取引されます。

売却時期・相場価格の変動をチェック

マンションを高値で売るなら、新生活シーズンに当たる1月下旬~4月上旬にかけて売り出すのが最適です。

特に2月と3月は、新生活を送るための基盤になる住居を求めている方が多く、タイミングが良ければ、内覧依頼が多数舞い込んでくるグッドタイミングです。

また1年を通して、買い手が急増する時期でもあるため、価格交渉の場では、決定権を持つ売り手が有利に進められます。

またマンションの資産価値は、その年によって大きく変化します。

価格が上昇傾向にある年があれば、下落傾向にある年もあります。

売りに出すタイミングも重要ですが、相場価格の変動も大事な要素の1つなので、定期的に確認しておきましょう。

同じマンション・エリア内では競わない

所有するマンション内で売りに出されている部屋があったり、近隣エリア内で同条件下かつ価格が安いマンションがある場合は、一度売却活動を停止して、一線から退くのが利己的です。

階数や日当たりなど、専用部分に差異はあれ、販売されている価格が安ければ、買い手は安い方を選んで購入に至るケースがあります。

高値でマンションを売るためにも、無駄な価格競争は避けながら活度を行っていくのが最適です。

買ったマンションを売るときの注意点

ここでは、所有するマンションを売却する時に気を付けることを4つ紹介します。

短期所有・長期所有でかかる税金に差がある

購入したマンションを売却する時にかけられる所得税と住民税の税率は、マンションの所有期間の長さによって、大きく変動します。

例えば、マンションを購入して、5年未満で売却に至った場合、短期譲渡所得ということで、30.63%の所得税と9%の住民税が発生し、5年以上の所有期間を経て売却に至れば、長期譲渡所得ということで、15.315%の所得税と5%の住民税が課せられます。

納める税金をなるべく安く済ませるなら、5年以上の所有期間を経てから売却に至るのがおすすめです。

ローン完済ができないと売却は不可

所有するマンションを売却したくても、購入時に組んだローンの残債額が多ければ、売却することができません。

しかし、売却益をローン返済に宛がうことで売却が行えます。

ローン返済に宛がうときは、オーバーローンアンダーローンのいずれかになることを考えてから売却を行いましょう。

アンダーローンは、売却益がローン残債額よりも高く、ローン完済ができる状況を指し、オーバーローンは、売却益がローン残債額よりも少ない状況を指します。

もし後者の状況に陥った場合は、自己資金から賄う必要がありますので、売却活動を行う前にローンの残債額を調べておきましょう。

売却する理由を問われたら正確に答えること

所有するマンションを売却する理由は、その売り手によって様々です。

マンションを購入者の中には、購入して間もなく売却に至る方もいます。

仲介を依頼した会社側から売却する理由を問われたら、売却する旨を正確に伝えましょう。

曖昧な回答は信用を損ねる結果になるので、どんな理由や事情を抱えていても、売却する旨を伝えましょう。

買い手がつかないときは買取を検討

仲介売却は、所有するマンションを高値で売却できる方法ですが、買い手がつくか否かは、所有するマンションの状態や条件、エリア需要の高さなど、様々な要因で変わってきます。

すぐに見つかる場合もあれば、半年以上経っても見つからない場合もあります。

1年以上も買い手がつかない場合は、業者買取を検討しましょう。

業者買取は、買い手を探す手間がなく、その日のうちに売買契約を成立させられる方法です。

ただし、売却益は、仲介売却時に入る金額の2~4割減の価格で取引されることが多いです。

売るつもりでマンションを購入すれば生活に変化が起きても対応できる

ここまで、売るつもりでマンションを購入する理由と、マンションを売却する流れ、売却時の注意点を紹介してきました。

マンションを購入するときは、将来、売却することを前提にしていれば、収入面や生活面で大きな変化が起きても、慌てることなく対処できます。

ぜひ今回ご紹介した4つの選定方法と3つの理由を踏まえて、自分の生活スタイルに合ったマンションを選んでください。

選んだマンションによっては、将来、大きな利益を生み出してくれます。

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