過去に火災を起こした物件や近隣住宅が起こした家事に巻き込まれた物件の大半は、相場価格通りに売れることはありません。

しかし、火災によって死者を出した物件と火災を起こした物件とでは、売却相場価格が大きく変動します。

相場価格の2～3割減

火災を起こした物件を売却する時にかけられる売却相場価格は、火災を起こしていない物件にかけられる相場価格よりも2～3割ほど安く見積もられるケースが多いです。

また売却相場価格は、立地エリアの影響を受けて変動します。

例えば、利便性が高い都心部にある物件が火災を起こして売却価格に大きな影響を及ぼすことは少ないでしょう。

しかし、不動産が売れにくい辺鄙な土地にある物件や過疎化が進む田舎にある物件となれば、通常の相場価格から2～３割減しても買い手が見つからず、最悪の場合、半額以下まで売却価格を落としてやっと見つかるというケースが多いです。

死者が出れば5割減は必須

火災を起こしたといっても、内壁の一部が焼けたといったボヤ騒ぎ程度で済んでいれば、相場価格は2～3割減あるいは、相場価格と大差つかない価格帯で売却ができます。

しかし、火災による死者が出れば、買い手に心理的抵抗及び不快感が生じてしまうため、売却相場価格は5割減することは必須です。

かといって、火災があった不動産を取り壊し、更地にして売却すればいいというわけじゃありません。

死者が出たという事実がある以上、その物件を買いたいと思う方はいません。

火災に見舞われた物件を売却するとき、過去にこのようなことがあってことを説明しなければならない告知義務があることを説明しました。

全焼した物件を除き、ボヤ騒ぎで済んだ小規模の物件を売却するとき、２つの瑕疵が生じている可能性があります。

ここでは、その２つの瑕疵について説明します。

物理的瑕疵

ボヤや小規模の火災を消火した際、物件に何かしらの物理的瑕疵が生じている可能性があります。

例えば、外壁・内液にヒビが入っていたり、火災によって天井に穴が開いて雨漏りがするようになったりなど、物件に何かしらのダメージが見られることが多々あります。

消火活動を終えたら、物件に物理的瑕疵が見られないかインスペクションの実施を依頼しましょう。

隠れた瑕疵

物理的瑕疵は、所有者の目視やインスペクションを実施することで確認が取れるものが多いですが、火災を起こした物件を売却する時に最も気を付けなければならないのが隠れた瑕疵と呼ばれるものです。

隠れた瑕疵とは、物理的・心理的瑕疵とは違い、表面的特徴が見当たらず、瑕疵として断定するのが難しいものを指します。

例えば、火災によってできた外壁・内壁の焦げ跡やヒビを修繕したとしても、火災によるダメージを受けている状態が癒えたというわけじゃありません。

つまり、これが隠れた瑕疵になります。

所有している物件が火災に見舞われたらと言って、100%売買が成立しないということはありません。

エリア需要があれば、買い手がついて売買契約が成立する例もあります。

ただし、売却に至るとき、売り手は買い手に火災があってことを説明すれば、契約は不成立となり、また買い手を探さなきゃならないと考えて告知をしないまま契約を成立させようとする方もいます。

ここでは、売買契約を結ぶとき、売り手は買い手に火災があったことを告知すべきかどうかを解説します。

買い手に対する説明義務はある

結論を述べると、火災や自殺・他殺などの事件に見舞われた事故物件を売却、あるいは賃貸するとき、売り手は買い手・借用人に過去にこういう事件・事故があったという事実を説明しなければなりません。

つまり、告知義務はあるということになります。

説明をすれば売買契約が不成立になってまた一から探すことになると思いますが、告知義務を無視して売買成立を行った場合、告知義務違反に抵触して契約そのものを帳消しにされたり、買い手・借用人から損害賠償請求などの契約不適合責任を受けることになります。

物理的瑕疵に対する告知義務もある

買い手に説明することは、過去に起こした火災などの事件・事故の説明のみならず、物件そのものが持つ瑕疵に関する説明も行わなければなりません。

などが挙げられます。

いずれも告知義務が課せられているものばかりなので、売り手は納得がいく形で買い手に説明しましょう。

心理的瑕疵告知義務もある

告知義務は、物理的瑕疵と併せて、自殺や他殺などの事件・事故が起きた時に生じる不快感ともいえる抵抗感から来る心理的瑕疵についても説明しなければなりません。

事故物件の多くは、この心理的瑕疵に該当する物件が多いです。

またこれら瑕疵を、契約するたびに説明する必要があるのかというと、そこは裁判所がここで判断して決めてくれます。

例えば、多数の死者を生んだ火災となれば、年を問わず、契約を結ぶたびに説明しなければなりません。

しかし、死者が出ていない小規模のモノなら何十年に渡って説明する必要はありません。

とはいえ、買い手から契約不適合責任を問われる可能性があるので、小規模でも説明はしておくべきでしょう。

火災があった物件を売却するときは、買主に「火災があったこと」を告知しなければなりません。

さらに、火災は物理的瑕疵に加えて、心理的瑕疵にも該当するため、何年も前に起きた火災であっても、告知しなければなりません。

仮に、火災があった事実を買主に告げなければ、予期せぬトラブルを招くだけじゃなく、買主との信頼にも傷をつける可能性があります。

ここでは、告知義務を怠ったときに起きるトラブルを3つ紹介します。

契約不適合責任が売主に追及される

売主が火事になった家の情報を告知せず、買主がその事実を後から知った場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。

これは、物件の瑕疵を開示せずに契約を結んだことになるため、買主は契約の解除や損害賠償を請求する権利が生じます。

売主が隠蔽した事実によって、買主が経済的損失を被った場合、その額はかなり大きなものになり得ます。

そのため、売主は自身の責任を果たすためにも、必ず事実を明らかにするべきです。

不法行為責任が買主から追及される

火事になった家の事実を告知しなかった売主は、不法行為責任も問われる可能性があります。

不法行為責任とは、法律上の義務を怠った結果、他人に対して損害を与えた場合に発生する責任を指します。

この場合、売主は買主に対して正確な情報を提供する法的義務を怠ったとして、損害賠償請求を受ける可能性があります。

売主は、物件の価値を誤認させる行為によって、買主の資産や生活に損害を与えたとみなされるでしょう。

損害賠償請求の訴訟を起こされる

火事になった家の事実を告知せずに売却した売主は、買主から損害賠償請求の訴訟を起こされる恐れがあります。

この訴訟は、購入価格の返還や追加的な損害賠償を求めるものとなります。

特に、火災による損害が修復不可能であったり、買主が再度新しい住宅を探すための費用や時間を要求する場合、賠償額は増大します。

このようなトラブルを避けるためにも、売主は全ての情報を適切に開示し、後のトラブルを未然のものにしましょう。

火災に見舞われた物件を売却する時に設けられる相場価格は、通常価格よりも2～３割、場合によっては５割減で取引されるうえ、告知義務が売り手に課せられます。

散々な状況であっても、所有する不動産を少しでも高く売って資金を得たいと思うのは、物件所有者なら誰もが抱く性です。

ここでは、火災に見舞われた事故物件を、少しでも高値で売る方法を４つ紹介します。

解体して更地・駐車場にして売却

物件が火災によって全焼したり、死者を出した場合は、建物そのものを解体して更地にして売却する方法がおすすめです。

建物を解体するだけでも、買い手にかかる心理的抵抗が軽減されますし、更地の状態にしてしまえば、売却価格を下げることなく、売買できる可能性があります。

また更地にして売買する方法と併せて、駐車場にして売買する方法もあります。

駐車場は、不動産と違って住む場所じゃありません。

そのため、瑕疵を気にせず、購入を検討される買い手が少なからずいらっしゃいます。

火災保険を利用して損傷箇所の修繕を行う

所有している物件に火災保険を適用しているなら、保険会社から保険金が下りますので、その資金を元手に物件の損傷箇所を修繕してから売却に至る方法もあります。

火災保険が下りる適用範囲は広く、火災の他に落雷や水害などの自然災害に見舞われた場合でも保険金が下ります。

火災に見舞われた際にできた外壁・内壁、床、天井の焦げ跡や排水管などの修繕が保険金で賄えます。

修繕を行ってから売却に至れば、相場価格の大幅下落は回避できますが、火災があったという事実告知は行わなければなりません。

ホームインスペクションの依頼

火災でできた損傷を修繕してから売却の準備に取り掛かられる方がいますが、その前準備として、ホームインスペクションという物件診断を行うことをおすすめします。

ホームインスペクションを実施することで、火災でできた隠れた瑕疵や未修繕の瑕疵の発見ができると同時に、買い手に対して物件の安全性が証明できます。

火災による損傷は表面的損傷のみならず、建物内部にまで及んでいる可能性があります。

次の物件所有者に安心して住んでもらうためにも、ホームインスペクションを依頼して物件の安全性を証明しておきましょう。

売却の準備は、そのあとでも遅くはありません。

事故物件専門の買い取り業者に依頼をする

不動産会社に仲介依頼を申し出たはいいが、事故物件を好んで購入したいと思う方は少なく、最悪の場合、１年以上買い手が現れない可能性があります。

そのような事態を回避する最終手段として、事故物件買取専門業者に依頼して物件を買い取ってもらう方法をおすすめします。

買取は、通常の仲介売買とは異なり、儀容者が物件の買い手となって売買を行う方法です。

買い手補探す手間が省けたり、仲介手数料を納める必要がないなどのメリットがある反面、買取価格相場が安いというデメリットがあります。

事故物件を早々に手放したい方や、手間を省きつつ売却したい方に物件買取はおすすめです。

物件の売却とは別で、実際に所有している物件が火災に見舞われたとき、消防署連絡するのは当然です。

しかし、それ以外にもやるべきことが３つあります。

ここでは、火災に見舞われた時に取るべき行動を３つ紹介します。

保険会社への連絡

火災に見舞われたら、物件購入時に加入した保険会社に連絡を入れましょう。

火災保険に加入していれば、損害保険金と臨時費用保険金の２種類の保険金が下ります。

損害保険金

損害保険金とは、物件の修繕や解体にかかる費用を賄える保険金で、被害状況に応じて金額が変動する実損払方式を採用しています。

そのため、会社に損害状況を伝える前に解体を行うと、保険金が下りません。

損害保険金

損害保険金は、火災に伴って生じた費用に対して支払われる保険金です。

物件が焼失した場合、仮住まいの手配費用やン臨終人のあいさつ回りで生じた費用に対して支払われることが多いです。

罹災証明書の発行

火災で物件が燃えた際は、罹災証明書の発行を行いましょう。

罹災証明書は、住んでいる地域にある消防署に申請することで発行される証明書で、発行自体、法律で定められています。

発行には、以下のフローを踏んで発行を進めましょう。

罹災証明書を発行することで、固定資産税や国民健康保険料の減免や見舞金、支援物資などを支給があります。ので、火災に見舞われたら、必ず発行を行いましょう。

火事跡地の整理と確認

火災によって家が燃えてしまった後は、瑕疵府土地の整理と確認の２点を行いましょう。

火災を問わず、災害によって生じた混乱を狙って金品や貴重品が盗難される被害に遭う可能背があります。

災害によって心身共に疲弊している頃でしょうが、その隙を好機ととらえて悪事を働く人がいることを忘れてはなりません。

自分で整理を行う余裕がない場合は、火災跡地やボヤの復旧サービスを代行してくれる業者に依頼して整理を済ませる方法がおすすめです。

ボヤ騒ぎ程度の火災に見舞われた物件を売却する時にかけられる相場価格は、通常の相場価格よりも2～３割減での売却になることが多く、死者が出れば５割減は確実です。

保険金で修繕を行って将来的に売却を進める際は、過去に火災に見舞われたことを買い手に告知する義務が課せられます。

話せば、買い手がいなくなるという不安がありますが、告知なしで売買を進めれば、告知義務違反及び損害賠償請求などの契約不適合責任を受けることとなります。

買い手とのトラブルを回避するためにも、事実を隠蔽せず、納得がいく形で説明義務を果たしましょう。

また少しでも火災物件を高値で売却するなら、更地や駐車場にして売却したり、価格は安くなりますが、早々に物件を売却できる買取を選択するのがおすすめです。