不動産STOとは、戸建て住宅やマンション、アパートなどの不動産を、株投資や債券投資などのように、デジタル証券化して複雑な契約プロセスを自動化、不動産所有権利そのものを簡単に売買できる仕組みを持っています。

システムの基盤ともいえるSTO(Security Token Offering/セキュリティトークンオファリング)は、ブロックチェーン技術を用いており、正確かつオープンに取引記録を残せる特徴を持っています。

その特徴を活用したのが、不動産STOです。

いうなれば、有価証券機能がついた独自通貨による資金調達方法になります。

身近なものでブロックチェーン記述が用いられているのが、ビットコインです。

ここでは、不動産STOを不動産投資の取引システムに導入すると、以下の4つのメリットが得られます。

ここから、それぞれのメリットを1つずつ解説していきます。

メリット①24時間いつでも取引可能

ブロックチェーン技術を導入されると、取引記録を1つのシステム上で一括管理するのではなく、複数のコンピューターで記録を分散・共有しているので、24時間365日いつでも証券取引が行えます。

つまり、証券取引所で取り扱われている金融商品も、わざわざ取引所に赴かずとも、投資家の好きなタイミングで売買契約が結べることを指しています。

また、証券取引の決済は、売買が成立した約定日から3日後を決済にしていますが、STOは即日決済が可能なので、取引の流動性を高めてくれます。

メリット②外部アクセスによるデータ改ざん防止

STOは、ブロックチェーン技術を用いて開発されたシステムにつき、外部からの不法アクセスによるデータ改ざん防止効果があります。

プロックチェーン技術は、別名「分散型台帳」とも呼ばれており、取引に参加している投資家全員が取引記録データの所有及び管理を行っているため、データ改ざんが困難を極めます。

メリット③取引コストの削減

STOが用いられている証券取引の決済は、通常決済よりも短期間で完了します。

そのほか、商品の売買、他投資家への資金譲渡などの各種手続きもネット上で完結するので、各種取引にかかるコスト削減が望めます。

メリット④所有権の小口化

STOを導入することで、金融資産や不動産所有権など、管理コストや手続きに時間がかかるなどの理由から小口化されてこなかったものが、手続きの簡略化というメリットを手にしたことによって、小単位での分散管理が可能になりました。

所有権の小口化が進めば、少額投資が可能になります。

中でも少額で投資が行える、不動産投資型クラウドファンディングサービスはいい例です。

STOが証券取引の現場で導入している中、不動産業界にもSTOが導入されつつあります。

実際にSTOが不動産業界に導入されると、以下のよう影響をもたらしてくれます。

ここから、1つずつ解説していきます。

世界中の投資家から出資金が得られるようになった

不動産を小口化及びST化したものをデジタル証券取引所に掲載することで、

世界各国にいる投資家がその情報を閲覧、資金投資ができる仕組みが完成します。

実際に、日本にある不動産を他国のデジタル証券取引所に上場させた事例があります。

つまり、従来の証券取引とは異なり、閉鎖的かつ限定的な取引現場が、ワールドワイドで不動産投資が行える礎が築けるというわけです。

気軽に高額物件への投資ができるようになった

1件数百万～数千万単位、あるいは億単位で取引されている不動産所有権を小口化することで、少額から投資が行えるようになりました。

所有権を小口化しない現物不動産投資の場合は、自己資金や金融機関からの融資をもって取引していました。

しかし、権利そのものを小口化することで、幅広い投資家から資金投資が入るばかりじゃなく、投資家としても無理のない範囲で資産運用が行えるメリットが生まれます。

結果、両者にメリットが生まれてWin-Winの関係へと発展するのです。

投資可能物件の拡張

小口化できる不動産は、戸建て住宅やマンション、アパートなどの住居用不動産のみならず、リゾート施設やアミューズメントパーク、文化施設などの不動産の小口化も可能にしています。

特に文化施設など、収益の見込みが少ない実でも、サービスを投資家に還元することで、資金調達が容易になりました。

似た方法として、ふるさと納税があります。

つまり、STOを導入することで、新しい投資方法を築くことが可能というわけです。

不動産所有権の小口化、ワールドワイドでの投資など、STOを導入することで、これまでなかった新しい形の資金調達方法を築ける一方で、STO を活用することで様々なリスク・課題が生まれています。

ここでは、STOが抱えるリスク・課題を1つずつ解説します。

投資家のプライバシーが侵害される可能性がある

STOが導入され、管理共通されている取引データは、誰でも情報の閲覧やデータ参照ができるという側面から、投資家の個人情報が漏洩する可能性が危惧されています。

とはいえ、日本STO協会が掲げている規約に則って、証券取引の安全性や投資家の個人情報保護が徹底されていますので、プライバシーが第三者に侵害される心配はありません。

参加ハードルの高さ

STO化されている商品の多くは、日本STO協会が審査しており、どんなものでも商品化できるというわけではありません。

審査基準は不透明なうえ、厳正なる審査が実施されるので、審査通過が極めて難しいとのことです。

またSTOの安全性を保つため、不動産などの商品同様、投資家も審査を受けなければなりません。

取引できる商品数が少ない

STOを活用することで、証券取引の簡略化、取引コストの削減など様々なメリットがある一方で、STOを導入するにあたって、データ編集を行ってくれる人材の確保が必要になります。

またSTO化できる商品は、現状数が少ないうえ、投資家を募ることもできなければ、市場の流動性が低下する一方です。

つまり、投資家を募るためにも、魅力的商品を生み出していくのが、今後重要になってきます。

ここでは、不動産STOを活用した不動産投資型クラウドファンディングサービスを2つご紹介します。

葉山の古民家宿づくりファンド

「葉山の古民家宿づくりファンド」は、国内初となる一般投資家向け不動産STOとして、実施されたプロジェクトです。

実施されたのが2019年ごろで、目標募集金額1,500万円を達成し、募集自体は終了しています。

当ファンドは、当時を行った後にST(セキュリティートークン)が発行される仕組みを取っており、ファンドに投資を行った投資家には、葉山にある空き家の所有権が各人に譲渡されました。

大家どっとこむ

大家どっとこむは、株式会社グローベルスが運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

2020年12月からサービス開始している当サービスは、掲載している物件ファンドに1口1万円から不動産投資が行えます。

そんな大家どっとこむは、STOを導入した国内2例目にあたり、STOを活用して、他の投資家に資金譲渡ができたり、自己口座からの引き落としが容易に行えるなど、他のサービスにはない独自の特徴を持っています。

ここまで、不動産STOの特徴解説と合わせて、当システムが不動産業界にもたらした影響、活用事例、実際に導入されている不動産投資型クラウドファンディングサービスを紹介してきました。

不動産STOを導入することで、ファンド運用期間中でも資金譲渡や引き出しができるだけじゃなく、商品所有権の小口化や取引コストの削減など様々なメリットが得られます。

その一方で、商品数の少なさや導入に対する初期投資などのリスク・課題が多い柵面も持っています。

しかしSTOの導入が進めば、今まで限定的だった商品の取引や取引の簡略化、柔軟化ができる可能性を秘めています。