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再建築不可能物件で住宅ローンは組みにくい?組むのが難しい理由・借り入れ可能な住宅ローン・購入後の活用方法を紹介

【更新日】2024-01-19
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マンションや一戸建てを購入するとき、住宅ローンを組んで購入に至る方が多いですが、物件の中には住宅ローンが組みにくい場合があります。

それが再建築不可能物件です。

新築や中古物件よりも安価で購入ができるメリットがありますが、担保価値がないなどの理由から住宅ローンが組めないデメリットがあります。

今回は、再建築負荷物件を校に有するとき、住宅ローンがなぜ組みにくいのかという理由を解説すると同時に、通常の住宅ローンとは別の方法で借入を行って購入する方法をご紹介します。

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再建築不可能物件の特徴

再建築不可能物件

再建築不可能物件とは、1度古家を解体して更地にした土地に新しく建物を建てようにも建てられない土地を指します。

再建築不可能物件は、都市計画法が定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」の2区域に見られます。

この2区域に建物を建てる場合、建築基準法で定められている接道義務を満たす必要があります。

接道義務は、幅員4m以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上接していることを指します。

この義務を満たしていないのが、再建築不可能物件に該当します。

再建築不可能物件の事例
  • 建築基準法上の道路に建物が接していない
  • 建築基準法上の道路に建物が接しているが、接し幅が2m未満
  • 建物の敷地が幅院4m未満道路もしくは私道にのみ接している
  • 債権者・買い取り業者に理解を得てもらう
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再建築不可能物件で住宅ローンが組みにくい理由

再建築不可能な物件は、古家を解体してなお、建築基準法を満たしていないという理由から建築ができません。

そのせいもあって、周辺エリアの土地価格に比べて評価額が低く、市場では安く売られています。

安く購入ができるなら、それなりのメリットがありますが、住宅ローンを組む上で「土地評価が低い」という理由が原因で住宅ローンを組むのが難しいといわれています。

ここでは、その理由を2つご紹介します。

理由①返済リスクが高い

最初の理由は、返済リスクが高いということです。

再建築不可能な土地にある古家を取り壊して更地にした場合、今後建築物を建てことはできません。

立てられない理由は、建築基準法の「接道義務」に準じます。

ほかにも、地震や家事などで家が倒壊した場合も同様です。

当然、住む場所を失えば、新しく住居を探さねばなりません。

そうなると、新居費用が増えると同時に、再建築不可能物件を購入した時に組んだ住宅ローンの返済も行わなければなりません。

負担を減らすなら、土地を売るのがベストですが、冒頭でも紹介したように再建築不可能物件の土地評価額は低いため、売却しても大した利益が生まれません。

理由②担保価値が低い

住宅ローンを組むとき、金融機関側は購入した物件や土地を担保にして、いざという時の保険にします。

しかし、再建築不可能物件の評価額はほぼゼロに等しいため、融資する金額と担保価値が釣り合いません。

もし債務者がローンの返済ができず、自己破産を起こした場合は、担保にしている物件を競売にかけて融資した資金の回収ができますが、価値がないとなれば、債務者が貸し倒れを起こす可能性があると判断します。

貸し倒れは、金融機関側にとって大きなリスクを伴うため、ローンの借り入れが難しいのです。

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再建築不可能物件購入前に調査しておくこと

物件価格が安ければ、買い手にかかる負担が少なく済みますが、地震や火災で物件が倒壊すれば、今後建物が建てられず、ローンの返済だけが残るなどのハイリスクが付いています。

後々のトラブルを回避するためにも、購入前に物件の状態など確認しておくことが多々あります。

物件の状態を確認する

冒頭でも紹介していますが、再建築不可能物件を、一度取り壊してしまえば、今後建物は建てられません。

よって、再建築不可能物件を購入するときは、今建っている物件が数年間は問題なく生活できるかが重要になってきます

再建築不可能物件のチェック項目
  • 物件の基礎
  • 屋根・梁
  • 外壁・内壁

など物件の骨組みを成している部分を含め、物件が傾いていないことや、雨漏りの有無も忘れずにチェックしましょう。

隣接する土地との境界線を確認する

再建築不可能物件は、隣接する土地と密着状態で建設されていることが多いです。

物件購入後、近隣の方と土地境界線でトラブルにならないためにも、物件を管理している業者に土地境界線について詳細な説明を頂きましょう。

もし、境界線が目確認の状態であれば、隣地の地権者立ち合いのもと、境界線の明確化を行いましょう。

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リフォームができるのかを確認する

再建築不可能物件を安く購入できれば、リフォームして新築同然の外観・内観を模した住居で生活を送りたいと考える方が多いです。

しかし再建築不可能物件を含め、築年数が古い物件に対して行うリフォームには、制限が設けられています。

自分が検討していたリフォームが、物件の構造上実現できない可能性が十分あります。

物件購入後、リフォームやリノベーションを行いたいと考えている方は、購入前に施工会社に依頼して実行できるかどうか確認を行ってもらいましょう。

再建不可能物件で住宅ローンを組むならノンバンクがおすすめ

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再建築不可能物件は、物件評価額がほぼ0に等しく、住宅ローンを組む上で設ける担保にするには、融資額との釣り合いが悪いとの理由で住宅ローンを組むのが難しいです。

しかし、住宅ローンを取り扱っているのは、都市銀行や地方銀行などの金融機関だけじゃなく、ノンバンクと呼ばれる銀行以外の金融機関でも住宅ローンを取り扱っています。

ここでは、ノンバンクが取り扱っている住宅ローンの特徴や借入するメリット・デメリットをご紹介します。

ノンバンクの住宅ローンの特徴

まずノンバンクとは、都市銀行や地方銀行、信用金庫などの金融機関とは異なり、預金業務を行わず、貸金業をメイン業務にしている金融機関を指します。

具体的には、クレジットカード会社や信販会社・消費者金融業者などがノンバンクに該当する金融機関です。

ノンバンクが取り扱っている住宅ローンも、銀行などの金融機関が取り扱っている住宅ローン同様、借入審査が実施されますが、審査通過が容易で再建築不可能物件でも住宅ローンを組むことが可能です。

審査通過が容易でも、安定した収益があること、信用情報に傷がないことなど、銀行側が設けている住宅ローンの審査と同じ審査基準をもって審査が実施されます。

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ノンバンク住宅ローンのメリット

再建築不可能物件を購入するために利用するノンバンクの住宅ローンには、以下のメリットがあります。

ノンバンクの住宅ローンを利用するメリット
  • 審査が通りやすい
  • 融資を受け取るまで間の期間が短い
  • 口座開設が不要

審査が通りやすい

ノンバンクの住宅ローン最大のメリットは、借入前に実施される審査通過が容易ということです。

あくまで、銀行などの金融機関が設けている審査基準と比較した結果です。

審査通過が容易とはいえ、安定した収入があることや信用情報などの個人ステータスを吟味して融資するか否かを出しているので、基準値を満たしていなければ、ノンバンクでも借り入れはできません。

融資を受け取るまで間の期間が短い

2つ目のメリットは、融資を受け取るまでの期間が短いということです。

銀行などの金融機関では、審査実施から通過後の借り入れ手続きを組むまでに1ヶ月から2カ月近くかかります。

しかしノンバンクでは、審査実施から借り入れ手続きを組んで融資を受けるまで約2週間から1ヶ月で受け取りが完了します。

なるべく時間をかけず、金融機関から融資を受け取りたい方はノンバンクで借入を行うのがいいでしょう。

口座開設が不要

金融機関で住宅ローンを組む場合、その銀行の口座を開設しなければなりません。

しかし、ノンバンクは貯金業を行っておらず、手持ちの銀行口座を登録すれば、融資の受け取りから月々の返済が登録した口座から実施できます。

新規で口座開設をする手間を含め、管理する手間が省けます。

ノンバンク住宅ローンのデメリット

既存講座で融資の受け取りから返済が行えるノンバンクで借入を行えば、再建築不可能物件の購入も可能かと思われますが、利用する上で気を付けなければならないデメリットを抱えています。

ノンバンクの住宅ローンを利用するデメリット
  • 金利が高い
  • 頭金を求められる
  • 共同担保を求められる

金利が高い

銀行などの金融機関が取り扱っている住宅ローンの金利値は1~2%前後が相場値ですが、ノンバンクが取り扱っている住宅ローンの金利は4%前後が大半です。

再建不可能物件は安く購入できるからと言っても、ローンを組む上で発生する金利値が高ければ、毎月納める返済が大きな負担になります。

頭金を求められる

ノンバンクで借入を行う時、債権者側から頭金を求められることがあります。

再建築不可能物件の購入に伴って住宅ローンが組める可能性があるとはいえ、ノンバンク側も融資するリスクが高い物件に対しては慎重に動かざるを得ません。

貸し倒れなどのリスクを避けるため、借り入れ可能金額に上限設定を設けてリスク軽減を図るところもあります。

共同担保を求められる

共同担保とは、購入予定の不動産と合わせて、土地や物件など所有している資産を担保設定することです。

再建不可能物件のみを担保にしても、物件評価額が低いため、競売にかけて利益を生み出すことがなく、融資する金額とのバランスが悪いです。

少しでも融資する金額と担保とのバランスを平等にするために、金融機関側から釣り合いが取れるものを担保にするよう求められます。

ノンバンクの住宅ローン以外で再建築不可能物件を購入する方法

再建築不可能物件を購入するために組めるローンは、ノンバンクの住宅ローン以外にもまだまだ方法はあります。

ここでは、ノンバンクが取り扱っている住宅ローン以外の方法で、再建築不可能物件を購入する方法をご紹介します。

現金一括で購入

ある程度資金に余裕がある方は、現金一括で再建築不可能物件を購入するのがおすすめです。

物件評価額が安いため、数百万単位から数千万単位で購入ができるうえ、金利を支払わずに済みますが、高額な資金を失うデメリットが付いてきます。

フリーローンを組んで購入

銀行では、使用使途を問わず組めるフリーローンという金融商品を取り扱っています。

住宅ローンよりも借り入れできる金額が低いですが、使用使途に制限がないので、再建築不可能物件を購入する上で組むなら、借入がしやすいローンになります。

フリーローンを利用するなら、ある程度のまとまった資金を上乗せする形でローンを組むのが最適です。

メリット デメリット
  • 利用使途に制限がない
  • 身内名義の資産でも担保にできる
  • 数千万単位で借入ができる
  • 長期返済期間が設けられる
  • 金利値が高い
  • 融資受け取りまで時間がかかる
  • 返済不能と見なされれば不動産が処分対象になる

不動産担保ローンを組んで購入

不動産担保ローンとは、土地や戸建て住宅・マンションなどの不動産を共同担保に組むローンです。

担保にできる不動産は、債務者所有のモノじゃなく、親族や配偶者名義の不動産を担保にできます。

フリーローン同様、ローンを組んで融資された資金の使い道に制限がないので、再建築不可能物件を購入するために利用してもいいでしょう。

メリット デメリット
  • 利用使途に制限がない
  • 本人以外の身内名義の不動産を担保にできる
  • ノンバンクよりも低金利
  • 長期返済期間が設けられる
  • 銀行に比べて金利値が高い
  • 融資受け取りまで時間がかかる
  • 返済不能と見なされれば不動産が処分対象になる

リフォームローンを組んで購入

リフォームローンとは、物件をリフォームするための費用として借り入れるローンです。

リフォームローンには、「無担保型」「担保型」の2種類のローンがあります。

無担保型のリフォームローンは、借入できる金額が最大500万円までしか借入ができないうえ、金利値が高くつきます。

その代わり、担保設定から保証人を立てる必要がありません。

一方、担保型のリフォームローンは、最大5,000万円まで借り入れができるうえ、長期返済設定を設けられますが、ローンを組む上で購入する物件を担保にしなければなりません。

メリット デメリット
  • 住宅ローンとの併用が可能
  • 無担保型は借入額が少ないが最小限のリスクで済む
  • 担保型は借入額が大きい反面リスクが大きい
  • 金利値が高い
  • 返済不能を起こすと不動産が処分される

再建築不可能物件の有効活用方法

再建築不可能物件は、安く購入ができる反面、デメリットを多く抱えています。

しかし安く購入ができるからこそ、有効活用できる手段が多々あります。

ここでは、債券不可鵜物件を有効活用する方法を3つご紹介します。

駐輪場経営

再建築不可能物件は、土地周辺に十分な幅のある道路がないため、物件を解体して駐車場経営を始めるには不向きです。

しかし、狭い道でも通れる自転車や原付バイクなどが停められる駐輪場を建てることは可能です。

特にエリア周辺に、駅や商業施設、マンション・アパートなどの集合住宅があるなら、大きな収益が見込めます。

リフォーム・リノベーションを実行する

再建築不可能物件は、増築や改修、新築工事ができませんが、リフォームやリノベーションは実施できます。

ただし、4号建築物に該当する物件であることが条件になっています。

リフォーム・リノベーションが行える条件
  • 「2階建て以下」「延床面積500平方m以下」「高さ13m以下」「軒の高さ9m以下」の4条件全てを満たす木造建築
  • 「平屋建て」「延床面積200平方m以下」の2条件をすべて満たす非木造建築物

再建築可能物件にする

再建不可能物件を再建築可能物件にすることで、不動産評価額を上げられます。

評価額を上げる方法は、再建不可能物件に隣接していて、接道義務を満たしている物件の土地を購入することです。

土地そのものを1本化することで、接道義務問題が解消され、物件そのものを建て替えることが可能になります。

しかしこの方法は、隣地の住人や土地所有者から土地売買の同意を得なければならないうえ、再建不可能物件の土地代+隣接する土地代と、多額な費用を要するため、すすめしかねます。

土地購入価格を抑えるなら、土地を後退させるセットバックを利用するのが得策です。

再建築不可能物件購入のために住宅ローンを組むのは難しい

ここまで、再建不可能物件の特徴とローンが組みにくい理由、金融機関が設けているローン以外で組めるローンの種類をご紹介してきました。

再建築不可能物件は、物件評価額が低く、担保にするにはハイリスクという理由から銀行などで融資を受けるのは難しいです。

そこで用いられる方法が、ノンバンクが取り扱っている住宅ローンや、利用使途に制限がない、フリーローンや不動産担保ローンなどを利用して購入する方法です。

いずれも数千万単位での借り入れと長期返済期間が設けられますが、金利値が高かったり、返済不能となれば不動産が処分されるなどのデメリットを有しています。

再建築不可能物件を購入するときは、長期的視点で運用、活用方法を立てた上で購入を進めましょう。

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