瑕疵物件の価格相場を訳あり物件となった理由別に紹介していきます。

売却を考えている物件がどの理由に当てはまっているか確認することで、売却価格の相場を知ることが出来ます。

瑕疵と一言に言っても瑕疵は以下の様に4種類に分けることが出来ます。

• 心理的瑕疵
• 物理的瑕疵
• 法的瑕疵
• 環境的瑕疵

それぞれを見ていきましょう

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、物件ないで自殺・殺人事件・孤独死・火災などがあった物件の事を言います。

その物件に住むことになった人は、上記で説明した例以外にも、心理的に負担を感じるような事件・事故があった場合は心理的瑕疵物件となります。

心理的瑕疵物件の価格相場は同一エリアの不動産の最大で50～90％です。

価格相場の振り幅が広いのには、心理的瑕疵となる理由に重さが異なるためです。

加齢による孤独死などであれば資産価値としての減少は少ないですが、殺人事件などが起きた際は相場の半分くらいの価格帯になることも珍しくありません。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、耐震性や水漏れ・シロアリなどの理由によって不動産の性能や品質自体に問題がある物件の事を言います。

フローリングの傷や壁紙の汚れなどの建物自体の性能を損なうほどの物や、経年劣化により生じる劣化については物理的瑕疵物件には含みません。

物理的瑕疵物件は建物としての性能を著しく落とす瑕疵であるため、価格相場は同じエリア・同じ規模の物件と比較して20~30%と最大で5分の1ほどの相場価格になってしまいます。

特に建物の基礎に生じる問題や、補修・修正が出来ない程の問題であれば、不動産を売却する事そのものが難しい場合もあります。

売却をする前に補修をすることで、物理的瑕疵ではなく通常の物件として売却することも可能ですが、修理にかかる費用と修理後の売却価格を考慮した上で実施するかどうか判断しましょう。

法的瑕疵

法的瑕疵は、建物が建築基準法などの建物に関する法律に違反している物件の事を言います。

法的瑕疵の物件は、法律に違反しており建物としての安全性や利便性に問題があります。

そのため価格相場が市場の半分(50％)ほどになります。

法的瑕疵の物件は、住宅ローンやフラット35を利用しての購入をすることが出来ないため、買い手を探すことが非常に困難です。

自分の手やハウスメーカーに依頼することで、法律的問題を解決することが出来る物件もありますが、そもそもの建物自体に問題があり後から補修することが出来ないような不動産もあります。

そのような場合は、一度建物を取り壊し更地として売却をするか建物を作り直した後ン売却をするのも一つの手段です。

環境的瑕疵

環境的瑕疵は、建物自体には問題が無く建物を建設したエリアに生じる問題です。

どのような問題が起きた際に環境的瑕疵になるか明確な根拠はなく人によって瑕疵となるかどうかは異なりますが、悪臭や異臭・騒音・日の入りなどが関連しています。/p>

通常の物件と比較して価格相場は70～80％程になります。

環境的瑕疵は、自身で解決することが出来ない問題が多いので瑕疵の中でも最も解決が難しいです。

瑕疵物件を売却する際の注意点について紹介していきます。

通常の物件と違い瑕疵物件を売却する際は注意するべき点があります。

最悪の場合、賠償責任や売買契約の取り消しにまで発展する可能性があるので瑕疵物件を売却する際はしっかりと注意をするようにしましょう。

瑕疵物件には告知義務がある

瑕疵物件を売却する際は、購入希望者に必ず瑕疵がある旨の告知が必要です。

これは、不動産買取・不動産仲介だけでなく個人間の売買の際にも必ず求められる義務です。

口頭で物件には何らかの瑕疵がある事を説明するだけでなく、売買契約書にも必ず瑕疵の記載が必要です。

契約書に記載がない場合は、口頭で伝えたとしても後日トラブルに発展する可能性があるため買主・売主のためにも必ず売買契約書に記載するようにしましょう。

相場よりも資産価値が低くなる

瑕疵物件は同じエリア・同じ規模の不動産と比較した際に瑕疵の大きさによって資産としての価値が大きく変動します。

特に物理的瑕疵の場合は不動産、建物自体の存在に問題が生じる瑕疵のため20~30%程の価値になってしまいます。

また、瑕疵は自身の努力で解決できないような問題が多く改善できないことがあるのが特徴の1つです。

瑕疵物件を売却する流れについて説明します。

売却する方法は大きく2つの方法に分かれています。

不動産買取業者に依頼する

瑕疵物件を売却する際に最も大きな障害になるのが、瑕疵物件の買い手を見つけることです。

不動産買取業者を利用することで、最大の障害である買い手探しを省略して不動産会社に物件を売却することが出来ます。

ただし、不動産買取業者に売却する際は、相場価格よりも安い瑕疵物件をさらに安価な値段で売却しなければなりません。

瑕疵物件でも不動産は不動産なので持っているだけでも税金がかかります。

そのため、安価でも早く物件を売却したい人におすすめなのが不動産買取業者に依頼することです。

不動産仲介業者を利用する

不動産仲介業者を利用して売却することで、不動産買取よりも高い価格で売却をすることが出来ます。

ただし、不動産仲介業者を利用して売却する際は、買い手を見つけるのに時間がかかってしまい、売りに出してから1年経っても売却できないといった状態になることも珍しくありません。

物件の売却を急いでいなく、出来るだけ高い金額で買取をしたい人は、長期での売却を計画して不動産仲介業者を利用しましょう。

瑕疵物件を高く売却するためのポイントを紹介します。

相場価格よりも資産価値が低い瑕疵物件ですが、今回紹介するポイントを押さえることで高い値段で売却することが可能です。

瑕疵物件の売却を考えている人は、ぜひ実践してみてください。

瑕疵物件の買取専門業者に依頼をする

不動産会社の中には、瑕疵物件などの訳あり物件の買取を専門的に行っている業者がいます。

瑕疵物件専門の買取業者は、普通の不動産会社よりも訳あり物件を買い取った後の運営や売却などの利益を上げる方法を多く持っているので、その分高値で買取を行うことが可能です。

瑕疵物件は買取を依頼する不動産会社によって査定価格が大きく異なるので、必ず複数の不動産会社から見積もりを出すようにしましょう。

不動産一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社に一度の申込で査定を依頼することが出来ます。

普通の物件にする

瑕疵物件は何らかの瑕疵があるため、瑕疵物件となっています。

瑕疵の理由によっては、その瑕疵を取り除き・修正して普通の物件として売却をすることが出来ます。

すべて改善することが難しい場合でも、最善の努力をすることで瑕疵を最小化することで売却価格を上げることが可能です。

物件を取り壊し土地として売却をする

物理的瑕疵や法的瑕疵の場合は物件を取り壊し「土地」として売却することで相場通りの価格で売却をすることが出来ます。

ただし、建築物の解体費用が別途発生するので土地を売却した時の利益が少なくなってしまう場合もあるので慎重に判断する必要があります。

また、心理的瑕疵の場合は建築物を取り壊しても瑕疵の告知義務が消えることはないので、注意が必要です。

売却後に瑕疵が発覚した際の事例について紹介していきます。

瑕疵物件は告知義務があるので守らなかった場合は大きなトラブルに発展する可能性があるので注意しましょう。

それでは、それぞれを詳しく見ていきます。

雨漏りがあった事実を伝えていなかった

物理的瑕疵があった際の事例です。

屋根の雨漏りが合ったにもかかわらず、その事実に気づかずに不動産を売却、売却後に買主が雨漏りしていることを知りました。

雨漏り部分はすでに腐食してしまい、大掛かりな工事が必要でした。

売主に対して瑕疵担保責任を問われ、売買契約の取り消しにはならなかったものの、公雨漏りの工事費用の負担を行いました。

過去の問題でも改善をしていない場合は、瑕疵として認められるので建築物に不具合があった際は瑕疵担保責任を問われないためにも告知を忘れないようにしましょう。

反社会的勢力の事務所が近くに合った

環境瑕疵に関する事例です。

反社会的勢力が自分の家の近くにある場合は、快適に生活を送ることが出来るとは言えないため、瑕疵に該当します。

買主は環境瑕疵に耐えることができず、また売買契約にこの旨の事実が記載されていなかったことから、瑕疵安保責任を追及し売買契約自体が取り消しになってしまいました。

契約取り消しになってしまったため、売主は売却価格を返還する必要が生まれ、今後予定していた様々なことを行うことが出来なくなってしまいました。

ここでは、瑕疵物件を売却する前に知っておきたいことや解決しておきたい疑問を質問形式で解説して行きます。

瑕疵の種類によって物件価値は何%下がる？

物件の瑕疵の種類による価格影響は、具体的な瑕疵の程度や性質、そしてそれが物件の全体的な価値にどれだけ影響を及ぼすかによります。

瑕疵が重要な構造部分に存在し、修復に高額な費用がかかる場合、物件価値は著しく下がることがあります。

例えば、基礎の欠陥や配管の問題などに瑕疵がある場合、物件価格は10～20%程度の減価をもたらす恐れがあります。

ただし、これらはあくまで目安であり、具体的な評価は専門家の意見を仰ぐことをおすすめします。

瑕疵物件売却時に求められる告知義務はずっと適用されるの？

瑕疵物件の売却に際しては、瑕疵の存在を購入者に告知する義務があります。

これは「潜在的な」または「既知の」欠陥に関する情報を開示することを求められる法的義務です。

売主が売却時に欠陥を知っていた場合、その告知義務は適用されます。

一度売却が完了してしまえば、原則として売主の告知義務は終了します。

ただし、欠陥を故意に隠蔽したり、虚偽の情報を提供した場合、売主は後に法的な責任を問われる可能性があります。

瑕疵物件は仲介売却でも買い手がつく？

瑕疵物件であっても、適切に評価・価格設定がなされれば仲介を通じて買い手を見つけることは可能です。

瑕疵があることを明確に告知し、それに対応した価格設定を行うことで、リスクを理解した上で物件を購入したいと考える買い手が存在します。

また、瑕疵を修復するための費用を考慮した価格設定も重要です。

告知義務を怠るとどうなる？

瑕疵物件の売却における告知義務を怠ると、法的な問題に発展します。

具体的には、売主が欠陥を隠蔽したり虚偽の情報を提供した場合、購入者は契約解除や損害賠償を売主に告訴できます。

これは、不動産取引において公正さと透明性が重視されるためで、売主が誠実に行動することは法的なトラブルを避けるためにも重要です。

瑕疵物件に施す特殊清掃の費用相場はいくら？

特殊清掃の費用は、清掃が必要な瑕疵の種類や範囲、物件の広さ、清掃業者の料金体系などにより大きく異なります。

たとえば、カビ除去や排水設備の清掃などは比較的費用が低い一方で、浸水や火災などによる被害の清掃は高額です。

一般的に、数十万円から数百万円の範囲で費用が発生しますが、具体的な費用は見積もりを取ることで明らかになります。

瑕疵物件を売却する成功の鍵は不動産会社選びです。

不動産買取業者・不動産仲介業者どちらに依頼をするのか、どの不動産会社に依頼のするのかによって売却がスムーズに行い納得できる金額で売却できるかが変わります。

必ず複数の不動産会社に査定の依頼を行い、合い見積もりをするようにしましょう。

合い見積もりをする際は、一括査定サイトを利用することで手間なく複数の不動産会社から見積もりをしてもらうことが出来ます。