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中古住宅の査定で見られるポイント5選!査定から売却の流れや査定時の注意点も解説

【更新日】2022-08-12
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中古住宅の査定で見られるポイント5選!査定から売却の流れや査定時の注意点も解説

中古住宅を売却しようとすると、必ず行わなければならないのが不動産会社による査定です。

不動産会社が査定でチェックしているポイントは何か気になる人も多いですよね。

査定基準が分かれば、高額査定してもらうことも可能なので、事前に把握したうえで査定してもらいましょう。

この記事では中古住宅の査定基準5つを解説して、さらに査定から売却までの流れと注意点を解説します。

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中古住宅の査定価格は3か月で売れる金額

中古住宅の査定価格は、不動産会社の売却予想価格です。

不動産会社が仲介して買主を探し、どのくらいの値段で売れるかを予想したもので、必ずしも査定金額で売却できるわけではありません。

また、査定価格は売却活動を3か月行った際に売れる価格です。

宣伝して買主を見つけるところまで、ある程度の期間を取ったうえで売れる金額が査定価格になるので、不動産会社ごとに査定価格は差が出ます。

戸建ての中古住宅では特に、売却予想価格をつけないと適切な売値を設定できないため、査定価格にも差が出やすいです。

そのため、査定価格の判断基準を理解しておかないと、安く売られてしまう・高く売って買い手が現れないなどの問題が発生してしまいます。

査定価格を高額に設定する悪徳業者もいる

戸建ての中古住宅では査定金額に差が出やすいですが、中には他の会社よりも明らかに高額に査定金額を出してくる悪徳業者もいます。

高い金額を提示してくれても、買い手がいなければ売却することはできません。

他社よりも数百万円高い金額を提示して契約させ、いざ売却活動が始まってからは売れないので価格を下げてほしいなどの文句で結局安い金額で売却することになります。

特に初めて家を売る人は価格が高いと魅力的に見えるかもしれませんが、売れないと思えるほど高い査定金額を提示してくる会社は避けておきましょう。

査定価格の基準を説明してくれる会社が信頼できる会社です。

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中古住宅の査定基準

中古住宅の査定基準は、大きく分けると次の5つです。

  • 所有者
  • 日当たりや通風の良さ
  • 騒音や振動の有無
  • 修繕状況
  • 周辺環境

中古住宅は物件の状態だけではなく、周辺の環境など総合的に見て判断されます。

全ての面から価格が算出されるため、不動産会社ごとに価格の差も出やすくなっています。

以下にそれぞれの査定基準を解説していきます。

所有者

不動産会社は登記簿謄本を事前に取得しており、査定時には登記簿謄本の所有者と売主が同一人物か判断します。

相続した戸建てなどでは所有者が異なることがあるので注意が必要です。

所有者が別の人であれば買主も不安になり、買い手が見つかりづらくなります。

売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合は、すぐに所有権移転登記手続きを行いましょう。

日当たりや通風の良好さ

戸建ての査定では特に、日当たりや通風の環境も確認されます。

日当たりは道路に面している向きが重要で、南→東→西→北の順で価値が高くなります。

北側は太陽の光が入ってこないため、価値は下がります。

また家の中に風が通りやすいつくりになっている場合は、通風状態が良いとされ査定価格がアップします。

道路に面している部屋の向きは建物情報を見ればわかりますが、通風状態は実際に訪問査定して初めてわかるものなので、査定価格も差が出ます。

騒音や振動の有無

騒音や振動があるかどうかも重要な査定ポイントです。

線路や大通りに面している戸建ての場合、騒音や振動がマイナス査定として換算されることが多いです。

しかし、防音性に優れた家であれば騒音や振動の影響が少なくなるので、査定価格がマイナスされづらくなります。

防音性が高いサッシを使っている場合は、不動産会社が来た際に窓を閉めて防音性をアピールすると良いです。

修繕状況

戸建てでは、維持管理のための修繕管理が適切に行われているかも査定基準の一つです。

外壁塗装やシロアリ予防など修繕状況があれば、家の管理ができているため良いアピールポイントになります。

修繕履歴が分かるものがあれば、不動産会社が査定に来る前にまとめておきましょう。

修繕時の記録や領収書をまとめているだけでも不動産会社からすればありがたいので、査定金額もプラスに働きやすいです。

維持管理のための修繕工事を行った場合は、実施年月と修繕内容だけでも整理しておきましょう。

また、物件の瑕疵(傷など)を修繕した情報は不動産会社に報告する義務があるので必ず報告しておきましょう。

周辺環境

中古住宅を査定する際は、周辺環境もチェックされます。

最寄り駅からの距離や買い物環境、公共施設がどの程度あるかなどを不動産会社が独自で調査します。

交通利便性が高い物件や、買い物する場所が多い物件は評価が上がり、査定価格も多少プラスになります。

そのため、不動産会社には周辺環境でアピールできる施設がある場合は、報告しておきましょう。

自身の物件以外の部分で価格が左右されるのであれば、できるだけアピールしておいて損はありません。

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中古住宅の査定から売却の流れ

  1. 複数の不動産会社に査定依頼する【1週間】
  2. 訪問査定&媒介契約【1~2週間】
  3. 売出活動【1か月~6か月】
  4. 引き渡し【1か月~】
  5. 確定申告【翌年2月~3月】

中古住宅の査定をしてもらってから売却するまでの流れは、上記の通りです。

査定依頼を出したとしても、すぐに売却活動に移らないといけないわけではないので、売却自体悩んでいる人も心配せずに一度査定してもらうと良いです。

また家を買主に引き渡した後も、確定申告をする必要があるので忘れずにしておく必要があります。

以下にそれぞれのステップごとに解説していきます。

複数の不動産会社に査定依頼する【1週間】

家を売ることを決めたら、まずは不動産会社に査定依頼をしましょう。

不動産の査定では複数の不動産会社に依頼して、できるだけ自分に合った会社を見つける必要があります。

あくまで査定価格は3か月で売れる予想価格なので、会社ごとに価格差が出やすいです。

そのため、できる限り複数社に依頼して、査定価格や対応の差を比較しましょう。

不動産一括査定サービスを使えば、一度フォームに情報を記入するだけで複数の不動産会社に申しこみできるのでおすすめです。

複数の不動産会社に申しこんで訪問査定の日程を決めるには、大体1週間程度かかります。

訪問査定&媒介契約【1~2週間】

不動産会社に実際に依頼したら、訪問査定をしてもらいます。

訪問査定とは直接不動産会社の人を家に呼んで、家の環境をチェックしてもらって査定金額を提示してもらうことです。

実際に住んでいない家を売却する場合でも立ち合いは必要なケースもあります。

最低でも30分~1時間はかかるので、時間に余裕をもっておきましょう。

また、売却活動を任せる不動産会社が見つかれば媒介契約を結びます。

複数の会社と媒介契約を結ぶ場合は一般媒介契約、一社に頼む場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約について詳しく知りたい人は、次の記事を参考にしてください。

不動産売却時の媒介契約とは?専任媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説 訪問査定してもらう会社数にもよりますが、媒介契約を締結するまでにはおおよそ1~2週間かかります。

売出活動【1か月~6か月】

媒介契約を結んでからは、売出活動を始めます。

売出活動では不動産会社が広告を作成し、興味がある買い手が現れると内覧対応します。

売出価格は査定時に出してもらった金額で、買い手が現れないと価格が下がることになるので把握しておきましょう。

家を購入したい人が現れれば、価格交渉や引き渡し時期の設定をしていきます。

売出活動は買い手が現れるまでの時間がまちまちなので、1か月程度で終わる場合や数か月かかることもあります。

引き渡し【1か月~】

売出活動が終われば、買主に物件を引き渡します。

住宅の引き渡しでは登記手続きや必要書類の提出をしなければならないので、売出活動中に引き渡し時の書類は準備しておきましょう。

また引き渡しと同時に、売却額の決済も行います。

売却が決まってから引き渡しまでは、即座に行うこともあれば、双方の都合で数か月後になることもあります。

確定申告【翌年2月~3月】

不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税が発生するため確定申告をする必要があります。

譲渡所得税は住んでいた期間が5年以内か5年以上かによって税率が変わるので、売却前に確認しておきましょう。

確定申告は翌年の2月16日から3月15日までに行う必要があります。

確定申告を忘れてしまうと後程ペナルティが課されることもあるので気をつけましょう。

また不動産売却で損失が出たとしても、翌年に損失を繰り越せる特例を使えるケースもあります。

確定申告をしておかないとその特例も利用できないため、家を売却した場合は確定申告を行うと覚えておいて大丈夫です。

中古住宅を査定してもらう際の注意点

中古住宅を査定してもらう際には、次の点に気をつけましょう。

  • 査定は複数社に依頼する
  • 瑕疵は報告する義務がある
  • 査定前にリフォームしない
  • 早めに現地確認(訪問査定)してもらう

以上のポイントに気を付けていないと、査定金額が低めになることや後に損害賠償請求を受けることがあります。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

査定は複数社に依頼する

中古住宅の査定依頼は、必ず複数社に依頼しましょう。

中古住宅の査定金額は不動産会社ごとに差が出やすいので、複数の会社に依頼することで相場を知ることができます。

相場から数百万円離れている会社は悪徳業者の可能性があるため、しっかりと断っておく必要があります。

1社にしか査定依頼しなければ査定額が適性かどうかわからないため、安値で取引してしまう可能性が高いです。

また査定価格を提示された際は、査定価格の根拠を尋ねておきましょう。

根拠をしっかりと説明できない会社は適当に価格を設定している可能性が高いので避けることができます。

査定は複数社に依頼して、信頼できる会社に売却活動を頼むようにしましょう。

瑕疵は報告する義務がある

瑕疵とは、物件にある欠陥のことで、例えば雨漏り被害やシロアリ被害、死亡事故の履歴などが挙げられます。

瑕疵は不動産を売却した後に発覚すると、売主が修繕する責任(契約不適合責任)を負います。

最悪の場合、損害賠償訴訟を起こされてもおかしくないため、必ず売却前には不動産会社に報告しておきましょう。

雨漏りやシロアリ被害などを修繕した履歴があっても、説明する義務があるので間違えないようにしてください。

瑕疵があれば売却価格が安く設定されてしまいますが、後でばれたときの方が面倒なのは間違いありません。

査定前にリフォームしない

住宅をできるだけ高額で売却したいと考えても、査定前にリフォームすることは避けましょう。

リフォーム代は数十万~数百万円かかりますが、リフォーム代金以上に高額で売れるとは限らないからです。

例えばリフォーム前の査定金額が1000万円だとして、リフォーム代に100万円かけたとしてもリフォーム後の査定金額が1050万円というケースは多々あります。

そのため、リフォームしたい人も、まずは不動産会社に査定してもらってから相談すると良いです。

リフォームが必要か不要か、どこをリフォームすれば効率的かなど、不動産会社の人に聞けばわかるので、査定前にリフォームしないようにしましょう。

早めに現地確認(訪問査定)してもらう

住宅を売却することを決めると、できるだけ早めに訪問査定してもらいましょう。

住宅の査定方法は訪問査定だけではなく、AIを使ったシミュレーションや匿名査定など様々な方法があります。

しかし、適切な査定金額は訪問査定で実際に家の様子を調べてわかります。

AI査定や匿名査定では細かい金額まで算出できないので二度手間になります。

そのため、売却を決めているのであれば資金計画を立てるためにも、できるだけ早めに訪問査定してもらうことをおすすめします。

中古住宅の査定基準は様々な要素で判断される

中古住宅の査定は、日当たりや騒音、周辺環境など様々な要素で判断されます。

そのため不動産会社ごとに査定金額にずれがでやすくなっているので、複数社に査定依頼して納得できる会社と媒介契約を結びましょう。

また、査定時には瑕疵を報告する、事前にリフォームしないなどの注意点もあるので気をつけてください。

また中古住宅を売却すると決めたら、できるだけ早めに訪問査定を依頼して査定金額がどの程度になるか確認しておくことも重要です。

査定をしてもらって自分に合った会社見つけ、できるだけ高額で売却しましょう!

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