不動産売却を不動産会社に依頼する際には、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約とは、不動産の売買・賃貸借の取引に関して、宅地建物取引業者が売主と買主を仲介して契約を成立させる契約のことです。

簡単に言えば、不動産会社に仲介してもらって買主を探すために結ぶ契約が、媒介契約です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、複数社に売却依頼する場合は一般媒介契約を結ぶことになります。

それぞれの媒介契約の内容の違いは、次のようになっています。

一般媒介契約では依頼できる業者数には上限がないため、何社にでも依頼することが可能です。

また他の専任媒介契約、専属専任媒介契約に比べると売主自身の活動も認められているため、個人的に買主を探したいなどの目的がある人は一般媒介契約を結ぶことになります。

不動産売却を複数社に依頼するメリットは、次の3点です。

• 複数の不動産会社が競ってくれる
• 自分で買主を見つけれる
• 囲い込みされない

売却活動を複数社に依頼することで、売却価格が高くなる可能性もあります。

以下にそれぞれのメリットを解説していきます。

複数の不動産会社が競ってくれる

不動産売却を複数社に頼むことで、不動産会社同士で競い合って高額で売却してくれることがあります。

特に立地条件に優れている物件であれば買い手も見つかりやすいので、不動産会社はできるだけ高額で売却してくれます。

広告費を抑えても買い手が見つかるので、不動産会社側もコストがかからず、売り出しやすい物件となります。

一社に頼むよりも複数社の中で高い価格で取引する相手を選べる分、高値で売却できるメリットがあります。

自分で買主を見つけれる

複数社に売却依頼できる一般媒介契約では、自分で買主を見つけることも可能です。

専任媒介契約でも自分で買主を見つけて取引することは可能ですが、専任専属媒介契約では不可能です。

場合によっては違約金が請求されるため、避けておいた方が無難です。

知人に家を譲るなど買い手をある程度自分で探そうとしているのであれば、一般媒介契約を結んで売却活動を各不動産会社にしてもらいつつ、買い手を探す手があります。

囲い込みされない

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は一社と契約することになるため、仲介料を売主と買主の両方から取得するために物件を囲いこみされることもあります。

物件を囲い込みされると物件情報が他に流出しないため、他に買い手が見つからなくなり、売却価格を下げられてしまいます。

また物件情報が出回らないことで買い手も見つかりづらくなるので、売却に時間がかかるデメリットもあります。

一般媒介契約であれば依頼した会社それぞれが宣伝してくれるため、物件情報が隠蔽される心配もありません。

不動産売却を複数社にするとメリットもありますが、デメリットもあるので注意が必要です。

複数社に売却依頼することで起こりうるデメリットは、次の3点です。

• 不動産会社が積極的に売却活動をしてくれない
• 買い手が見つかるまでに時間がかかる
• 不動産会社とのやり取りが多くなる

不動産会社は一般媒介契約の不動産よりも、専任媒介契約の不動産を積極的に売却しようとする傾向にあります。

そのため、一般媒介契約では売却までに時間がかかることもあるので気を付けましょう。

以下にそれぞれのデメリットを解説します。

不動産会社が積極的に売却活動してくれない

不動産会社は専属専任媒介契約や専属媒介契約に比べて、一般媒介契約では積極的に売却活動をしてくれません。

不動産会社は売買契約が締結されて初めて仲介手数料をもらえます。

そのため、他の不動産会社が買い手を見つけて締結されてしまうと、1円も報酬が得られなくなってしまいます。

不動産会社からすれば、労力をかけても報酬が得られるかわからない物件を売却するよりも、専任媒介契約で必ず報酬が得られる不動産に手をかけるのが普通です。

報酬が得られるかわからない一般媒介契約では、他の媒介契約に比べて積極的に売却活動をしてくれない可能性があるので気をつけましょう。

買い手が見つかるまでに時間がかかる

不動産会社が積極的に売却活動をしてくれないと、買い手が見つかるまでに時間がかかることがあります。

一社に頼むよりも複数の不動産会社が広告を作ってくれるため多くの客層に見られやすくはなりますが、積極的に紹介される物件ではありません。

他の不動産会社と比べて仲介手数料が望めないと判断されると、さらに売却活動は停滞してしまいます。

そのため、複数社に依頼する一般媒介契約では売却活動に時間がとられるケースが多いです。

不動産会社とのやり取りが多くなる

複数の不動産会社と連絡を取らないといけないため、メールや電話でのやり取りが多くなってしまいます。

特に一般媒介契約は何社とも結べてしまうため、多くの会社と契約を結ぶと会社ごとの進捗状況が分からなくなりがちです。

仕事終わりや休日に連絡するのも大変だと思う人は、複数社と一般媒介契約を結ぶのは向いていません。

一般媒介契約で売却活動を進めていけば、囲い込みや周囲に売却することを知られることなく、不動産を売ることができる一方、契約形態のデメリットから様々なリスクを背負うことになります。

以下は、一般媒介契約で複数の会社と契約を交わしたとき生じるデメリットを基に発生するリスクです。

ここからは、上記4つのリスクについて1つずつ解説して行きます。

レインズに不動産情報が登録されない

一般媒介契約では、物件を不動産情報ネットワーク「レインズ」に登録する義務がありません。

これにより、売却情報を広範囲に広めることが難しくなり、買い手を見つけにくくなる場合があります。

ただし、売主が希望すれば、レインズへの登録を依頼することも可能です。

これにより、売却活動の可視性が高まり、より多くの買い手候補にアプローチできるようになります。

売却活動の報告義務がない

専任媒介契約と異なり、一般媒介契約では不動産会社に売却活動の報告義務がありません。

そのため、売主は不動産会社からの定期的な活動報告を受けることができず、売却状況の進捗や市場の反応を確認するのが難しくなります。

売主自身が積極的に不動産会社に連絡を取り、情報を求めることが必要です。

売買キャンペーンの対象外になること多い

一般媒介契約では、不動産会社が提供するキャンペーンサービスの対象外となることが多いです。

これには、ハウスクリーニング、ホームステージング、買取保証などのサービスが含まれます。

このため、一般媒介契約を選ぶ場合は、これらの追加サービスを受けられない可能性を理解し、その上で検討することが重要です。

一般媒介契約には明示型と非明示型がある

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の二つのタイプがあります。

明示型では他の仲介会社の存在を明らかにし、競争を促進することができますが、非明示型では他社の存在を明かさずに仲介を進めます。

明示型の場合、不動産会社は競争を意識して積極的な売却活動を行う可能性がありますが、非明示型では不動産会社がライバルの存在を知らず、熱心な売却活動が期待しにくいという側面があります。

そのため、どちらのタイプを選択するかは、売主の戦略や目的によって決める必要があります。

不動産売却において、業者選びは非常に重要な工程であり、この先の売却活動の成功にも関わってきます。

複数社と一般媒介契約を結んでいく場合でも、業者選びが成功の有無に大きくかかってきます。

以下は、一般媒介契約を結んでいく業者を選ぶ時のポイントになります。

ここからは、上記3つのポイントについて1つずつ解説して行きます。

大手と中小それぞれの強みと弱みを把握する

一般媒介契約を選ぶと複数の会社と契約することができ、選ぶ会社は全国区に支店を持つ大手と、特定の地域に密着して営業を行っている地域密着型の中小企業と分け隔てなく契約が交わせます。

この時、多くの方が信頼とブランド力のある大手を選ばれますが、「大手なら必ず成功する」という保障はありません。

どの会社に依頼するかを選ぶ際は、大手と中小に見られる強みと弱みをそれぞれ把握したうえで契約を交わす業者選びを進めていくことが大切です。

例えば、大手不動産会社は、購入希望者の情報を多く持ち、広告やサービス内容が充実していますが、柔軟な対応が難しい場合があります。

一方、中小企業は地元や客層の特性を深く理解し、臨機応変な対応が可能ですが、買い手の情報は少なめで、得意分野とそうでない分野の差が大きいことがあります。

提示された査定価格に根拠があること

査定価格の根拠の透明性は、不動産売却時の重要な要素です。

相場より高い査定額を提示する業者もいるため、金額の算定方法について納得できる説明が必要です。

根拠が明確な業者は、査定価格の信憑性が高く、信頼できる指標となります。

営業担当者との相性の良さを確認する

営業担当者との相性は、快適な不動産取引のために不可欠です。

担当者が分かりやすく丁寧に応対し、誠実な姿勢で接してくれるかは、気兼ねなくやり取りできるかどうかに影響します。

相性が合わない場合、高額かつ複雑な不動産売却の過程でトラブルの原因になりかねないため、信頼できる担当者がいる業者を選ぶことが重要です。

複数社と一般媒介契約を結んで、上手く不動産売却するコツは次の4つです。

• 複数の不動産会社に査定依頼する
• 相場より高値で売らない
• できるだけ2社に絞る
• 営業担当者との連絡をこまめに取る

複数社で売却する際は、以上のポイントは押さえておきましょう。

以下にそれぞれのコツを解説していきます。

複数の不動産会社に査定依頼する

一般媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産会社に査定依頼しておきましょう。

複数社に依頼する場合でも、依頼したすべてに一般媒介契約を結ぶのではなく、査定額や査定額の解説、喋り方などから自分が気に入った会社を探すのは必須です。

複数社に査定依頼しておくことで、相場と査定金額のずれもわかりやすくなります。

不動産会社がどうしても選べない場合や、複数社で売却価格を競ってもらいたい場合に一般媒介契約を結ぶようにしましょう。

相場より高値で売らない

不動産を売却する際はできるだけ高値で売りたいと思うかもしれませんが、相場より高値で売り出さないように気を付けましょう。

相場よりも明らかに高い価格であれば、依頼した不動産会社が売れないと判断して、積極的に売出活動をしてくれない可能性があります。

特に一般媒介契約は複数の不動産会社と契約しているため、不動産会社は売却できなければ報酬が得られません。

そのため売却活動をしても意味がないと判断されてしまうと、なかなか売れない状況が続いてしまいます。

反対に相場よりも低い値段を提示すれば、不動産会社も売却活動もしやすくなるため、売れるまでの時間も短くなります。

できるだけ2社に絞る

複数の不動産会社に依頼するとしても、できるだけ2社に絞りましょう。

一般媒介契約を3社以上で結んでしまうと、不動産会社が契約を取れる可能性が非常に低くなります。

不動産会社からしてもライバル社が1社であれば契約が取れる確率も上がるため、積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高くなります。

一般媒介契約を結ぶ際は、2社以内に絞っておきましょう。

営業担当者との連絡をこまめに取る

複数社と一般媒介契約を結んだ場合、営業担当者との連絡はこまめに取っておきましょう。

複数社と一般媒介契約を結んだ場合、不動産会社は媒介報告の義務がなくなります。

そのため自主的に経過報告を聞く必要があるので、連絡は自分からこまめに取っておきましょう。

複数社に連絡を取るのは面倒ですが、連絡しておくことで不動産会社の販売モチベーションにもつながります。

早期売却を目指すのであれば、できるだけ連絡しておきましょう。

不動産売却を複数社に依頼するには、一般媒介契約を結ぶ必要があります。

一般媒介契約を結ぶことで不動産会社同士が競争して高値で売却してもらえる可能性も高い上に、囲い込み詐欺に遭うこともありません。

しかし、複数社に依頼すると売却までの時間が伸びやすいなどのデメリットもあるため、状況にあわせて判断することが重要です。

複数社に依頼する際は、2社以内に絞った上で、こまめに営業担当者に連絡を取って進捗を確認することで上手く売却できるので実践してみましょう。