孤独死物件と事故物件は、いずれも「心理的瑕疵物件」として扱われる可能性がありますが、その定義と該当する条件には重要な違いがあります。

孤独死物件は、大きな事件性を伴わず、病気など自然な原因で亡くなった場合の物件です。

一方、事故物件は、火災、殺傷事件などの事件性の高い死因で入居者が亡くなった物件を指します。

仮に売却する物件が事故物件に該当する場合は、購入判断に多大な影響をもたらします。

そのため、孤独死が原因で事故物件になった物件を売る際は、孤独死が起きた事実を購入希望者に告知しなければなりません。

もし孤独死が起きた事実を黙って売りに出せば、購入者から契約解除や損害賠償を請求されます。

また孤独死物件が事故物件に該当するか否かは、遺体の発見されるまでの時間に依存します。

遺体の発見が早ければ事故物件にはならない

遺体が早期に発見され、建物に汚損が生じていない場合、その物件は事故物件には該当しません。

例えば、家族や知人が異変を感じてすぐに対応した結果、遺体が短時間内に発見されるケースです。

このような状況では、物件は心理的抵抗感を生じさせないため、事故物件としての扱いを受けることはありません。

遺体の発見が遅ければ事故物件に該当する

逆に、遺体の発見が遅れると、物件は事故物件に該当する可能性が高まります。

特に、遺体の腐敗や体液による汚損が生じた場合、これは心理的瑕疵物件として扱われるようになります。

例えば、夏場では遺体が72時間以上放置されると腐敗が進行しやすく、冬場でも死後2週間以上経過すれば腐敗が進行する可能性があります。

このような状況では、不動産を売却する際に告知義務が発生し、これを怠ると契約解除や損害賠償の請求を受けるリスクがあります。

孤独死があったマンションの売却は、通常の不動産取引と異なる注意点があります。

ここでは、そのような物件を売却するための二つの主要な方法を解説します。

事故物件を取り扱う不動産会社に買い取ってもらう

事故物件専門の不動産会社に買取を依頼する方法があります。

この方法の最大の利点は、迅速に物件を現金化できることです。

特に、事故物件や訳あり物件に特化した業者に依頼すると、効果的です。

ただし、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があるため、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。

これは、「早く売却したいが価格はあまり重視しない」という方に適しています。

仲介売却で物件を売る

もう一つの方法は、通常の不動産取引と同様に仲介業者を通じて売却することです。

事故物件に強い業者を選ぶことが重要で、正直に物件の状況を告知し、適切な査定を受けることが肝要です。

価格は買取に比べて高くなる可能性がありますが、売却までの時間は長くなることがあります。

この方法は、「できるだけ高価格で売りたいが、時間がかかっても問題ない」という方に適しています。

孤独死物件を売却する際の注意点について紹介していきます。

通常の不動産売買よりも気を付けておくべき点があるので売却をする前にしっかりと確認をしていきましょう。

特殊清掃を行う

孤独死が発生した不動産を売却する際は、必ず特殊清掃を行いましょう。

「特殊」と付くように普通の清掃とは異なり、特別な洗浄液などを利用した孤独死が発生した不動産用の清掃を行う必要があります。

特に、孤独死が発生してから時間が経過して、その事実が判明した場合は遺体が腐敗してしまい、血液や体液が不動産の骨組みにへばりついてしまいます。

床や骨組みにへばりついてしまった場合は、その部分を撤去し修理する必要があります。

特殊清掃は、個人で行うことが難しいので専門的な知識を有した人に依頼するようにしましょう。

告知義務をしっかりと果たす

孤独死が発生した物件は心理的瑕疵物件に該当する場合があります。

告知をせずに賃貸として提供し、後日孤独死が発生した事実を入居者が知った場合はトラブルに発展する場合があります。

賃貸契約を結ぶ際に事実を伝えておくことで、入居後にトラブルに発展することがなくなります。

心理的瑕疵物件である事実を隠して賃貸契約をしている場合は、引っ越し代や慰謝料などの支払いを求められてしまいます。

訳あり物件専門の不動産会社を利用する

孤独死が起きた物件を売却する際は、訳あり物件専門の不動産会社を利用するようにしましょう。

孤独死が発生して、すぐに発見された場合は事故物件として扱われないケースも多いですが、不動産会社によってどう判断するかが異なります。

そのため、最初から訳あり物件専門の不動産会社に売却依頼をすることでスムーズに不動産の売却を行うことが出来ます。

相場よりも売却価格が安いことを理解しておく

孤独死があった物件を売却する際は、相場よりも売却価格が安くなってしまうことをしっかりと把握しておきましょう。

物件によって売却価格がどれだけ安くなってしまうかは異なりますが、最大で5割減の半額になってしまう場合もあります。

不動産仲介業者を利用することで、売却価格を上げることも出来ますが、一度孤独死が発生してしまった不動産の場合は、買主が中々見つからないため、すぐに売却したい場合は買取業者を利用するようにしましょう。

孤独死が一度起きてしまうと、対処やその後の運用・売却に大きな影響を与えてしまいます。

そのため、そもそもトラブルが発生しないようにすることがとても大切です。

孤独死が発生しないように未然に対応をしっかりと行うようにしましょう。

日本は、超少子高齢化社会のため今後も孤独死などのトラブルは多く発生します。

しっかりと対策を行うことは、今後の賃貸経営に大きなメリットとなります。

地域参画の機会を与える

不動産のオーナーが入居者一人一人に連絡する事は難しいですが、不動産内の掲示板などを利用することで、入居者が地域活動に参加することを促すことで、孤独死が発生しづらい環境を作ることが出来ます。

グループ活動に参加することで、何の連絡もなく活動に参加しない時は、何かあったのではないかと多くの人が気づいてくれるようになります。

管理会社に確認依頼を出す

不動産の管理を管理会社に依頼している場合は、定期的に入居者の状況を確認してもらうように依頼しましょう。

実際に訪問をしてもらうのが一番良いですが、定期的に電話をするだけでも効果的です。

特に持病や健康に問題がある人の場合は、連絡頻度を高めてもらうようにしましょう。

連絡が難しい場合は、アプリ等を利用することでトラブルが起きていないかどうかを確認することも可能です。

ホームセキュリティーを利用する

ALSOKなどのホームセキュリティーの導入をすることで孤独死の対策をすることも可能です。

普通の日常生活をする上で電気や水道・ガスなどの利用状況を確認することで、何日も使われていない場合はセキュリティー会社に連絡が行き、安否を確認する仕組みになっています。

賃貸契約を結ぶ相手をしっかりと選ぶ

高齢者で身寄りがない人や、家族と疎遠の人の場合は周囲と関わることも少ないので、孤独死が起きても中々発見されない場合があり、所有している不動産に大きな影響をあたえてしまうばあいがあります。

賃貸契約を結ぶ相手がどんな人なのかをしっかりと確認して場合によっては契約をしないようにしましょう。

孤独死が起きて対応に困る人には、そもそも貸さないという選択肢もあります。

孤独死があったマンション・アパートの売却価格・相場について紹介していきます。

まず、初めに孤独死があった物件の売却価格はエリア相場よりも安くなる傾向が高いです。

エリアや物件の状態によって異なりますが最大で50％、平均で20％程度の下落があります。

孤独死が発見されたタイミング別に詳細を見ていきましょう。

早期に孤独死が発見された場合

早期に孤独死が発見された場合は、腐敗が少なく異臭や体液による不動産への損害が少なく、周囲にも悪影響を与えることが少ないため事故物件として扱われづらく、相場価格同様で売却をすることが出来ます。

ただし、不動産の買主によっては価格が下がる可能性もあります。

買主によって買取価格が前後するので買主選びに注力しましょう。

ただし、早期に発見された場合でも買主に対して、孤独死があった事実だけは伝えるようにしましょう。

売却後に瑕疵が認められれば契約解除などの不利益を被る可能性があります。

孤独死発見までに時間がかかった場合

孤独死が身寄りがいないことから発生し、発生から時間が経ってからの発見になってしまうケースが多いです。

そのような場合は、亡くなった方の身体が腐敗してしまい腐敗した体液や血液が付着してしまい、異臭を放ちます。

同じアパート・マンションに住んでいる人であれば匂いだけで何があったかの判断が付くような状況になってしまうことも珍しくありません。

そのため、その事実を知らせずに売却することは、買主にとって損害につながるので問題が発生し最悪の場合契約解除だけでなく心理的損害賠償を求められることもあります。

価格も相場よりも20％近く下がり、それだけでなく特殊清掃を行うため売却するのに必要な諸経費がかさんでしまいます。

売却の価格だけでなく売却できる状態に改善するのに必要な経費も売却前に事前に確認しておくようにしましょう。

孤独死があったマンションの売却に際して、特殊清掃や孤独死の告知、価格設定などの点で様々な疑問が生じます。

ここでは、これらの疑問に答える形で、孤独死物件の売却について詳しく解説します。

特殊清掃を施さずに売却することはできる？

特殊清掃を施さずに孤独死物件を売却することは可能ですが、その場合の売却価格は相当低くなる傾向があります。

一部の事故物件専門の買取業者は、汚れた状態の物件でも買取を行う場合があります。

これらの業者に売却する場合、価格が下がることを覚悟する必要があります。

最適な業者を選ぶためには、複数の業者に査定を依頼し比較検討しましょう。

過去に孤独死が発生したことを告知せずに売却するとどうなる？

事故物件としての告知義務を怠った場合、売却後に買主から契約解除や損害賠償を請求されるリスクが非常に高くなります。

過去の裁判例では、告知せずに売却した売主が数百万円から数千万円の損害賠償を支払う判決が下された事例も存在します。

近隣住民や事故物件情報サイトなどを通じて事実が明らかになる可能性が高いため、正直に告知することが最も安全です。

孤独死物件を売るときは通常物件よりも価格を安価にしないと買い手が見つからない？

孤独死があった物件は、通常の物件と比べて買主に対して心理的抵抗感を生じさせるため、売却価格を下げる必要があります。

建物に汚損が生じている場合は特に価格の下落率が高く、20～30％程度安価に設定することが一般的です。

汚損がない場合でも、孤独死があった事実を告知した上で、通常価格より約10％安価に設定することが多いです。

これは、孤独死物件への心理的抵抗が低い買主を対象とした戦略です。

孤独死物件は通常の物件よりも注意を払って売却をするようにしましょう。

一度孤独死が起きてしまうと、相場よりも売却価格が多く対処に追われてしまいます。

孤独死が起きないように事前に対策を取ることが不動産の価値を下げずに済む方法です。

対策を取ることで、孤独死が発生しても早期に発見することで売却に与える影響を最小化することが出来ます。

今回紹介したポイントをしっかりと押さえて売却するようにしましょう。