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リースバック契約の流れ!トラブルになりやすいポイントと契約書の記載内容・契約期間を徹底解説

【更新日】2022-05-20
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リースバックの契約の流れ!トラブルになりやすいポイントと契約書の記載内容・契約期間を徹底解説

不動産の売却を考えている際に度々目にするのがリースバックです。

リースバックでは所有している物件を売却して賃貸として利用することが出来ます。

持っている物件を住宅ローンではなく賃貸として利用できますが、通常の賃貸契約だけでなく売買契約と賃貸契約を結ぶため思わぬトラブルに発展してしまうことがあります。

そこで今回この記事では、リースバック契約の流れについて徹底解説します。

契約書の記載内容とトラブルに発展しやすい項目についても紹介していくので、リースバックを考えている人は参考にしてください。

リースバック契約とは

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リースバック契約は、不動産売買契約と賃貸契約を合わせた契約になります。

自宅として利用していた不動産を売却して賃貸として、そのまま継続して利用できる契約です。

通常の賃貸契約と異なり、不動産の売買契約と賃貸契約を同時に行うため仕組みをしっかりと理解していない状態で契約をしてしまい思わぬトラブルになってしまうケースが多いです。

しかし、自宅を売却するので売却分の価格が一括で手元に入ります。

また、賃貸として利用をしているのでそのまま賃貸契約を継続する・引越しをする・再度買取をすると選択肢の幅が広がります。

その時その時の状況に合わせた対応を取ることが可能です。

リースバック契約の流れ

リースバック契約の流れ

リースバック契約の流れについて紹介していきます。

  1. リースバック業者の選定
  2. 不動産の査定依頼
  3. 不動産の売却
  4. 賃貸契約
  5. お金を受け取る

リースバック契約をする際は、売買契約と賃貸契約の2つの契約を行う必要があります。

リースバック業者の選定

リースバックを行っている業者は複数あるためどのリースバック業者を利用するか選定する必要がります。

利用するリースバックはどの企業のサービスかはリースバックの成功を握っていると言っても過言でありません。

リースバック業者の選定はしっかりと行うようにしましょう。

家まもルーノのようなリースバック一括査定サイトを利用することで一度に複数の不動産業者から査定を出してもらうことが出来ます。

不動産の査定依頼

利用する不動産業者が決まったら、実際に査定に出してみましょう。

1社ずつ査定依頼をするのは大変ですが、リースバック一括査定サイトを利用すれば1度の申込みで複数の不動産会社にリースバックの査定をすることが出来ます。

リースバックを依頼する企業の選定で見つからなかったような不動産会社を見つけ出すことも可能です。

複数の不動産会社に査定依頼をすることで、合い見積もりを行い一番条件の良い不動産業者に売却をすることが可能です。

不動産の売却

査定内容に問題が無かったら所有している不動産を売却しましょう。

売却する際は契約内容をしっかりと確認した上で売却するか判断をする必要があります。

また、所有している不動産が住宅ローンを利用して購入している場合は、抵当権が付いているので売却前に抵当権を外す必要がある点にも注意が必要です。

賃貸契約

通常の不動産売買であれば売買契約をすれば完了ですが、リースバックの場合は売買契約後に賃貸契約をする必要があります。

アパートやマンションを借りるのと同じように契約を行います。

賃貸契約が完了すれば不動産を売却後も賃貸として継続して利用をすることが出来ます。

契約の更新日に更新を行わなければ引っ越しなどをしてもなんの問題も発生しません。

お金を受け取る

不動産を売却した金額を一括で手に入れることが出来ます。

自分のお金のためどのように利用をしても問題ありませんが、翌月から家賃が発生するので、家賃分の費用を取っておくようにしましょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリット

リースバックのメリットについて紹介していきます。

リースバックを利用するか迷っている人もメリットを知ればきっと利用したくなります。

売却してもそのまま住める

不動産を売却したらその不動産には住むことが出来ないのが普通ですが、リースバックの場合は不動産を売却した後も住み続けるのを前提としているため、売却後は賃貸としてその家にそのまま継続して住むことが出来ます。

不動産の売買契約とは別に、賃貸契約を結ぶ必要はありますが引っ越しなどをする必要がありません。

不動産を売却したのに出勤・通学などの生活環境が変わらないのは変化が少なくストレスがかかりにくいです。

周囲に不動産を売却したことがバレない

不動産を売却後もそのまま賃貸として利用をすることが出来るので、周囲にリースバック利用したことがバレません。

不動産仲介を利用すると、広告などを出すことで不動産の買主を探すため周囲にバレてしまう危険性がありますが、リースバックは不動産会社と売主の間で行われる契約の為周囲は知る由もありません。

引っ越しをしたくはないけど、不動産を売却したい人にリースバックはおすすめです。

一括で現金が手に入る

所有していた不動産を売却するので、売却した金額を一括で入手することが出来ます。

もちろん不動産を売却して賃貸として利用しているので毎月賃料を納める必要がありますが、不動産は資産価値が高く売却価格も高いです。

現金一括で売却価格を手にすることが出来るので選択肢の幅が広がりその時に必要なものに現金を振り分けることが可能です。

不動産仲介などとは異なり不動産会社に買取をしてもらうので早期に現金を得ることが出来、なおかつ引っ越しをする必要がないです。

買戻しが可能

リースバックなら不動産の買戻しをすることが出来ます。

まとまったお金が必要といった様な必要に迫られてリースバックを利用した場合でも売却した不動産会社から再度買戻しをすることが出来ます。

買戻しをすることで借家として利用するのではなく、自分の持ち家として不動産を所有することが出来ます。

再度、不動産の売買契約をする必要がありますが、一度売却した物を自分の物に戻すことが出来るはリースバックの大きなメリットです。

リースバックのデメリット

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リースバックのデメリット

リースバックのデメリットについて紹介していきます。

メリットだけでなくデメリットもあります。

メリット・デメリットをしっかりと確認した上で利用するか判断するようにしましょう。

賃貸として利用できる期間がある

リースバックは不動産を売却して賃貸として利用することが出来ますが、半永久的に利用できるわけではありません。

通常の賃貸として利用をしているので1年・2年おきに賃貸契約の契約更新が必要です。

契約の更新を断られた場合は、賃貸として利用をすることが出来ないので注意が必要です。

またリースバックを提供している会社は購入した不動産を売主との契約終了後に売却して利益を出す場合もあります。

一度第三者に売却されてしまうと不動産の買戻しは難しくなってしまいます。

買戻し費用が高い

リースバックで売却した値段よりも買戻しにかかる金額は高いです。

リースバックを提供している企業も営利目的のため実施しているので仕方ないのですが、買戻し前提で売却する場合はより費用を払う必要がある可能性が高いです。

売却した価格の1~3割ましの費用が掛かるので注意をしましょう。

家賃が相場よりも高い

リースバックで賃貸として利用する場合は相場と比較して家賃が高い傾向があります。

不動産会社は、収益を出すためにリースバックサービスを提供しています。

リースバック契約を結ぶ際は売買契約の書類だけでなく賃貸契約の書類も確認をしておく必要があります。

リースバック契約でトラブルに発展しやすいポイント

リースバック契約でトラブルに発展しやすいポイントについて紹介していきます。

通常の不動産売買契約だけでなく賃貸契約も結ぶため2回契約書を締結させる必要があります。

そのためトラブルに発展してしまう可能性も高いです。

ポイントをしっかりと押さえて契約後のトラブルにならないようにしましょう。

売却されてしまった

リースバックは不動産を売却した後も買戻しを出来る条件で契約する物ですが、リースバックを提供している業者の中には約束を反故にしてしまう業者もいます。

契約書を結ぶ際に、第三者に売却しても良い期間等の記述があるかどうか確認をしましょう。

契約後に申し立てをしても認められないといった状況にならないようにしましょう。

リースバックを提供している企業のどの企業を利用するかしっかりと選んでおけば、このようなトラブルに発展する可能性を低くすることが出来ます。

家賃があげられる

リースバックの場合は相場の価格よりも家賃が高く設定されています。

不動産会社は賃貸としての費用を高めに設定することで、不動産の購入に投資した分の資金を回収しようとします。

しかし、投資に失敗して回収しきれないと判断した際は、さらに家賃を高くして失敗分を補おうとします。

または、不動産を売却して運用時代を取りやめる選択をする場合もあります。

人が済んでいると不動産を売却できないので次第に家賃を上げられ家賃の支払いが出来なくなり、追い込まれる形で引っ越しを求められる場合もあります。

このような事態にならないためにも契約書に家賃の値上げは行わないなどの文言を記載するようにしましょう。

リースバック契約のよくある質問

リースバック契約のよくある質問について回答していきます。

事業用の不動産もリースバックの対象ですか?

住居以外の目的で利用されている不動産もリースバックの対象です。

自宅として利用していたリースバック同様に不動産の売買契約と賃貸契約を結ぶことで売却後も継続して利用することが可能です。

リースバックは必ず買戻しをしなければいけないですか?

リースバック契約を結び賃貸として利用後に必ず買戻しをする必要はありません。

売却をしたタイミングで一括支払いをしてもらうことができ、その後は引っ越しをする・賃貸として利用する・買戻しをするどの選択肢でも自分で選ぶことが出来ます。

売却後の選択肢が広いことがリースバックの魅力です。

リースバック契約で売却してもそのまま住むことが出来る

リースバック契約は持ち家を一度売却しても、その後に賃貸としてそのまま継続して利用することが出来ます。

売却して得た金額は一括で手元に入るので、引っ越し・買い戻し・賃貸利用などの選択肢の幅が広がります。

持ち家ではなく賃貸として利用できているからこその強みである自由度の高さがリースバックの魅力です。

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