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住宅ローンの総合的判断とは何を指しているの?判断される内容・判断基準を紹介

【更新日】2022-06-09
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住宅ローンを借り入れするには、事前審査と本審査の2階の審査を通過する必要があります。

ローンの申請を行った後に行われる審査の結果は融資承認、減額での承認、そして謝絶の3段階です。

謝絶とは、文字通り、「審査不合格」を意味する言葉になります。

その過程でなぜ落ちたのか理由を問い合わせても「総合的判断に基づいて」の一点張りで理由を教えてくれません。

ここでは、住宅ローンの審査で謝絶「総合的判断」という言葉を頂いたときに取る行動、審査に落ちる理由を解説します。

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住宅ローン審査の常套句「総合的判断」指す意味

住宅ローンの申請を行った結果審査落ちの結果を迎えてしまい、申請した金融機関に問い合わせても「総合的判断に基づいて」という返事を頂くことがしばしあります。

そもそも借入審査を行っているのは、金融機関側ではないため、これ以上の言葉が見当たりません。

加えて是落ちたのかという理由するも金融機関側は把握していないため、「総合的判断」という言葉を使ってトラブル防止に努めています。

とはいえ、なぜ審査に落ちたのか申請者の中には気になって仕方がないでしょう。

と、いうことで、ここからは「総合的判断」が指す言葉の意味を解説します

返済能力

1つ目は、申請者の返済能力に難があると判断されたからです。

返済能力は他社の借り入れ、支払いを滞りなく行えていることと、毎月安定した収入があることの2点を判断材料にしています。

2つの判断材料から、この人にお金を貸しても滞りなく返済できるという判断の元、審査の合否を決めるわけですが、もし支払いに滞りや延滞の履歴があると、難ありと判断されかねません。

また他社で借り入れをしていても、返済できるだけの余力と収入があると判断されれば返済能力ありと判断されることもあります。

信用情報

2つ目は、申請者の信用情報です。

信用情報とは、申請者の借り入れ状況や支払い状況などから申請者の「信用」を判断する情報誌資料を指します。

また情報の中には、滞納や延滞などの履歴も保管されているため、過去に延滞や滞納、自己破産や債務整理などを行ったという経歴すらも残っています。

もし延滞や滞納など、信用情報に傷をつける行為をしていたなら、それが影響して審査に落ちたという可能性があります。

もし延滞や滞納がある場合は、住宅ローンの申請を行う前に完済しておきましょう。

完済時の年齢

住宅ローンは最長35年ローンで組むことができますが、完済時の年齢、定年退職を考慮して契約年数を決める必要があります。

例えば、40代で35年ローンを組めば70代で完済を迎えることとなります。

すでに定年を超えているとなれば、その先の返済は退職金や年金で支払い続けることとなりますが、現代においてこれらは当てにならず、返済が難しいのではないかという判断が下ります。

総合的判断から読み解く住宅ローンの審査が落ちる理由

住宅ローンの申請を行った結果、審査に落ちてしまった時、なぜ落ちたのか原因を探すことが再審査突破のカギになります。

しかし、申請をした方の中には、他社で多額な借り入れをしていない方や審査項目を見ても落ちる要素が見当たらないという方もいます。

ここでは、審査に落ちる代表的な理由を3つご紹介します。

借入額が年収よりも多い

信用情報に傷がなく、毎月安定した収入があるにもかかわらず、審査に落ちてしまった場合、申請時に記入した借入希望額が年収額よりも高すぎるため、審査落ちになった可能性があります。

借り入れできる金額は、個人年収や世帯年収に応じて変化します。

例えば、年収500万の方であれば、借り入れできる上限金額は4,900万円ほどです。

上限額は金融機関によって変動しますが、もし借入金額が上限金額に近い場合や月々の返済額から負担が大きすぎると判断されると、審査落ちになる可能性が高まります。

返済負担率の高さ

前節の借入金額と合わせて、返済負担率が高すぎる結果審査に落ちてしまうケースもあります。

返済負担率には、住宅ローンを含め、奨学金やカードローン・リボ払い、カーローンなどの借り入れが含まれます。

住宅ローンを組む方の中には、奨学金を借りていた方もいれば、カードローンやカーローンを組んでいる方もいます。

つまり、これら借り入れの返済負担を考慮しないまま住宅ローンの借り入れ申請を行うと、審査府合格に繋がるというわけです。

すでに借入がある方は、奨学金などの返済負担率を割り出して、総合的な返済負担率35%以下に留まるよう計算して住宅ローンを組みましょう。

健康状態が悪い

3つ目は、申請者の健康状態です。

健康状態が至って良好であれば、団体信用生命保険に加入できるため、申請者が今後大病を患って返済不可能な状態になっても、加入している保険会社が全額負担してくれるので金融機関側も安心して融資できます。

しかし、過去に大手術をしたことがある方や病気を患っている方など、健康状態が悪いと団信加入ができず、保険がないため、審査に落ちることがあります。

一部金融機関には団信未加入でも借り入れできるところがありますが、いつ返済不可能な状態になるかわからない以上、加入してから借り入れを行うのがおすすめです。

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住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なる

住宅ローンの借り入れができるか否かを判断する審査基準は、金融機関によって曖昧な部分です。

例えば、メガバンクに位置付く金融機関の住宅ローン借入審査は厳しく、ネット銀行や信用金庫などは利用者数が少なく、顧客確保のため、審査基準が緩く設定されているといいますが、信用情報や返済能力、健康状態などを総合的に判断して結果を出しているので、「この金融機関は審査が緩い、甘い」ということはありません。

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住宅購入のためにも、住宅ローンを組まなければならないが、審査に通らず功を焦ったり、諦めてしまう方もいますが、しっかり対策すれば、再審査はいい結果を迎えられます。

ここでは、謝絶、「総合的判断に基づいて」という常套句を頂かず、承認を得るためのコツを3つご紹介します。

借入金額・返済計画の見直し

借り入れを申請するとき、借入希望額返済計画の2つを見直しましょう。

借入金額の見直しでは、個人・世帯年収から無理なく返済できる金額で借り入れができていることと、他の借り入れを含めて返済負担率が35%以下になっていることの2点を確認しましょう。

返済計画では、定年退職を迎える65歳までに完済できていることを前提に返済計画を組みましょう。

ただし、どうしても定年を超えての返済になるときは、頭金を用意して借入金額を減らす同時に返済期間を短縮するなどの策を投じましょう。

信用情報の確認

2つ目は、信用情報の確認です。

信用情報の開示は、株式会社シー・アイ・シー(CIC)、日本信用情報機構(JICC)、全国銀行個人信用情報センター(JBA)の3機関で取り扱われており、それぞれで取り扱っている情報の種類が異なります。

例えば、クレジットカードや携帯料金などの支払い情報が欲しい場合はCICに、カードローンなどの経歴情報が欲しい場合はJICC、銀行ローンの情報が強い場合はJBAに問い合わせて開示依頼をしましょう。

申込先を複数検討する

住宅ローンの借り入れ申請は、1社に絞らず複数社申し込んで審査突破の確率を高めましょう。

借入審査は一度に複数申請できますが、数が多ければその分手間と時間が掛かる上、審査する側から不審に思われることもあります。

複数社に申請書類を送る場合は、最低3社に絞って送るのがおすすめです。

住宅ローンの選び方まとめ!金融機関を比べる際のポイントを解説

総合的判断に基づく謝絶されても再審査は受けられる

住宅ローンの審査に落ちた理由が「総合的判断に基づいて」と言われても、気を落とさず、自分の信用ステータス、収入、借入申請した希望額、返済負担率などあらゆる項目を確認して次の再審査につなげましょう。

審査基準が不透明かつ金融機関によってさまざまである以上、審査落ちに繋がりそうな項目を分析して事前に対策を打って、審査突破を成しましょう。

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