土地・建物を有効的に利用するために目的に合わせて土地の区画を整理整頓したエリアを区画整理地と呼びます。

区画が整理されていない土地では、利用をしづらく区画整理されることによってその土地に適した利用方法をとることが出来ます。

また、上下水道や公共設備だけでなく商業エリアなども設けることで、衣食住すべてをそのエリアで満たせるように進めていきます。

仮換地

仮換地は土地区画整理が行われている最中に住居用に利用することが出来る土地です。

土地区画整理をするエリアに住んでいる人は工事区間にそのエリアに住むことが出来ないため、世帯ごとに仮の住まいとして提供されます。

保留地

保留地は土地区画整理事業において整理された売却用の土地の事です。

仲介手数料なしで誰でも購入することが出来る土地です。

上下水道などのインフラについての整備がされており、周囲に公園や商業設備が備わっているので周辺環境に優れている土地です。

区画整理地を売買するメリットについて紹介していきます。

土地の価値が上がる

区画整理地は土地区画整理事業によって行われるため、区画整理が完了した後は周辺環境や利便性が高まるため、そのエリアの土地の価値が向上します。

そのため区画整理後に売却することでこれまでよりも高値で売却をすることが可能です。

住みにくいエリアであっても区画整理後は生活がしやすいエリアに改善されます。

建築物などと異なり土地は経年劣化により資産価値が減少することはないので区画整理は土地にとって大きなメリットとなりえます。

生活がしやすくなる

公園・公共施設・商業施設などの目的に沿った形で区画が整理されるため、1つのエリアで衣食住を賄えるエリアに生まれ変わります。

利便性が高く人気である街であれば新しく入居を希望する人も多く生活がしやすいです。

特に子供がいる家族であれば大きな恩恵を得ることが出来ます。

区画整理前に購入をしておけば費用を抑えて購入できる点も大きなメリットの1つです。

仲介手数料なしで購入できる

区画整理地は、土地区画整理組合から個人が直接購入することが出来ます。

そのため間に不動産仲介業者を入れる必要がなく、仲介手数料なしで土地を購入することが可能です。

仲介業者に支払う手数料は売買価格の3％＋6万円なので5,000万円の物件の売買であれば156万円程の仲介手数料が発生します。

費用を抑えて売買できるのも区画整理地メリットです。

区画整理地を売買するデメリットについて解説していきます。

通常の土地の売買と異なり得ることができるメリットもありますが、デメリットもあるので注意しましょう。

土地の売買が禁止される期間がある

区画整理によって売買の禁止が定められている場合があります。

そのため普通の土地の売買の様に所有者の自由に売買をすることが出来ない期間がある点に注意する必要があります。

土地の利用方法に制限がかけられる

土地区画整理によって区画整理されたエリアでは、その土地によって利用方法に制限がかけられる場合があります。

宅地としての利用から商業用の利用、商業用の利用から宅地への利用をすることが難しい場合もあるので区画整理地を購入する際にルールをしっかりと確認しておく必要があります。

土地が変化する

区画整理に伴って土地の形状や所有面積が変化してしまう場合があります。

マイナスの変化だけでなくプラスの変化もありますが、区画整理によって土地がプラスの変化をした場合は清算金として生じた利益分の費用を支払う必要があります。

通常の土地の売買であれば購入前後で土地の大きさや形状が変化する事は無いので区画整理地特有のデメリットとして注意を払う必要があります。

段階別の区画整理地の売買について紹介していきます

どの段階で土地を売買するかによって必要な金額が異なります。

土地区画整理事業決定前

土地区画整理事業が決定前でも施策の鄭阿南などが提出されていたり、計画の話が持ち上がっているため一般の方でも知ることが出来ます。

ただし、正式な発表が出るまでは信用できる情報かどうかの判断をする必要があります。

計画の決定前であれば通常の土地と同じため制限されることなく売買することが出来ます。

しかし場合によっては重要事項説明に記載するべきタイミングもあるので売買を依頼する不動産業者に相談しておくようにしましょう。

土地区画整理事業決定後

土地区画整理事業が決定されたタイミングでは仮換地が決定されるまで、一時的に府土地の売買価格が安くなります。

区画整理地の購入を希望している場合はこのタイミングで土地を購入するようにしましょう。

売却予定の人は、特別な事情を除いてこのタイミングでの売却は避けるようにしましょう。

仮換地指定後

仮換地が指定されれば、区画整理地であっても再度売却が可能になります。

ただし区画整理地を購入する場合は、仮換地の前を購入する契約になってしまい勘違いをしてしまう可能性があり、トラブルに発展する可能性があります。

売主に非はありませんが、事前にしっかりと情報を伝えておくことでトラブルに発展するのを防ぐことが出来ます。

仮換地指定証明書を元に売買を進めるので証書の準備をしっかりとしておきましょう。

換地処分後

土地区画整理事業が終了した後で清算金が確定していれば土地は区画整理前よりも高値で売却することが出来ます。

区画整理が行われ土地としての価値が高まっていたため、そのエリアの土地全体の相場が上昇しています。

土地の売却を考えているのであれば区画整理後に売却をすることで区画整理前よりも高い値段で売却をすることが可能です。

区画整理地売買でよくある質問について回答していきます。

区画整理は長い場合10年以上もかかるので土地の売却を考えていてもすぐに売却をすることが出来なくなってしまいます。

よくある質問をしっかりと確認してスムーズに区画整理地の売買が出来るようにしましょう。

仮換地売買での清算金を払うのは買主・売主？

換地処分時の従前地所所有者が清算金を支払う必要があります。

特約として売主が支払う契約をすることも出来ますが、売買間の契約です。

買主に清算金義務が帰属するので注意が必要です。

移転に対しての補償はどうなりますか？

移転をした事によって生じる損失については土地区画整理事業を行ったものに補償責任が生じます。

ただし建築基準法違反などにより是正命令が出ている場合はこの限りではありません。

施工者が移転を行った場合はその費用徴収が発生します。

第三者が所有している土地の移転先は教えてもらえますか？

土地は個人の財産や住居と密接な関係がある個人情報であるため、地権者からの委任状が無い場合は回答してもらうことが出来ません。

区画整理地は区画整理の進捗状況によっては売買できないタイミングがあるので注意が必要です。

段階ごとに購入するべきタイミング売却するべきタイミングが異なるので区画整理地の売買を行う際はメリット・デメリットと注意点をしっかりと把握した上で取引を行うようにしましょう。

しっかりとポイントを押さえて売買することによって区画整理の売買を成功させることが出来ます。