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不動産クラウドファンディングにデメリットはある?失敗したら元本割れのリスクも?失敗を回避する方法を解説

【更新日】2024-01-24
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不動産クラウドファンディングにデメリットはある?
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現在徐々に注目を集めている、不動産クラウドファンディング。

少額から始められる不動産投資として人気がありますが、リスクがどのくらいあるのか気になっている人も多いはずです。

この記事では不動産クラウドファンディングで起こりうるリスクと、リスクを回避する方法について詳しく解説します。

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不動産クラウドファンディングとは?

不動産クラウドファンディングとは、クラウドファンディング業者が複数の投資家から集めた資金で不動産を取得して運営し、投資家は家賃収入などを受け取る仕組みです。

対象となるのはマンションなどの賃貸物件だけではなく、ホテルなどの宿泊施設にも不動産クラウドファンディングは行われます。

他の不動産投資は次のようなものが今までありましたが、不動産クラウドファンディングはインターネット上で自由に投資できることから「第三の不動産投資」と言われています。

不動産投資 投資内容
現物不動産投資 不動産を購入して運用
J-REIT 不動産投資信託

不動産クラウドファンディングは不動産投資信託のJ-REITと少額から始めれる点で似ていますが、J-REITとは異なり対象の物件を自分で選定できるメリットがあります。

自分が投資したい不動産を選んで投資できるので、不動産クラウドファンディングは株式投資的な側面もあると考えていいでしょう。

不動産クラウドファンディングで考えられるリスク5つ

不動産クラウドファンディングは少額から始めることができるので、投資全体の中でも比較的安全な部類です。

しかしリスクが全くないわけではなく、次の5つのリスクが想定されます。

  • 配当が貰えない
  • 事業者が倒産する
  • 出資金が満額償還されない
  • 途中解約ができない
  • 投資できない

不動産クラウドファンディングも投資の一種なので、損失が出る可能性はあります。

始める前に、どんなリスクで損失を生んでしまうのか確認しておきましょう。

以下にそれぞれのリスクを解説していきます。

配当が貰えない

不動産クラウドファンディングは、配当が支払われないリスクがあります。

投資家に分配される配当は、家賃収入から得る収益を投資家それぞれの出資割合に応じて決定します。

例えば出資した投資家が2人で、1人が10万円、もう一人が20万円出資した場合の配当は1:2の割合で分配されます。

しかし、投資先のマンションに住む人が減ってしまうと、家賃収入が減少することがあります。

特に投資先が区分マンションの場合は、1/1で空室になるため、収入がゼロになる可能性がゼロではありません。

他にも投資先がホテルの場合、閑散期や社会情勢などで客の入りが悪いと配当が減少します。

不動産クラウドファンディングは入居状況などによって配当が減少・ゼロになるリスクがあるので投資先は気を付けて選ぶ必要があります。

事業者が倒産する

不動産クラウドファンディングに限りませんが、事業者が倒産するリスクはあります。

不動産クラウドファンディングでは投資先は不動産ではなく、クラウドファンディング事業者です。

不動産とは分別管理されていますが、株式会社である以上業績によっては倒産する可能性もあります。

クラウドファンディング事業者が倒産すると、出資金がすべて無駄になってしまうリスクがあるため、確実に安全とは言えません。

ただし、ファンドの運営事業者になるためには「不動産特定共同事業法」の免許を取得する必要があります。

不特法免許を取得するには国土交通省(4号事業の場合は更に金融庁)が定める厳しい要件をクリアしないといけないため倒産リスクは極めて低いです。

しかし、国内情勢の変化などによっては倒産する可能性もあるため、不動産クラウドファンディングを始める場合は不動産情報だけではなく、事業者情報も確認しておきましょう。

出資金が満額償還されない

不動産クラウドファンディングは、投資家が出資した出資金(元金)が償還されないリスクもあります。

出資金が償還されないケースとしては、不動産評価額が下落することが挙げられます。

短期間で大きく評価額が下がった場合、出資金が償還されないことがあるため気をつけましょう。

しかし、不動産の建物の部分は、原則的に時間の経過に比例して不動産評価額は下落するため、事業者ごとに劣後出資枠が元々定められています。

例えば劣後出資が20%の2500万円のファンドであれば、事業者が20%の500万円を劣後出資します。

そのため劣後出資枠が大きいほど出資金が償還されないリスクが小さくなるため、事業者を選ぶ一つの要因になります。

途中解約ができない

不動産クラウドファンディングは流動性に欠けるデメリットがあります。

出資すると、償還されるまでの間は現金化することができなくなります。

投資資金を途中で取り出すことができないので、長期間のファンドを選ぶと途中の社会情勢などで損失になってしまう可能性もあります。

不動産クラウドファンディングの中には3ヶ月や6ヶ月といった短期間で繰り返し運用できるファンドも組成されているため、リスクを抑えたい人は短期間でファンドを選びなおしましょう。

投資できない

不動産クラウドファンディングは現在非常に人気が出ている投資方法のため、出資者が集まりすぎて投資できないこともあります。

利回りが高く配当金を維持しやすい事業者や物件は人気が集まるため、投資したくてもできない可能性があります。

投資できないと資金を運用することさえできないので、積極的に運用したい人はリスクとなります。

しかし、理想の物件に投資できないからと言って、投資先を適当に選ぶのは本末転倒です。

将来性がある事業者かどうか確認してから投資先を選ぶようにしましょう。

不動産クラウドファンディングのリスクを上回るメリット

不動産クラウドファンディングはリスクがあると前述しましたが、不動産投資の中でも投資するメリットが大きいことには変わりありません。

不動産クラウドファンディングのリスクを上回るメリットは、以下の内容が挙げられます。

  • 少額から投資できる
  • 高い利回りが期待できる
  • 現物不動産より手間がかからない
  • 価格変動が少ない

不動産クラウドファンディングは安定した利益を長期的にだすことができる投資方法です。

以下にそれぞれのメリットを解説します。

少額から投資できる

不動産クラウドファンディングは10,000円~の少額投資が可能です。

実際に物件を購入して貸し出す現物不動産投資は、物件購入資金が数百万円かかるため、利回りが良い投資であっても始めづらくなっています。

その点不動産クラウドファンディングであれば、自分が好きな物件を選んで投資できるので、株式投資に近い側面があります。

不動産クラウドファンディングの最低投資額は事業者ごとに異なるので、事前に確認しておきましょう。

高い利回りが期待できる

不動産投資クラウドファンディングは高い利回りが期待できます。

不動産クラウドファンディングの利回りは現在4~7%程度のファンドが多いですが、この数値は比較的高いです。

投資内容 平均利回り
不動産クラウドファンディング 4~7%
現物不動産投資 5~8%
J-REIT 3~4%
株式投資 5~10%
銀行預金 0.001%

銀行預金やJ-REITよりも利回りが高めに設定されているため、利益を出しやすくなっています。

不動産クラウドファンディングは少額から始められるうえに利回りが高く設定されているため、非常に効率のいい投資方法です。

現物不動産投資より手間がかからない

不動産投資クラウドファンディングは、現物不動産投資よりも手間がかからず投資が可能です。

現物不動産投資は高い利回りを安定して出すことができますが、物件売買や賃貸管理など運用の手間がかかります。

入居者募集や家賃の回収などは賃貸管理会社に委託できますが、管理会社に連絡するのも自分でする必要があります。

不動産投資クラウドファンディングはインターネット上でかんたんに投資が可能なうえ、投資後は分配金や元本の入金を待つだけで手間がかかりません。

忙しく時間がない人でも不動産投資が可能なので、非常に始めやすい投資です。

価格変動が少ない

不動産クラウドファンディングは不動産を対象にしているため、日々の価格変動が少ないです。

株式やJ-REITのような金融商品では日々価格変動がありますが、不動産クラウドファンディングは価格変動がないため長期的な投資が前提になっています。

そのため、安定した投資をしたい人は不動産クラウドファンディングがおすすめです。

不動産クラウドファンディング以外の不動産投資とのリスク比較

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不動産クラウドファンディングは他の不動産投資と比べて、次のようなリスクの違いがあります。

不動産クラウドファンディング 現物不動産投資 J-REIT
  • 配当が支払われないリスク
  • 事業者が倒産するリスク
  • 出資金が満額償還されないリスク
  • 出資したら途中解約ができないリスク
  • そもそも投資できないリスク
  • 空室リスク
  • 災害リスク
  • 修繕リスク
  • 家賃下落リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 価格変動リスク
  • 災害リスク
  • 物件数が少ないリスク

現物不動産投資は入居者が入ってこない空室リスクや、災害や事故で修繕費がかさむリスクなど様々な投資リスクがあります。

しかしリスクが起こる可能性は比較的低く、長期的に利益を出しやすいです。

J-REITは投資信託の商品としての側面が強いので、価格変動リスクが重要になります。

投資信託は長期的に高い利回りを上げることができる商品ですが、短期間では価格の変動が大きいため損失を出しやすくなっています。

不動産クラウドファンディングとはそれぞれ投資としての側面が違うため、自分に適した不動産投資を選ぶと良いです。

不動産クラウドファンディングのリスクを回避する方法

不動産クラウドファンディングのリスクはいくつかありましたが、リスクを回避する方法としては次の内容が挙げられます。

  • 運用中も物件と事業者を確認する
  • 複数の運営会社を比較してから始める
  • 分散投資する

リスクを抑えて投資をすることで、長期的に高い利回りを維持することができます。

以下にそれぞれのリスク回避方法を解説します。

運用中も物件と事業者を確認する

不動産クラウドファンディングで投資する際は、運用状況の確認を怠らないようにしましょう。

不動産クラウドファンディングは一度投資した後は償還まで分配を待つだけで済みますが、リスクを抑えるために物件情報や財産管理報告書に目を通してください。

中には途中で運用状況が悪化しているケースもあるので、できる限り確認しておいた方が良いです。

前述した通り、一度投資すると途中解約できませんが、事業者に買取請求を行うことができる事業者もあります。

万が一の状況に備えて、投資分を現金化する方法も調べておくとリスクを抑えることができます。

複数の運営会社を比較してから始める

不動産クラウドファンディングは、事業者ごとに実績や取扱ファンド・入出金の手数料などが異なります。

始める際には複数の運営会社を比較して、安全度の高い運営会社を選んで投資しましょう。

特に注意しておくべきは、事業者の実績です。

実績を見れば、配当遅延や元本割れがないかが分かります。

もし配当遅延や元本割れが起こっている場合は今後も起こる可能性があるので、投資リスクが高くなります。

当然投資を行う際の利回りの高さは重要ですが、利回りが高すぎるとリスクが高い事業者の可能性があるので注意しましょう。

分散投資する

不動産クラウドファンディングは、運用期間が終了するまで出資金を引き出すことができないため、余剰資金で分散投資をしましょう。

投資先を分散させることで、一つの投資先の暴落リスクを減らすことができます。

現物不動産投資は高額なため投資先を分散できませんが、不動産クラウドファンディングであれば少額投資ができるので、分散投資が可能です。

リスクを抑えて不動産クラウドファンディングで投資を始めよう

不動産クラウドファンディングはリスクもありますが、高い利回りと安定した投資が可能な不動産投資です。

少額から始められることもリスク低減につながっています。

確実にリターンが貰えるわけではありませんが、リスク分散しておけば長期間で着実に利益を出せる投資方法なので、投資初心者の人にもおすすめです。

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