レントロールを見ると、収益物件の賃貸状況が一目でわかります。

現段階でどの部屋に何人が入居しているか、どんな属性を持っているか、家賃・共育費などをそれぞれどう設定しているかが一覧で確認することができます。

このレントロールは、オーナーチェンジのタイミングなどで仲介業者などから引き継がれるのが一般的です。

レントロールの作成者は不動産会社のこともあれば、不動産オーナーであることもあります。

レントロールは賃貸物件の評価に利用される

レントロールは、主に賃貸物件の評価に利用されます。

賃貸物件のオーナーチェンジを募集する際にもレントロールを参考にして価格(査定額)が決まりますし、オーナーが購入するかどうか判断する際にもレントロールは重要な判断材料となります。

不動産のオーナーは、簡単な内容でもレントロールを作成しておいたほうがメリットは大きいのです。

レントロールには、賃貸物件や契約状況に関する様々な事柄が記載されています。

作成のフォーマットは法令・規則によって決まっている訳ではないため、項目が統一されている訳ではありません。

作成する不動産会社によっては内容が異なるので、必ず確認しておく必要があります。

また、レントロールの内容は大規模ビルと個人投資家向けのアパート・マンションや小規模複合ビルでも違いがあります。

今回は、投資家向けの一般的なアパート・マンションのレントロールについて解説していきます。

号室

各部屋の号室が掲載されているので、見取り図と比較して、どの部屋がどこにあたるのかをチェックしましょう。

注意したいのは、号室を見て計算すると部屋数と合わないケースがある点です。

号室はオーナーの好みで決定できるので、1、2、3…と順に振り分けられている訳ではない点に注意しましょう。

特に4号室は縁起が悪いので抜けていることもあります。

面積

基本的には専有面積が記載されていますが、中には1フロアの面積が一括で掲載されていることがあるので注意しましょう。

どれくらいの面積が良いかは周辺物件や周辺環境とのバランスも考えて見ていく必要がありますが、ポータルサイトで検索した際に引っかかりやすいかどうかもチェックしておく必要があります。

契約状況

賃貸借の現況が記載されており、入居中、入居予定、退去予定などの状況が分かります。

入居状況はどうなのか、今後も需要はありそうかをチェックしましょう。

属性

入居者が個人か法人かが記載されています。

法人が社宅代わりに一括で借りている場合は、その企業との契約が完了して一気に収益が減るリスクがあるので注意しましょう。

間取り

間取りをチェックして、エリアの需要に合っているかどうかを判断しましょう。

例えば、単身者向けの物件だと入居期間の入れ替わりは早い一方で、空室がすぐ埋まりやすいです。

一方、ファミリー向け物件は入居期間が長い一方で、空室期間が長くなりやすいです。

賃料

入居者・テナントから入る賃料が記載されています。

入居者の数×賃料が一般的な考え方ですが、空室の場合も想定の賃料が入ってくることがあります。

共益費

共益費には、共用部の水道光熱費や管理費などが含まれます。

賃料+教育費がオーナーの収入になります。

敷金（保証金）

敷金は、賃料が滞納された時の補填や異常回復に充てる場合もあります。

賃貸物件を売買する時の敷金の取り扱いに関しては、以下の2通りがあります。

• 敷金・保証金を承継する
• 敷金・保証金を承継せず、取引金額に含む

契約開始日(更新日)

契約開始日では、入居者がいつから契約を結んでいるかが記載されています。

契約開始日から期間が経っていると今後の退去の可能性も高まりますし、長く住み着いている分だけ部屋が傷んでいる可能性があります。

備考・その他

備考には、告知事項、契約形態、特約などが記載されています。

また、駐車場やインフラ設備について書かれているケースもあります。

不明な記載事項はチェックをしましょう。

レントロールは物件・契約の状況が詳細に記載されていますが、一方で記載されない重要な内容もあります。

レントロールとは別に確認が必要な項目を見ていきましょう。

滞納の有無

入居者の数に比例してオーナーに収入が入ってくるのが基本ですが、入居者が家賃を滞納している可能性もあります。

ただ入居者の数で計算すると、実際の収入とズレが生じる可能性があるので注意しましょう。

保証会社に入っている場合は賃料が人数分支払われますが、入っていない場合はそのまま収入が減るので注意が必要です。

敷地外駐車場の有無

物件内の駐車場だけでなく、敷地外にも駐車場を借りている場合があり、レントロールに記載されていない出費がかかる恐れがあるので注意しましょう。

オーナーが個人的に借りている駐車場の場合、契約が承継するかどうかを事前にチェックする必要があります。

水道光熱費

水道光熱費は一部を除いて入居者が負担をしますが、エレベーター、ポンプ、空調などの設備の利用費が大きな場合は収益性が変化するので注意が必要です。

共用部分の負担が多すぎる場合は電子ブレーカーの導入などを検討しましょう。

無料設備の費用負担

ネット環境やその他の無料サービスなどを住民に提供している場合、その料金はオーナー負担になります。

物件が古くても設備を整えることで入居者を増やしている場合は、収益性はそこまで高くない可能性があります。

レントロールは、必ずしも正しい内容が記載されている訳ではないという点を覚えておかなければいけません。

レントロールの内容が良いほど高く売れるということは、売主側は百も承知なので、改ざんされているケースが少なくないのです。

ひどいものだと、レントロールに記載されている家賃が実際よりずっと高いケースもあります。

ただ、流石に数字そのものを事実と異なる表記にすれば詐欺になってしまうので、そこまで派手に嘘をつくケースは多くありません。

ではどうするかというと、以下の2通りの方法を用いてレントロールを操作するのです。

• 直近だけ見栄えを良くして、レントロールに記載する
• 不利な内容をレントロールに記載しない

例えば、売却の数か月前に契約を改訂して家賃を上げ、その価格を掲載することで利回りを高く見せるといった方法は常習的におこなわれています。

こうしたレントロールを信用して購入しても、その後も同じ条件で賃貸経営をすることは出来ずに損をしてしまいます。

こうしたケースを避けるため、見方をしっかりと抑えた上で、どこを重点的にチェックすれば良いのかを整理しましょう。

レントロールを見る際は、どこをどうチェックすべきかを事前に確認しておく必要があります。

これにより、見かけに惑わされず優良物件を選ぶことが出来るようになります。

ここからは特にチェックしたい６つのポイントを紹介します。

➀満室の賃料と空室の賃料をチェックする

物件によっては、低層階と高層階で家賃が5～10万円違うケースも良くあります。

この時、レントロールを見ると家賃の高い部屋に空室が目立ち、それ以外はほぼ満室ということもあります。

この場合、低めの賃料に設定している部屋は満室率が高いので、物件自体が不人気という訳ではありません。

空き部屋の家賃を適正価格に修正すれば、もっと利益率を上げられる可能性が十分ある物件と言えるでしょう。

家賃が適正かどうかというのはレントロールを見る際に最も重要なポイントの一つです。

仮に空室が多くても、家賃を下げれば利益がアップすると見るか、もう利益の伸びしろがないと判断するかは投資家の経験・腕も関係してきます。

②家賃のバラつきをチェックする

パッと見では収益性の高い物件も、家賃の高い部屋の住人が退去したら一気にトータルの収支が下がってしまいます。

家賃にバラつきがある場合は収支が急落する可能性が高いので、出来るだけ家賃が均等かつトータルパフォーマンスの高い物件を購入することが投資成功の近道です。

レントロールを見て無意味に家賃のバラつきがある場合は仕方ない部分もありますが、賃料と契約時期に法則性がある場合は、将来的に差が是正される可能性が十分あります。

③敷金の有無をチェックする

レントロールには、それぞれの入居者からの預かり敷金の有無も記載されています。

敷金の預かりがない場合、旧オーナーも条件を緩くしないと埋まらない物件と自覚しているので、購入するのはリスクがあります。

④入居者の属性をチェックする

レントロールには入居者が個人か法人か記載されていることもあります。

ここで確実にチェックしたいのが、同一法人による一括借り上げのケースです。

法人が周辺の物件を指定して一括借り上げし、独身社員を安く住まわせるケースは良くあります。

その法人が契約を解除すれば、一気に収益がなくなるリスクもあるので注意しましょう。

また、レントロールで必ずしも確認できる訳ではないですが、オーナーの知り合いや親族が多い物件だと、意図的に安く設定しているケースもあります。

良い物件であればオーナーチェンジ後に家賃を上げて、一気に収益を増やすことも可能です。

⑤水道・電気・ガスの料金は誰が負担しているかチェックする

水道・電気・ガスの料金は各住民が負担しているのが一般的ですが、物件によっては大家が一括徴収しているケースもあります。

この場合、水道代等を家賃に含めてレントロールに記載されるので利回りが高く見えますが、実際はオーナーが上記の支払いをおこなうので、見かけだけの利回りになります。

料金支払いは誰がおこなっているのか、しっかり確かめておきましょう。

⑥テナント部分の家賃をチェックする

テナントや事務所の区域が物件内にある場合、居住用よりも家賃が高くなるので、退去した時に収支が一気に悪くなるリスクを想定しなければいけません。

ただ、これらの区域が空室の場合に家賃を引き下げるべきかと言うと、必ずしもそんなことはありません。

駅前のテナント需要はどんな時でも高いので、一旦高い賃料のまま募集をして様子を見るのも一つの手です。

不動産投資の収益や支出が全てレントロールに記載されている訳ではありません。

レントロールに記載のない収益・支出として良くあるものが以下です。

これらの収支・支出を見逃していると、思いのほか収支に伸び悩むケースも増えてきます。

実際、物件の賃貸経営と同じく、こうした収益も時間を負うごとに手入れが必要になるので減り、一方で支出は増えていく傾向にあります。

見えない収支で運営状況を誤魔化している場合に注意をしましょう。

レントロールは不動産投資の重要資料ですが、上記のように実態とは違う情報が掲載されているケースも多々あります。

レントロールに一つでも嘘があり、それを見抜けないと全体の計算がすべて違うものになってしまいます。

最低限、前述の６つのチェックポイントは慎重に確認するようにしましょう。