賃貸マンションを売る流れは、以下の７ステップとなります。

手続き自体はその都度、仲介業者のレクチャーを受けながら進めることもできますが、事前に全体像を知っておくことでスムーズな売却が可能となります。

➀査定・業者選び

まずは、不動産会社選びを進めていきます。

一番はじめの手続きですが、ここが賃貸マンションを売却する上で、最も重要な手続きでもあります。

ここで失敗すると、あとで売主がいくら頑張っても売却できない可能性があるので注意が必要です。

不動産会社選びは、不動産一括査定サイトを利用するとスムーズです。

②媒介契約

業者を絞り込み、売却プランのすり合わせをおこなったら、次に媒介契約を交わします。

媒介契約とは、仲介業者に販売活動を委任する代わり、成約の際には仲介手数料を支払うことを定めた契約で、販売活動中の様々なルールも定めます。

媒介契約には３種類あり、それぞれ内容が少しずつ異なります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

契約方法の違いが結果を左右することもあるので、慎重に契約方法を選びましょう。

→不動産売却時の媒介契約とは？専任媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説

③売り出しの開始

媒介契約が済んだら、不動産会社が広告作成や販売営業などをおこなっていきます。

売主はその間、掃除や整理整頓をおこない内覧に向けて万全な準備をしていきます。

④内覧

マンションを見学したいという購入希望者が現れたら、内覧をおこないます。

入居者がすでにいる場合はじっくり室内を見学することはできませんが、それでも共用部分や周辺環境をチェックしに来るケースは多いです。

内覧に際して、玄関や水回りなど第一印象に大きく関わる部分の清掃や照明器具の取り換え、十分な換気などをおこなっていきましょう。

⑤購入の申込み

内覧で購入希望者に気に入ってもらえたら、購入申込者というものが送られます。

購入の申込を受けたら、売買契約に向けて交渉や日時の設定をおこないます。

⑥売買契約

売買契約では、売主・買主の他に片方の仲介業者も同席して、売買契約書の読み合わせと齟齬がないかの確認をおこないます。

これまでの交渉内容がしっかり書類に反映されているかチェックをおこないましょう。

⑥決済と引き渡し

売買契約が結ばれたら、その後に決済・引き渡しをおこないます。

売却代金を受け取り、残債の処理や登記などをした上で、物件を引き渡します。

賃貸マンションを売却する方法は、大きく分けて以下の2通りです。

• 住民が入居した状態で売る(オーナーチェンジ)
• 賃貸マンションを空にして売る

賃貸マンションを売る際はどちらにもメリット・デメリットがあるので、慎重に選びましょう。

➀住民が入居した状態で売る(オーナーチェンジ)

住民が入居した状態で賃貸マンションを売ることをオーナーチェンジと言います。

オーナーの名前が変わっただけなので、入居からしたら家賃の振込先が変わったくらいの変化しかありません。

新オーナーは購入した日から家賃を振り込んでもらえるので安心できますし、購入の段階からいくらの収益を得られるか計算が容易にできます。

→オーナーチェンジとは？仕組みと注意点・失敗を防ぐ方法

オーナーチェンジのメリット

オーナーチェンジは、新たに入居者を募集する手間が省けるので、コストの節約にもなります。

また、入居した日から賃料が入るので、利回りの計算がしやすいというメリットもあります。

オーナーチェンジのデメリット

オーナーチェンジでは、管理や修繕といった義務も引き継がれるので、取引後に高額な修繕が必要になるケースも少なからずあります。

また、オーナーチェンジの場合は入居者の質や現在の内装の様子をチェックしにくく、購入した後で欠陥に気付くことも少なくありません。

②賃貸マンションを空にして売る

賃貸中のまま売るのではなく、賃貸マンションの入居者を退去させ、空にしてから丸ごと売却する方法もあります。

ただ現実的には、賃貸借契約によって入居者の権利はしっかり保護されているため、無理に立ち退かせることはできません。

すでに空き物件の場合は丸ごと売却できますが、契約途中の入居者がいる場合は、中々ハードルの高い売り方でもあります。

空にして売るメリット

賃貸マンションを空にして売ることで、入居者がいることで発生する前提条件がなくなるので、より幅広い購入希望者をターゲットにすることができます。

マンションの利用予定がなくても、用地に有効活用の可能性を見出している方が、建物部分は解体する前提で購入してくれるケースも増えます。

空にして売るデメリット

空のマンションは購入後に大々的な入居者募集が必要になるので初期費用がかかり、買い手に敬遠されやすいというリスクがあります。

その他、すでに入居者がいる賃貸マンションを空室にするには立ち退き料の支払いが必要になってきます。

賃貸マンションを売る場合、今住んでいる入居者への対応をどうするかが重要になってきます。

賃貸マンション売却には2通りの方法がありますが、それぞれ方法が異なるので注意しましょう。

➀オーナーチェンジ時の入居者への対応

オーナーチェンジの場合、前の契約内容は引き継がれるので、大きく変更される点はありません。

ただ、入居者にとって急にオーナーが変わったら不安に思うこともあるかと思われるので、最低限の通知は必要となります。

大家変更の通知は旧オーナーと連名でおこなう

入居者が家賃をオーナーに直接振り込む契約の場合、オーナーチェンジ後は振込口座の変更が必要なので通知する必要があります。

管理会社に賃料が振り込まれるタイプの契約でも、契約時に記載されているオーナーの名義が変わる以上、やはり契約トラブルを避けるために通知するのがおすすめです。

通知の際は、旧オーナーと連名でおこなうようにしましょう。

いきなり知らない人から家賃の振込先が変わったという手紙が届いても、詐欺としか思われません。

敷金のルールを確認しておく

オーナーチェンジの場合、退去する入居者への敷金返還義務も受け継ぐようになります。

この際、敷金をどう返還するのか、原状回復のためにいくら利用するのかなどは、旧オーナーが結んだ契約内容に基づきます。

オーナーチェンジの契約時に敷金の取り扱いについては明確化しておくことをおすすめします。

②賃貸マンションを空にして売る時の入居者への対応

賃貸マンションを空にして売る場合、まずおこなう必要があるのが入居者の立ち退き作業です。

いきなり立ち退きさせる訳にはいかないので、通知や説得の時間も含めて結構な手間がかかります。

賃貸借契約の内容を確認する

入居者を立ち退かせる前に、まずは賃貸借契約の内容を確認しておきましょう。

賃貸借契約は大きく分けて普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

定期借家契約の場合、契約した際に決めた期間を過ぎると、入居者は必ず立ち退かなければいけません。

一方、普通借家契約の場合は、退去させるのに正当な事由(納得できる理由)がなければいけません。

普通借家契約を結んでいて、かつ入居者が積極的に退去を希望している場合は、立ち退き交渉が必要になります。

立ち退き交渉は時間をかけて慎重におこなう

急にオーナーに立ち退きを要求され、素直に応じる方はほとんどいないでしょう。

賃貸借契約を結んだ時点でオーナーは入居者の安定した生活を保護する義務があり、それを無視して無理に退去させることはできません。

そのため、立ち退きの意思があることを予定の1年～半年前には告知しておき、長い時間をかけて説明会などをおこなって説得していく必要があります。

立ち退き料の金額は相手が納得できるかどうかが基準になる

入居者が立ち退きに応じてもらうため、オーナーが立ち退き料を支払うのが一般的です。

ただ、立ち退き料は支払ったから必ず立ち退いてもらえる訳ではありません。

立ち退き依頼自体が前述の通り一般的なルールから逸脱したものであり、そのお詫びの気持ちを表すために支払われるのが立ち退き料です。

そのため、立ち退き料の相場はオーナーの気持ちが伝わるかどうかが重要であり、いくら払えば良いという基準はありません。

ただ、引っ越し先の契約費用を全て補填するという意味では、立ち退き料は一人につき50万円～100万円になるのが普通です。

賃貸マンションの売却で失敗しないために、抑えておきたいポイントを紹介していきます。

売却理由を明確にして目標価格を設定する

相場や査定額とは別に、売主はいくらで売却したいのかをまず明確にしましょう。

この時に重要なのが、なぜ賃貸マンションを売るのかという理由を明確にすることです。

より大きな物件で大規模な賃貸経営をしたいのであれば、相場よりも少し高値に売り出し価格を設定する必要があります。

一方、欠陥が見つかったので早めに手放すのが目的なら、相場より低めに価格設定をしても良いでしょう。

目標価格を設定せず、不動産会社の査定額通りに売ろうとしか考えていないと、足元を見られて損をする可能性が高いので注意しましょう。

→不動産売却価格の決め方とは？売り出し価格と査定価格・成約価格の違いと参考価格の調べ方・注意点

値下げ交渉を前提に価格・戦略を立てる

売買契約まではスムーズに買い手が付いたのに、契約の直前に値下げ交渉を受けて価格を下げられてしまうケースは良くあります。

買主はみな一様にできるだけ安く買いたいと思っていますし、マンション売買ではどうしても買主が優位なことを考えると、程度の差はあれ、最初から値下げ交渉はされる前提でいるほうが対応しやすいです。

事前に値下げされる前提で売り出し価格をいくらに設定するのか、大幅な値下げを要求された場合は最大いくらまで下げるのかを決めておきましょう。

不動産会社選びに最も力を入れる

賃貸マンションの仲介売却では、実際の販売活動の9割は契約する仲介業者が担当します。

そのため、優良業者と契約できた時点で、売主がすべきことの9割は完了していると言えます。

良い不動産会社を選ぶためには、まず各社の査定額を比較してみましょう。

この時、不動産一括査定サイトを利用するとスムーズに比較できて便利です。

最終的には査定額だけでなく、会社の規模や実績・担当者の人柄なども踏まえて絞り込んでいきましょう。