分譲マンションとは?賃貸と比較したメリットと購入する流れをわかりやすく解説
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物件を探している中で、分譲マンションという分類を良く目にすると思います。
不動産に対して知識のない方からすると“分譲”というのは馴染みのない言葉かも知れませんが、物件選びでは最低限知らなければいけない知識と言えるでしょう。
一体、分譲マンションとはどのような物件のことを指すのでしょうか?メリットや注意点を詳しく解説していきます。
分譲マンションは部屋を分割譲渡しているマンションのこと
分譲とは、分割譲渡の略称です。
分割譲渡とは、一棟のマンションを戸ごとに分割して販売することを言います。
例えば、同じ棟のマンションの部屋Aと部屋Bがそれぞれバラバラに販売され、購入者が異なるタイプの物件を指します。
戸建て住宅の場合は建物・敷地を含む権利をまるごと購入するのが一般的ですが、マンションの場合は棟ごと購入しても使い道がないので、投資目的や事業目的以外なら、分譲マンションを購入するのが普通です。
逆に言えば、分譲マンションは居住用の購入マンションという意味合いで使われるケースも少なくありません。
【補足】分譲戸建住宅とは?
分譲マンションは一つの部屋が別々に売り出されているということで、比較的イメージがしやすいかと思います。
一方で、一戸建ての場合も、分譲戸建て住宅というように、分譲販売されるケースがあります。
通常、戸建ては図の左側のように、一つの敷地に対して、建物が一件建ってます。
一方、分譲戸建て住宅の場合は同じ区画の中に同じようなデザインの住宅がまとまって販売されています。
分譲マンションと賃貸マンションの違い
部屋の所有権を購入し、持ち家として暮らせるのが分譲マンションです。
一方で、オーナーから部屋を借り、毎月家賃を支払って暮らすのが賃貸マンションになります。
分譲マンションと賃貸マンションにはどのような違いがあるのか、整理していきましょう。
想定している居住期間の長さが異なる
賃貸マンションは通常、2年契約で期間満了後は更新料を支払って住み続けます。
1つの賃貸に10年以上住み続ける方も少なくないですが、基本的にはそこまで長期定住を想定しておらず、設備などもそこまで充実しておりません。
対して分譲マンションは一戸建ての持ち家と同じく、長年住み続けることを想定しております。
そのため、設備なども充実しており、10~15年スパンの長期計画で管理や修繕がおこなわれます。
分譲マンションは適用されるルールが少ない
賃貸マンションの場合、子供の成長に応じて間取りを作り変えるようなことは原則でいません。
しかし、分譲マンションに関しては購入したら自分の家なので自由に間取りや壁紙を変更することが認められています。
ただ、分譲マンションの場合も管理組合の規則により、ペット飼育不可などのルールに制限される場合があります。
完璧に自由に住まいを利用したいなら、一戸建て住宅を購入したほうが良いでしょう。
分譲マンションは設備や共有施設が充実している
分譲マンションを購入する人は、主の住居としての購入をすることが多いです。
そのため、マンションを買ってもらうために部屋だけでなく設備や共有施設が充実しています。
マンション内にトレーニングルーム・プールなどがあればマンション購入を考えてる人は購入意欲が注がれます。
賃貸マンションの場合はマンション自体の価値ではなく、駅からの近さや立地などの利便性を高く求められます。
必要な費用が異なる
分譲マンションと賃貸マンションは、購入・賃貸契約と部屋を利用するための方法が異なるので発生する費用も異なります。
賃貸マンションであれば敷金・礼金・仲介手数料・家賃などを準備するだけでいいです。
しかし、分譲マンションを購入する場合は、頭金・手数料・住宅ローン支払いなどの必要な金額が異なります。
分譲マンションはリフォームが可能
戸建て住宅の様に一切制限なくとはいきませんが、分譲マンションはリフォームをすることが可能です。
分譲マンション購入時は快適に過ごすことが出来ていても、老化や生活スタイルの変化によってマンションの利便性が低下していきます。
賃貸マンションの場合はリフォームする事は出来ませんが、分譲マンションならば自分の生活に合わせて部屋をリフォームすることが出来ます。
分譲マンションのほうが住まいとして優れている裏の理由とは?
賃貸マンションの中にも質に優れた優良物件は多数存在しますが、分譲マンションの質に比べると劣るのが普通です。
なぜこのようになるのかを突き詰めて考えると、賃貸マンションの場合は投資効率を考える必要があるためです。
賃貸マンションは視点を変えると投資の一環であり、大家に利益が出るような仕組みになっている必要があります。
建築に力を入れて設備を豪華にしすぎた場合、家賃収入でコストを回収できない可能性が出てきます。
これでは、業者も大家も賃貸マンションを提供するメリットが一切なくなってしまいます。
一方、分譲マンションは設備を豪華にした分だけ価格を高額にし、富裕層向けに売り出せばコストは回収できます。
こうした性質の違いが、質の違いに大きく影響しているのです。
分譲マンションを購入するメリット
分譲マンションを購入するメリットについて説明していきます。
メリットを知れば分譲マンションを購入するか迷っている人でももう一歩踏み出すことが出来ます。
メリット➀設備が整っている
分譲マンションは設備が充実しているのが強みで、食洗器や浴室乾燥機、生ごみ処理機など最新の設備が備え付けられているケースも少なくありません。
その他、床暖房や追い炊き機能のなど、季節にかかわらず快適に暮らせる機能が多く付帯している例も多いです。
その他、キッズルームや室内プール、ジムにバーなど、高級分譲マンションには特有のオプションが付いているケースも少なくありません。
メリット②セキュリティが充実している
オートロック付きのエントランスや防犯カメラなど、セキュリティ設備が賃貸マンションよりも充実している傾向にあります。
耐震性・防災に関してもしっかり対策を施されており、安心して生活することができます。
メリット③必要な機能・スペースが全て揃っている
戸建て住宅の場合、年を重ねて家族構成が変化するにつれて階段の上り下りが大変になったりと、困難な要素が増えてきてしまいます。
一方、分譲マンションは生活に必要な設備や要素が丁度よい大きさの中に全て揃っているので、足腰が弱くなった後も安心して暮らすことができます。
メリット④自分の資産として残る
賃貸マンションの場合は、マンションの一部屋を借りる費用として家賃の支払いが必要です。
しかし、分譲マンションの場合はマンションの購入費用として住宅ローンなどの支払いを行います。
賃貸の場合は住んでいる限り継続的に家賃の支払いが必要ですが、分譲マンションは支払いが終わればマンションが財産として残ります。
もちろん完済後も管理費などの費用が必要ですが自分の財産が残るのは大きなメリットです。
メリット⑤質の高い物件が多い
分譲マンションは家として購入する人が多いので、定期的なメンテナンスや24時間コンシェルジュがいるといった様な質の高い物件が多いです。
水漏れなどの急なトラブルが発生した際も、頼れる誰かが近くにいるので安心して生活することができます。
メリット⑥住民トラブルが少ない
賃貸マンションは2年契約のものが多く、そこにずっと住み続ける人は多くなく引越を前提として賃貸契約をする人が多いです。
対して分譲マンションは、ずっと住む家として購入をしているので、近所付き合いを賃貸マンションに住んでいる人よりも重視しています。
より良い近所付き合いをしたいと考えている人が多いので住民トラブルが少なく、快適に生活をすることが可能です。
メリット⑦減税を受けられる
住宅ローンを利用して分譲マンションを購入した場合は、一定の条件を満たすと最大400万円までの住宅ローン減税を受けることが出来ます。
また、住宅ローンを購入する際に親族から補助を受けた場合は「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」やマンション売却時の「居住用財産の譲渡取得の特例」等の減税を受けることが可能です。
分譲マンションなどの高額なものを購入する際は特に税金の心配をしますが、分譲マンションは多くの減税制度があります。
分譲マンションを購入するデメリット
分譲マンションを購入する際はメリットだけでなくデメリットもあります。
メリット・デメリット両方をしっかりと確認した上で購入するかを検討しましょう。
デメリット①引っ越しが難しくなる
分譲マンションを購入すると、自分の財産としてマンションが残ってしまうため、賃貸マンションの様に気軽に引っ越しをすることが出来なくなります。
転勤が多い人や、1~2年の感覚で引っ越しをする人は、分譲マンションを購入することで足かせになってしまう場合があります。
もちろん購入した物件を賃貸に出すことが出来れば、家賃収入の一つとして利用することも可能です。
デメリット②多額の資金が必要
分譲マンションは購入をする必要があるので数百万円~からの資金が必要です。
資金を個人で準備することが出来ない場合は、住宅ローンなどを利用する必要があるので事前に住宅ローン審査などを通過しておく必要があります。
デメリット③管理費がかかる
分譲マンションは住宅ローンを完済しても、管理費などの公共部分を利用するための費用を継続的に支払う必要があります。
エントランスやエレベーターなどの公共部分が破損した場合もマンション購入者からの修繕積立金を利用して修理を行う必要があります。
賃貸の場合はマンションの所有者がオーナーなのでマンション利用者が修理費を出す必要はありません。
分譲マンションを購入する流れ
分譲マンションを購入する流れは、以下の4ステップで進むのが一般的です。
- 購入するマンションを探す
- マンションを内見する
- 購入を申し込む
- 契約を結ぶ
それぞれの内容を一つずつ見ていきましょう。
ステップ➀購入するマンションを探す
まずは、購入するマンションを選ぶことから始めていきます。
ポータルサイトやWeb広告、新聞の折り込みチラシなどをチェックして、どのマンションを購入するかチェックしていきましょう。
特に、以下の要素が希望にかなうかどうかは慎重にチェックすることをおすすめします。
- 立地
- 価格
- 間取り・面積
- 仕様・設備
ステップ②マンションを内見する
希望のマンションが見つかったら、実際に部屋を見学します。
建設中のマンションならモデルルームとして提供していますし、建築済みのマンションなら空き部屋を内見することになります。
内見時は、以下のポイントなどを優先的にチェックしましょう。
- 家具・家電を配置した時の間取り・広さ
- 窓やドアの動き・立て付け
- 防音性
- セキュリティの実情
- ゴミ置き場や駐輪場
- 周辺の雰囲気
- 駅までの実際の距離
ステップ③購入を申し込む
内見をした上で購入したいマンションが見つかったら、申込をおこないましょう。
人気の物件だと同時期に申込が殺到している可能性もあるので、出来るだけ早めに手続きをしたほうが良いです。
ステップ④契約を結ぶ
申込が済み、購入条件が整ったら契約を結びます。
売買契約の前に条件を話し合い、当日は話し合った内容も含めて齟齬が無いかの確認をおこないます。
この際、所定の手付金を支払う必要があるので、いくらになるか確認した上で準備をしておきましょう。
契約が完了したら、住宅ローン審査を受ける際は結果が出るまで期間を空け、諸々の作業が終わった後に指定のタイミングで引き渡しをおこないます。
分譲マンションの購入にかかる費用
分譲マンションを購入する際は、以下のような費用が発生します。
- 頭金
- 申込み証拠金
- 手付金
- 仲介手数料
- 登記費用
- ローン借入費用
- 印紙税
- 不動産取得税
- 都市計画税・固定資産税
それぞれの費用の内容をみていきましょう。
頭金
分譲マンションを購入する際に、ローンではなく現金で支払う分を「頭金で支払う」と言います。
ローンで購入する場合は利息がかかるので、頭金が増えるほどトータルのコストは減少します。
ただ、頭金を無理に捻出しすぎて生活が苦しくなると意味がないので、いくらの頭金を入れるかは慎重に考えましょう。
申込み証拠金
申込み証拠金とは、購入を申し込む際に不動産会社へ支払う費用のことです。
申込み証拠金の相場は2万円~10万円程度となります。
契約を結ばない場合は、申込み証拠金は返金されます。
一方、契約を結ぶ場合は、申込み証拠金が手付金の一部となります。
手付金
手付金は売買契約時に支払われるお金で、買主側から契約を破棄する場合は手付金の放棄、売主側から破棄する場合は手付金の倍返しがおこなわれます。
手付金は一般的に、購入費用の5~10%となります。
仲介手数料
仲介手数料は不動産会社の仲介のもとで物件を購入する際に発生する手数料です。
価格の設定は、不動産会社によって異なるケースも多いです。
登記費用
分譲マンションを購入した際、所有権を証明するために不動産登記という作業が必要になります。
この際にかかる費用が登記費用で、多くの場合は司法書士に作業を委託するので、その報酬も含まれます。
ローン借入費用
分譲マンションを購入する際はローンを借り入れる方も多いです。
この際に、団信の保障費用や火災保険料などの支払いが必要になります。
印紙税
印紙税は、相当額の収入印紙を売買契約書に貼り付けて納付します。
不動産売買で使われる収入印紙は高額部類になるので、郵便局などキチンとした取り揃えのあるところで購入するのをおすすめします。
不動産取得税
不動産取得税はその名のとおり、不動産の所得者に対して支払われる税金のことです。
不動産所得税は、以下の計算式で算出されます。
ちなみに、取得日が平成20年4月1日から令和3年3月31日までの場合、税率は以下のようになります。
- 【土地・家屋(住宅)】税率3/100
- 【家屋(非住宅)】税率4/100
都市計画税・固定資産税
分譲マンションを購入する場合、固定資産税がかかります。
固定資産税は毎年1月1日時点で不動産の所有者に対して課される税金です。
加えて、市街地など特定の区域の分譲マンションには、都市計画税が課されます。
分譲マンションを選ぶポイント
分譲マンションを購入する際は、どの点に注意して物件を選ぶかというのも重要になってきます。
ここからは、分譲マンションを購入する際に必ずチェックすべきポイントを紹介します。
➀条件に合うエリアで選ぶ
通学・通勤・ショッピングなど、エリアを選ぶ際に優先したい要素はいくつもあると思います。
ただ、手持ちの資金を考えると、全て備わっているエリアの物件を購入するのは非常に難しい傾向にあります。
優先したいポイントの中でもどこを最優先したいのか、しっかり考えていきましょう。
②駅までの距離で選ぶ
特に首都圏などは、最寄り駅までの距離がどれくらいなのかは重要なポイントになります。
物件広告に記載されている駅徒歩の分数は、鳥観図から見た駅までの距離を一般的な徒歩速度で割って算出しているので、正確な時間は実際に自分で計測してみることをおすすめします。
駅に近すぎるあまり、騒音がして治安が悪いというケースも少なくないので注意が必要です。
③広さ・間取りで選ぶ
広さや間取りも分譲マンションを購入する重要な要素です。
もしあなたが新居を長く暮らす前提で選ぶのであれば、今の家族構成に合うかどうかだけではなく、数十年後も快適に暮らせるかどうかをイメージすることも大切です。
ただ、将来何が起きるかを100%把握することはできませんから、せっかく買ったマンションを今後売るという選択肢も出てくるかもしれません。
最近では、いざ売却が必要になった時に全く売れず、負債化するのを防ぐために、売れるかどうかも購入時にチェックする方が増えています。
→分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント11選
④価格で選ぶ
分譲マンションは当然、高価格になるほど設備は充実してきます。
ただ、住まいばかりが豪華で家計が苦しければ、何の意味もありません。
相場に見合った分譲マンションをしっかり選ぶようにしましょう。
周辺環境で選ぶ
医療施設や商業施設、スーパーや公園など、暮らしやすい環境かどうかも分譲マンションを選ぶ上で重要なポイントです。
物件選びにばかり力を入れてここを疎かにしてしまうと意味がないので注意しましょう。
防犯・治安で選ぶ
エリアによっては犯罪率が多いところ、地震や火災のリスクが大きいところもあります。
こうしたエリアに暮らすのは、出来るだけ控えておきたいものです。
また、セキュリティロックなどの設備も物件によって異なるので、しっかり見極めることが大切です。
分譲マンションに関するよくある質問Q&A
分譲マンションに関するよくある質問について解説していきます。
分譲マンションを購入しようと検討している人はぜひ参考にしていってくダサい。
分譲マンションを購入するおすすめのエリアは?
分譲マンションを購入するおすすめのエリアは、その人によって異なります。
購入するエリアを選ぶ際は下記のポイントを確認した上で購入を検討するようにしましょう。
- 通勤時間
- 交通面は便利か
- 資産としての価値はあるのか
- 予算と見合っているか
何を重視しているかをしっかりと把握することが大切です。
新築と中古どっちの分譲マンションがおすすめ?
新築の分譲マンションと中古の分譲マンションには大きな違いはありません。
価格や広さを重視する場合は中古の分譲マンションを購入することで費用を抑えて居住空間に余裕のあるマンションを購入することが可能です。
分譲マンションは借家として利用できる?
分譲マンションは借家として利用することが可能です。
借家に出す際は、管理費などの必要なコストを考慮した上で売却に出すのか借入に出すのかを検討するのがおすすめです。
分譲マンションを借家として出すことで税金対策にもなります。
分譲マンションは暮らしやすさが再注目されている
現在、国内では一戸建て離れが進み、逆にリーズナブルで暮らしやすい分譲マンションが注目されています。
一戸建てに比べてデザイン性に乏しいのが分譲マンションのデメリットですが、設備や共用部分に独自の特徴を持つものも多数あるので、ぜひ購入を検討してみましょう!
→【2020年最新】住みたい街・住みやすい(暮らしやすい)街ランキング!引っ越し・住み替えを検討している方必見