見られるポイント①築年数

所有するマンションがいくらで売れるのかを査定するとき、担当者が最も気にされている評価ポイントが築年数です。

築年数は、建設された日から今日に至るまでの経過年数を示す数字です。

好立地な条件下に建てられたマンションも、築年数が古ければ年を追うごとにその価値が減額していきます。

また物件を大切に扱っていても、内装に傷や凹み、カビなど、至る箇所に瑕疵が見られたり、備え付けの設備の劣化、故障などが見られます。

築年数が経過している時点で、購入した時の価格よりも下がっていることを頭に入れて査定に臨みましょう。

築年数	㎡単価	価値減少率	平均価格	平均面積
～5年	7437万円	100%	4895万円	65.81㎡
6～10年	6117万円	82.2%	4243万円	69.37㎡
11～15年	5646万円	75.9%	3159万円	67.61㎡
16～20年	4673万円	62.8%	3159万円	67.61㎡
21～25年	3155万円	42.4%	1899万円	60.19㎡
26～30年	2997万円	40.3%	1670万円	55.74㎡
31年以上	2979万円	40.1%	1678万円	56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

見られるポイント②交通の利便性

次に見られている評価ポイントは、交通の利便性です。

マンションや戸建て住宅などの不動産を選ぶとき、備え付けられた設備よりも住宅から最寄り駅までどれぐらい近いかを重要視している人が増えています。

同一エリア内にあるマンションでも、都心部に近いか、駅やバス停までの距離が近い、遠いのとでは査定額に反映される評価が異なります。

見られるポイント③周辺環境の良し悪し

査定するマンションを中心に、住みやすい環境であることも１つの評価ポイントです。

例えば、査定するマンションの周辺には、商業施設や医療施設が何件、どの程度の距離にあるかや、保育園や幼稚園、小中学校など、子育てには最適な環境であるなど、様々な視点から評価がなされます。

また繁華街や嫌悪施設などの施設や、騒音や日照権の侵害など物理的に生活を脅かす要素があると、評価額がマイナスになってしまいます。

見られるポイント④階数・方角

マンションの評価には、所在階数と方角も１つの評価ポイントにされています。

階数と評価の関係性は、以下の表の通りです。

階数	評点
1階	－5.0
2階	－2.5
3階	0.0
4階	0.5
5階	1.0
6階以降	0.5ずつ増える

またマンションの場合、風通しや日照具合がいい方角に建っていることも１つ評価ポイントにされています。

基本的に南向きのマンションの方が高評価を得ますが、日当たりが悪くする高層ビル、施設が建っているなど、マイナス評価になる要素が１でも見受けられれば南向きでもマイナス評価を得ます。

見られるポイント⑤部屋(専有部分)の現状

築年数と併せて、専有部分の現状も１つの評価ポイントとして見られています。

築年数の経過具合から逆算して、内壁のキズや凹み、壁紙の傷み具合などの瑕疵やキッチンや浴室、水回り設備などの専用設備の稼働具合、修繕履歴などが査定額に反映されます。

また浴室乾燥機やウォークインクローゼットなど、今風の専用設備を持っているマンションなら高評価が狙えます。

さらに、リフォームやリノベーションを行ったことも、この査定時に話すようにしましょう。

見られるポイント⑥共有部分の現状

マンション査定は、所有する１区画だけでなく、マンション全体も１つの評価対象として見られています。

マンション全体の評価として見られているのは、エントランスや共有通路、非常階段の清掃具合、外壁の劣化具合、そしてエレベーターなどの稼働具合を評価対象にしています。

劣化具合に関しては、管理会社の働き具合が評価額に反映されると思っておくのが妥当です。

また宅配ボックスや応接間の有無、セキュリティー面など、現代においては欠かせないトレンド設備があることで評価額がプラスになることもあります。

見られるポイント⑦管理の状況

マンションの管理状況も評価ポイントとして見られています。

主に票ポイントとして見られているのが、修繕管理の頻度や保守・清掃の状況や、管理人の勤務形態になります。

中でも、修繕積立金・管理費の状況は査定額に大きな影響を及ぼす大事な要素です。

費用負担額が大きければ評価が下がり、低額であれば評価が高いです。

見られるポイント⑧耐震基準・構造

マンションの耐震基準や構造も、１つの評価ポイントとして見られています。

耐震基準には、新耐震基準と旧耐震基準の２種類があります。

新旧どちらに該当するかは、築年数から判断できます。

例えば、築年数が41年未満であれば新耐震基準、それ以上の築年数であれば旧耐震基準のマンションになります。

耐震基準によって、買い手が利用できる節税制度や融資に制限があるため、査定額がマイナスになります。

またマンション構造の種類によっても評価が変わってきます。

最も評価が高いもので、鉄骨鉄筋コンクリート造であれば評価値が高く、次点で鉄筋コンクリート造、鉄骨造となっています。

評価順で耐震性と防音性の2点が優れているという観点からこのような評価を受けています。

見られるポイント⑨駐車場の形式・台数

マンションの1階部分に設けられた駐車場も1つの評価ポイントとして見られています。

評価しているポイントは、主に停められる車の台数と平面式か機械式、そして賃貸方式と分譲方式のいずれかを採用していることの3ポイントを見て評価額を出しています。

中でも賃貸方式と分譲方式のどちらかを採用しているかによって、評価額が大きく変わることがあります。

分譲式の駐車場であれば、専有部分の所有権と駐車場利用権がセットになっているので、車を持っている買い手にかかる負担が少なく済みます。

一方の賃貸式は、専有部分の所有権と駐車場利用権が別途扱いになります。

もし買い手が駐車場を利用したいというものなら、管理会社に利用権の申請を行わなければなりません。

利用にかかる手間1つで査定額の評価が変わってきますので、査定するマンションに駐車場があるなら、評価される3ポイントを見ておくといいでしょう。

見られるポイント⑩販売・施工会社の請負先

マンションの販売や施工会社も1つの評価ポイントとして見られています。

評価ポイントは主に、会社の実績と信頼性です。

もしマンションの許攸部分や専有部分に不具合が生じても、すぐに補償対応してくれるといった信頼性と実績の高さが評価を上げてくれます。

逆に問題を起こした会社であれば、査定評価がマイナスになってしまいます。

プラス評価を得るためにも、今一度、販売元と施工会社の実績と信頼性をチェックしておきましょう。

見られるポイント⑪管理費・修繕積立金などの固定費

マンションに住む場合、管理費と修繕積立金などの固定費が必ずかかってくるわけですが、入居希望者の中には、この固定費を極力抑えられているところに住みたいと考えている方もいます。

そもそも、管理費と修繕積立金などの固定費は、入居者負担になっています。

またマンションも1つの「物」である以上、雨風に晒されたり、築年数を経るごとに外壁と内装に劣化が見られます。

綻びを修繕しても、また同じ個所がほころぶ可能性があり、年数と劣化具合が大きくなれば、管理費と修繕積立金などの固定費が徐々に高くなります。

とはいえ、マンション評価額は、建物そのものの状態や立地条件等の良し悪しを総合評価して算出しています。

なので、「固定費が高いから査定するのは控えよう」などと考える必要はありません。

見られるポイント⑫マンション内における過去の取引事例

自用マンションを査定に出した時、同じマンション内における過去の取引事例を参考に査定額を決定する場合があります。

時期は違え度、その時の取引事例を参考に、間取りや回数、部屋面積、バルコニーの向き、過去に実施したリフォームの回数などを調べたうえで価格を出す場合があります。

査定前におおよその査定額を知りたいときは、自動シミュレーターを使用したり、査定に出すマンションに似た条件下で取引された事例を参考にしていると、おおよその査定額が分かります。

また、直近で大規模修繕工事や宅配ボックスの設置などが行われた際は、有益なアピールポイントになりますので、必ず、査定を行われる担当者に伝えましょう。

見られるポイント⑬全体の戸数

マンション1棟の戸数が多ければ多いほど、１戸当たりの管理費・修繕積立費用などの固定が安くなり、売却がしやすくなります。

一方、タワーマンションのように、戸数が多くても、１戸当たりの管理費・修繕積立費用が元から高額な建物になるので、査定額に大きな影響を及ぼしません。

見られるポイント⑭専有部分のリフォーム・リノベーションの内容

経年劣化が激しい専有部分のリフォームやリノベーションを実行したときは、どの部分をリフォーム・リノベーションしたのかを詳しく伝えましょう。

特に、キッチンや浴室などの水回りのリフォーム・リノベーションを実施したなら、評価額がプラスになる可能性があります。

また共有部分の大規模修繕工事が実行したなら、マンションの資産価値の向上が見られ、売却がしやすい状況になります。

見られるポイント⑮住宅性能評価書・瑕疵担保保険の付保証明書の有無

マンション査定を受け取るとき、住宅性能評価書、もしくは瑕疵担保保険の付保証明書があると、入居希望者にとって大きなメリットになるという理由から評価額が向上します。

住宅性能評価書とは、現況検査により認められる劣化等の状況、個別性能に関する状況に関する評価がまとめられた書類です。

もう１枚の瑕疵担保保険の付保証明書とは、売却後に構造耐力上主要な部分等に問題が発見されたとき、修繕費の一部を保険金で補えることを証明した書類です。

この２種類の書類のうちいずれかを、査定の場で提示すれば、築年数が25年以上のマンションであっても、買い手が住宅ローンを組んだ時、住宅ローン控除や登録免許税の減免などの優遇措置が受けられるメリットがあります。

なので、築25年以上のマンションの売却査定額を上げるとなれば、この2種類の書類のいずれかがあるかないかで大きな差が生じます。

見られるポイント⑯バルコニー・バルコニーの広さ

マンションにあるバルコニーは、通路やエレベーターなどと同じ「共有部分」として見られているため、個人の持ち物をその場に置くことはできません。

しかし、共有部分でありながら、各戸で専用使用できる共用部分という特殊な共有部分になります。

とはいえ、共用部分であることに変わりはないため、他の居住者の迷惑にならない使い方を心がける必要があります。

またバルコニーは、専有面積に含まれない部分になりますが、バルコニーがあるのとないのとでは、前者の方に人が集まりやすいです。

見られるポイント⑰ペットの飼育可否

犬や猫などのペットを飼っている方にとって、「ペット可」のマンションは魅力的な物件の1つですが、ペット不可の物件の方が多く存在します。

ペットの飼育が不可になっているマンションが多い理由として考えられるのは、ペットの鳴き声が近隣住人に迷惑をかける心配があったり、糞尿や体臭、爪などで壁紙が傷ついてしまう恐れがあるからです。

これらの理由は、査定時の評価に響く恐れがあり、査定前に壁紙の張替えを行わずそのままの状態で見せても、高値で取引されませんし、買い手が一向に現れません。

もしペット可のマンションを売却するときは、汚れや傷がついた壁紙を張り替えるなどの修繕を施してから査定に臨むのがいいでしょう。

また先ほども申しましたが、ペットを飼っている方から見て、「ペット可」のマンションは非常に魅力的な物件です。

市場に出せば、ペットを飼っている方やこれからペットを飼育しようとしている方をターゲットに買い手を探すことができます。

見られるポイント⑱バリアフリー対応の有無

バイリフリーが施されているマンションは、高齢者や身体障害を持っている方に需要がある物件です。

また現在、日本は超高齢化社会の真っ只中にある状況です。

これから建つマンションには、高齢者や身体障碍者の入室をターゲットに手すりやスロープなどのバリアフリーが施されていきます。

しかし、既存の物件でバリアフリーが施されているものは少なく、多くの場合がリノベーションやリフォームなどを実施して取り付けた後付けのものになります。

しかし、バリアフリーが施されているかいないかで、買い手のターゲット層が大きく変わってきます。

またバリアフリーを施すときに、特定の条件を満たしていれば、バリアフリー改修に関する特例措置や次世代住宅ポイント制度などの措置が得られます。

見られるポイント⑲エコ住宅認定や省エネ基準の達成度

国が設けたエコ住宅認定や省エネ基準を満たしているマンションは、住宅ローン控除が優遇されたり、補助金が下りるなど、様々な面で優遇されます。

例えば、住宅ローン控除で「省エネ基準適合住宅」と認定されるには、「断熱等性能等級4以上」と「一次エネルギー消費量等級4以上」といった2つの条件を満たす必要があります。

いずれも、買い手にとって大きなメリットになる部分が大きいので、査定価格の大幅な上昇が見込めます。

見られるポイント⑳共用施設（プール、ジム、ラウンジ等）の有無

タワーマンションなどに併設しているプールやジム、キッズルームなどの共有施設は、生活を豊かにしてくれるものとして高い人気を有しています。

タワーマンションを売却するときの価格は、専有部分の価格に加えて、プールやジム、キッズルームなどの共有施設も査定評価額に大きく関わってきます。

共有施設の評価額は、マンションの築年数や立地、間取り、使用状況に加えて、セキュリティ面や設備のメンテナンスの程度などが評価に直結してきます。

また共有施設は、マンションの資産価値を高める1つの要素でもありますが、あくまで他の住人との共有部分なので、個人の都合で施設の設備を充実させることは不可能です。

見られるポイント㉑インターネット環境の整備状況

現代社会において、インターネット環境が整っているマンションの需要は高く、査定ポイントにおいても大きな加点要素の1つとして見られています。

中でも高速インターネット回線の利用ができるものや、光回線がすでに敷いてある物件への需要は高く見られています。

見られるポイント㉒セキュリティ設備の充実度

マンション売却時における査定の評価は専有部分を含め、共有部分の充実具合も関係してきます。

先ほど挙げた共有施設やバルコニーなどの共有部分が充実しているか否かで価格が変わってきます。

さらに、防犯カメラの設置具合や管理人の常駐頻度などの防犯セキュリティも査定評価に大きな影響を与えます。

防犯カメラの設置具合や管理人・警備員の常駐頻度など、セキュリティが万全なものであればあるほど、住人の安全が確保されているマンションとして評価されます。

マンション査定では築年数や立地、周辺環境の要因が大きく影響しますが、市場や経済など、相対的な要因も価格には影響します。

ここからは、チェックしておきたい外的要因を紹介していきます。

外的要因①市場の売り出し状況

周辺で売り出されているマンションがどんな状況で、いくらなのかも査定には影響します。

例えば、そのマンションの本来の適正価格が3,000万円だとしても、周辺で類似物件が2,000万円台で大量に売り出られていれば、そちらに引っ張られてしまうのです。

上記のことを考えると、マンションを査定に出す前に自身で相場を調べておく必要があります。

→マンション売却の相場はいくら？最新の相場動向と相場以上で高く売るコツ

外的要因②周辺エリアの開発状況

新駅の開通や、中心部までの交通網の整備などによって、査定の評価が高まるケースもあります。

そのエリアが住宅エリアとして認められ、開発が始められば査定額は高まりますが、、逆に新築マンションがどんどん建ち始めると中古マンションの評価は相対的に低くなります。

外的要因③マンション査定時の景気・金融状況

マンションの査定状況には景気の状況も深く影響します。

日本景気が好調な時は査定額もその分高くなりがちですが、過去ではリーマンショックや東日本大震災、2020年は新型コロナウィルスの拡大などで査定額が下がる可能性も十分にあります。

外的要因④マンション周辺の治安

マンション査定評価を始め、戸建て住宅やアパートの査定において、エリアが持つ治安の良し悪しも1つの評価ポイントとして見られています。

過去に起きた資源や事故も1つの評価として見ているところもありますが、現状の治安の良し悪しによって、安心した生活が送れることの方が重要という観点から評価額が算出されます。

マンションの査定額が出来るだけ高額であるほうが、その後スムーズに高価で売り出すことができます。

高額査定を成功させるには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか？

高額査定のポイント①第一印象をアップさせる

マンションの査定額をアップさせるためには、第一印象を上げることが最善の策です。

床の清掃や家具の整理整頓、壊れた設備の簡易修繕などをしておくことで、もし査定額に大きな影響がなくても内覧の成功率に大きくアップします。

ただ、これはあくまで既存物件の第一印象をアップさせることが目的で、リフォームのように物件そのものを作り替える作業は不要なので注意しましょう。

高額査定のポイント②複数社の査定額を比較する

査定額はその会社が「うちならこのくらいで売れる」と提示する金額なので、業者の規模・実績によって価格は変わります。

そのため、複数社の査定額を比較することが、高額査定への近道となります。

不動産一括査定サイトを利用することで、スムーズに複数社の査定額を比較できます。

高額査定のポイント③机上査定→訪問査定の順に依頼するのがおすすめ

不動産査定の方法は、机上査定(簡易査定)と訪問査定の2通りに分かれます。

方法	内容	メリット	デメリット
机上(簡易)査定	申込情報・過去の事例・市況などを元に査定額を算出	簡単に依頼でき、スピーディに結果が届く	実際に家を見ていないので、内部の欠陥などが反映されていない
訪問査定	実際に担当者が訪問して価格を算出	机上(簡易)査定よりも査定の精度が高い	査定に時間がかかる

訪問査定のほうが査定額は正確ですが、結果が出るまで時間がかかるので複数社に依頼するのは面倒です。

最初に複数社へ机上査定を依頼して数社に絞り込んだ上で、訪問査定を依頼するとスムーズに高額査定してくれる業者を見つけることができます。

高額査定のポイント④最低限の掃除を行う

リフォームやリノベーションの実施はせず、最低限の掃除は行っておきましょう。

汚れている箇所や玄関、ベランダなど、評価されそうな箇所は入念に掃除を行っておくと見栄えが良くなっていい評価が得られます。

「掃除がされている=管理状況が良好」という評価からプラス、逆に掃除がなされていないまま査定に出すと評価額は下がります。

また掃除にかける時間がないなどの理由からハウスクリーニングを依頼される方もいます。

しかし、生活緩和完全に消すわけじゃないので、利用するには少しもったいないです。

高額査定のポイント⑤情報の書き出し・資料の用意

不動産会社にマンション査定の依頼を出す前の準備として、査定に出すマンションに関する資料を用意しておきましょう。

中でも、間取り図には、専有面積や設備情報など、様々な情報が記載されているので、最優先で用意しておきましょう。

万が一、間取り図が見当たらない場合は、不動産会社や管理会社等に相談して取り寄せましょう。

また、マンション購入時に受け取った重要事項説明書や売買契約書も間取り図と合わせて用意しておきましょう。

今は売却する気がなくても、将来的に売却を検討する機会が出てきますので、これら書類は一括りにして大切に保管しておくのが最適です。

高額査定のポイント⑥部分的な修繕

マンションを査定に出す時、リフォームやリノベーションの実施は不要ですが、比較的安価で実施できる部分的な修繕はやっておくのがおすすめです。

例えば、壁や障子、ふすまに開いた穴を張り替えたり、傷んだたたみを新しい畳に張り替えたりなど、査定額に影響しそうな部分だけでも修繕しておくのがおすすめです。

以下は、部分的簡易リフォーム・修繕費用の相場です。

部分的修繕・リフォーム箇所	相場価格
壁紙(10㎡あたり)	1万円～2万円
畳の張替え(1枚当たり)	8,000円～3.5万円
フローリングの張替え(6畳)	8万円～18万円
障子の張替	2,000円～9,000円
襖紙の張替え	2,000円～9,000円

マンション査定のコツについて紹介していきます。

高額でマンションを売却するためにも注意点をしっかりと押さえておきましょう。

マンション査定は基本無料で受けられる

所有するマンションを売却する際は必ず、複数もの不動産会社に査定依頼をお願いしてから売却活動を行っていきます。

その時に発生する査定依頼費用は、基本無料で実施されるので、依頼費を用意する必要がありません。

査定依頼を受けた会社の中には、依頼秘話性杞憂してくるところがありますが、そのような会社は高確率で悪徳企業に依頼した可能性や、不動産鑑定士による査定依頼を出している可能性があります。

いずれにせよ、マンションの売却であれば、基本無料で依頼できるので高額な費用を用意しておく必要はありません。

査定額のみを知るなら自動シミュレーターを利用する

所有するマンションの売却はしないけど、今売ったらいくらになるのかが気になっている方もいます。

しかし、査定依頼を出したら、不動産会社から営業の電話やメールが来るからやるにやれないという人が大勢います。

そんな方におすすめなのが、匿名制の自動シミュレーターです。

個人情報になりえる情報入力を不要とし、マンションの所在地と間取りなどの情報を入力するだけで大まかな査定額の算出ができます。

ただし、査定額はあくまで過去の売却事例と現行の経済状況などの情報を参照した出した額になります。

自動シミュレーターの利用は、あくまで売却価格の相場リサーチとして利用するのが最適です。

マンションの相場を事前に調べておく

マンションの相場価格を事前に調べておきましょう。

マンションの査定価格は不動産会社が出す価格のため、不動産会社によっては安く買取をしようと相場よりも安価な価格を査定価格として提示する可能性があります。

事前にマンションの相場を調べておけば、不動産会社から提示されたマンション価格が相場に対してどれだけ離れているかを確認することが出来、安値でマンションを売却しづらくなります。

売却の理由を説明できるようにしておく

マンションを売却するために査定を行うと、不動産会社からマンションを売却するための理由を通常の会話の流れで聴かれます。

転勤・離婚・買い替えのようにマンションを売却する際は、売却する理由によってどのように売却するのがもっとも良いかが異なります。

不動産のプロに査定を依頼しているのであれば、理由を正直に話すことで失敗しないアドバイスを貰うことが出来ます。

査定は必ず複数の会社で行う

マンションの査定価格は各不動産会社が算出するので、利用する不動産会社によって査定価格が異なります。

複数の不動産から査定を行ってもらい、合い見積もりをすることで一番高額で売却できる不動産会社を見つけることが出来ます。

それぞれの不動産会社に査定の依頼をする際は、何度も同じ情報を入力したり手間がかかってしますので、一括査定を利用するようにしましょう。

一括査定であれば、一度の申請で複数の不動産会社から査定を出してもらうことが出来ます。

ローン残高が売却価格以下になっているか確認する

マンションを住宅ローンで購入している場合は、ローン残高がマンションの売却価格以下であると売りに出すことが出来ません。

抵当権が付いた状態で不動産を売ることになってしまうためです。

ローン残高とマンションの査定価格をしっかりと確認した上で、売却するかどうかの判断をするようにしましょう。

売却予定の時期を決めておく

マンションの査定をする際は、マンションの売却を考えている時です。

査定を行った不動産会社によっては、4月9月の繁忙期に合わせてマンションのストックを増やしていと考えているので、売却予定の時期を予め決めておくことで査定から売却までがスムーズに行えます。

売却をする時期によって査定の価格も変わるので注意しましょう。

リフォーム・リノベーションは不要

マンションの築年数が古いという理由から、専用部分のリフォームやリノベーションを実施される方がいますが、これらを実施したところで評価額がプラスになったり、元を取れるだけの金額が得られるというわけではありません。

むしろリフォームやリノベーションを行えるだけの資金があるなら、リフォーム・リノベーション施工プランとして売りに出す方が、買い手のニーズに沿えるものとして見られます。

また素人の勝手な判断で実施するよりも、会社側に相談をしてから実施した方がいい結果を生むこともあります。

いずれにせよ、リフォームやリノベーションを行わない方向でいるのが最適です。

欠陥を正直に告知する

所有するマンションの内壁に傷や凹み、火災の痕などの瑕疵や事件・事故に巻き込まれた形跡があれば、包み隠さず報告しましょう。

瑕疵の報告・説明は法律で義務化されています。

もし、報告なしで売買契約を締結して、後々瑕疵が発見されれば、損害賠償請求などの契約不適合責任を受けることになります。

このような処分が下れば、契約そのものが白紙化して、再度買い手を探さねばなりません。

マンションの査定額は、マンションの状態や建物そのものが持つ情報、立地エリアの需要や治安など、あらゆる要素を総合評価することで金額が算出されます。

似たような情報を持つ物件でも、エリアの需要性や交通の利便性などの状況に違いがあるだけで査定額に数百万円の差が生まれます。

さらに同じ棟内で販売行為が行われていると、比較対象として見られます。

無用な争いは避けつつ、売り手にとって利となるタイミングでマンションの売却を完了させましょう。