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オーナーチェンジとは?仕組みと注意点・失敗を防ぐ方法

【更新日】2022-08-12
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オーナーチェンジ

不動産物件を探す際によく見かける、オーナーチェンジという言葉があります。

一般的に耳慣れない言葉ですが、わかりやすく説明をすると賃借人(入居者)がいる物件の所有権を売買することです。

入居者がいるところから不動産投資をスタートできるので、早く確実に収益化することができるという魅力があります。

その一方で、オーナーチェンジ物件には注意点も多数存在するので、購入前に必ず確認することをおすすめします。

今回は、オーナーチェンジについて初心者にも分かりやすく解説していきます。

オーナーチェンジで引き継ぐ権利・義務とは?

購入を募集している「オーナーチェンジ物件」は、以前の賃貸契約の内容がそのまま新オーナーに引き継がれる仕組みとなっています。

そのため、引き渡しが完了してからすぐに家賃の受け取りが可能です。

オーナーの名義以外のルールは原則そのままというのがオーナーチェンジの仕組みです。

オーナーチェンジで引き継ぐ3つの権利

オーナーチェンジでは所有権が移転によって、オーナーが享受できる3つの権利も引き継がれます。

  1. 賃料を得る権利
  2. 建物が返還される権利
  3. 原状回復の権利

まず、最も重要な賃料の受取権も引き渡し後にそのまま引き継がれます。

また、入居者が解約した場合は、その空室の所有権は新オーナーに返還されます。

最後に、入居者が退去する際に原状回復を依頼する権利も新オーナーに引き継がれます。

入居年がまだ旧オーナーの人でも、新オーナーの原状回復依頼には応じなければいけません。

オーナーチェンジで引き継ぐ3つの義務

一方で、オーナーがおこなわなければいけない義務も新オーナーへと引き継がれます。

  1. 建物を利用させる義務
  2. 建物の修繕義務
  3. 退去時の敷金返還義務

まず、新オーナーは契約に則って入居者を住まわせる義務があります。

オーナー権利を行使して建物を独占することはできないので注意しましょう。

また、建物が破損した場合はオーナーが責任をもって修繕をしなければいけません。

その他、退去時の敷金返還義務も新オーナーへと引き継がれます。

ビルを売却したら敷金は貸主に返還する?オーナーチェンジ後に引き継ぐ?

オーナーチェンジは入居者にとって大きな問題ではない

通常、賃貸物件に住む方にとってオーナーが誰かというのは大した問題ではありません。

入居中にオーナーチェンジがおこなわれたとしても、入居者にとって何かが変わる訳ではありません。

しかし、管理会社を挟まずオーナーチェンジが行われた場合、振込先の口座が変更されることがあります。

管理会社を挟んでオーナーチェンジが行われた場合は、振込先の変更など必要段鳥の対応をすべて会社側が代行してくれます。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーダーチェンジ物件の購入を行って、不動産投資を始める場合、新オーナーには3つのメリットがあります。

家賃収入が発生する

オーナーチェンジ物件を購入する最大のメリットは、既に入居者がいるため、翌月から家賃収入が発生します。

前オーナーから引き継ぐ形で物件売買を済ませるので、入居者募集を行う必要がありません。

加えて、入居者がいない状態で始める不動産投資とは違い、賃料設定や募集広告の手配などの手間を省けます。

さらに入居者が退室しても、前オーナーから引き継いだ資料や経営ノウハウを活かせば、初めての不動産投資も大きな失敗をする心配がありません。

融資審査が通りやすい

2つ目は、家賃収入があるおかげで、金融機関の融資審査が通りやすい点です。

融資を受けるためには、安定した収入があることが大切です。

毎月入居者から常に一定金額の賃料が振り込まれるため、融資審査突破のカギになる「安定した収入がある」という条件を満たしています。

ただし、空室が突いている物件で不動産投資を行った場合、収益性が低いという評価を受けるため、融資審査突破が難しいです。

前オーナーの運営ノウハウが引き継げる

3つ目のメリットは、前オーナーが築いた運営ノウハウをそのまま引き継げる点です。

入居者がいない新築同然の不動産で、投資を始める場合、賃料設定から入居者募集の手配、運営の段取りなど不動産運営に欠かせない準備に加え、多額の資金が必要です。

加えて、賃料設定を行うにしても、不動産の立地・周辺環境・土地柄の相場料金、設定時期など様々な要素を考慮しなければなりません。

しかし、オーナーチェンジ物件なら、前オーナーが築いた運営ノウハウを使用して、不動産運営が行えます。

さらに運営ノウハウのデータを参照することで、過去に何が良くて何がダメだったのかがハッキリでき、効率よく投資運営ができます。

不動産投資とは?メリット・デメリットとリスクを避ける方法を分かりやすく解説

オーナーチェンジ物件を購入するデメリット

オーナーチェンジはメリットがある一方で、現状が良く分からない状態を引き継ぐというリスクもあります。

入居者は人間なので、単純計算で収益が引き継がれる確証はないという点を把握しておきましょう。

各部屋の状況が把握できない

物件に入居者がいる状態だと、翌月から家賃収入が見込める反面、物件室内状況が把握できないまま引き継ぐケースがあります。

前オーナーと賃貸契約を交わしている方がいる状態で引継ぎを行うため、不動産の外見や各室内の状況を書類上でしか把握できない可能性があります。

また部屋使いが荒い方がいれば、高額の原状回復費の支払いを押し付けられている可能性もあります。

住宅ローンが組めない

不動産投資用の物件として購入した物件は、住居用でないため、住宅ローンの使用ができません。

オーナーチェンジ物件はあくまで家賃収入が得られる「収入物件」に位置付きます。

自分が住むために物件購入を進めたとしても、住宅ローンを組むのは不可能です。

管理状況が悪い

オーナーチェンジ物件の中には、物件の管理費や修繕積立金の運用を渋っていたツケが購入した新オーナーにすべてまわってくることがあります。

降り注ぐ火の粉を払うためにも、売買契約を結ぶ条件に「前オーナーがすべき支払い・手続きを済ませておく」といった内容を盛り込んでおくのがおすすめです。

入居者の条件変更ができない

オーナーチェンジ物件は、不動産所有の権利から入居者との賃貸契約などを前オーナーから引き継ぎます。

引き継ぐものの中には、新オーナーであるあなたが直接入居者と交わした覚えがない契約内容によって生じた義務を果たさなければなりません。

不都合に感じる内容であっても、正当な理由なしでの破棄・変更はできません。

また賃貸料の変更や入居者の立ち退きなどは、オーナー権威で行えますが、様々な段取りを経てから行えます。

物件のオーナーになったとはいえ、思い通りに運営を進められないことが多々あるうえ、入居者とのトラブルに発展することもあります。

不動産投資はリスクが高い!主なリスクの種類とリスクヘッジ・リスク回避の方法

オーナーチェンジの良くある失敗事例

オーナーチェンジは表面上お得である一方で、内覧ができない・入居者の権利が守られているため、欠陥・過失になかなか気づきにくいという側面があります。

ここからは、オーナーチェンジで起こりうる失敗事例を紹介していきます。

事例➀オーナーチェンジ後に入居者が一斉退去した

購入前は上手く運用できていたように見えたのに、オーナーチェンジ後に入居者がまとめて退去する事例があります。

オーナーと入居者の関係が深く、裏で手を回していたケース、不動産会社がサクラを用意していたケースなどが考えられますが、オーナーチェンジ物件は売却時に無理にでも空室率を下げて、良く見せるのが一般的です。

そのため、程度の大小はあれ、こうしたケースは起こり得ることを知っておく必要があります。

事例②入居者のステータスを把握していなかった

学生街のマンションなどは、入居者が大学を卒業する段階で一気に退去する傾向にあります。

このように、入居者のステータスを把握していないと、購入後に一斉退去に見舞われて、家賃を下げざるを得なくなるケースが良くあります。

その他、20代の社会人が多い物件などは、結婚を機に退去されるケースも多いです。

事例③設備が故障していた

オーナーチェンジ物件の内覧がじっくりできないというデメリットがあります。

設備が故障していた場合、入居者から連絡が来た時点でオーナーが対応しなければいけないので注意が必要です。

これは前オーナーが黙認して起こるケースもありますが、入居者が気付くのが遅れていたら前オーナーも気付きようがないので、注意が必要です。

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オーダーチェンジ物件入居者を立ち退きさせる方法

物件のオーナーになったからと言って、購入後すぐに入居者を立ち退きさせることはできません。

しかし、これからご紹介する立ち退きの段取りを行えば、立ち退きは実現します。

賃貸契約更新の時に合わせて交渉

物件契約の更新は、2年に1度行うのが一般的です。

立ち退きをお願いしたい入居者がいる場合は、契約更新の1年から半年前から話し合いを行いましょう。

貸主(オーナー)に立ち退きさせる権利や権威はありません。

しかし、物件に対するこだわりが借主になければ、スムーズに話が進みます。

立ち退きの合意が取れれば、貸主は契約更新料と退去時の原状回復費用を免除する必要があります。

解除事由の確認

借主と交わしている賃貸契約書内に記載されている解除事由に抵触する問題があれば、正当事由なしで立ち退きのお願いができます。

解除事由には、以下のものが該当します。

  • 家賃の滞納
  • 転借
  • ペットの飼育
  • 騒音トラブル

立ち退き料を支払う

3つ目は、借主に立ち退き料を支払って、部屋を空けてもらう方法です。

立ち退き料支払いの上で立ち退いてもらうには、賃貸管理を依頼している会社に交渉依頼を出します。

交渉依頼の条件はオーナーが提示できるので、借主と納得がいくまで話し合いを行い、お互いが納得できる金額を着地点にして立ち退きに関する話し合いを行いましょう。

立ち退き料の支払い金額は、資産価値の上昇によって変動します。

交渉が難航する場合は、弁護士に相談して行うのがおすすめです。

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安易に立ち退きを行うのは得策とは言えない

正当な段取りや解除事由に抵触する文言があれば、入居者の立ち退きが行え、所有物件の資産価値上昇から住民トラブル防止、利回りの改善などが行えます。

しかし、入居者にとって住む場所を追い出されるのは苦であり、追い出す側にとっても多大なるストレスや費用が発生します。

ここでは、立ち退きを行った際に発生するデメリットを3つご紹介します。

立ち退き費用が掛かる

解除事由に抵触していない入居者を物件から立ち退きさせるには、契約更新前に交渉を行うのが正攻法です。

そのほかにも、立ち退き料の支払いから、交渉が難航した場合の弁護士への相談費用、裁判費用など費用発生による立ち退き方法があります。

もし、立ち退き交渉が裁判沙汰にまで発展した場合、その費用は100万以上します。

正当な理由がない限り、安易に立ち退きをお願いするのは得策とは言い難いです。

交渉期間が長い

借主と貸主との間で普通賃貸借契約を交わしている場合、借主の移行が尊重されるため、貸主が持ちかけた立ち退き交渉の期間が半年から最長で1年以上続く場合があります。

また定期賃貸借契約を借主が交わしている場合は、契約満了を迎える時期まで待つ必要があります。

精神的ストレスがかかる

3つ目は精神的ストレスが募る点です。

生活に欠かせない「住」という事柄で借主と交渉を行わなきゃいけないため、時として相手が感情的になる場面が多々あります。

交渉を行ってきたが、頑として相手が首を縦に振らないケースが多く、交渉そのものが破断してしまうこともあります。

オーナーチェンジ物件の取引前にチェックしておきたいポイント

オーナーチェンジだからこそ注意しておきたいポイントというのも多数存在します。

ここからは抑えておきたいポイントを紹介します。

現行の賃貸借契約書を徹底チェックする

オーナーチェンジ物件の運用が上手くいくかどうかは、賃貸借契約書の内容に大きく関わってきます。

どのような条件で契約が締結されたのか、必ずチェックしましょう。

  • 入居の時期
  • 保証人の有無
  • 敷金のルール
  • 費用の負担
  • 解約予告期間
  • 更新料…

上記の内容などは、一通り目を通すようにしましょう。

遠方の物件でも現地調査をおこなう

遠方のオーナーチェンジ物件を購入することもあるかと思いますが、その場合も必ず購入前に現地調査をおこなうようにしましょう。

広告写真というのは現物より良く見せようとしているケースがほとんどです。

良いと思った物件も現地をチェックすれば意外と散らかっていたり、分別されていないゴミ捨て場から入居者の質の低さを感じたりします。

「一度見ただけでは 物件の良さはわからないのでは?」と思うかも知れませんが、内覧に来る入居希望者も第一印象で判断する訳ですから、あなたの正直な感想は物件選びの大きな判断基準になります。

修繕履歴を必ずチェックする

過去の修繕履歴は今後の資金計画や資産価値を考える上で重要なポイントとなります。

引き渡し直前に大規模修繕があった物件ならすぐリフォームの必要はありませんが、修繕の経験がないなら引き渡し後に費用がかかってくる可能性が高いです。

オーナーチェンジは一長一短!事前に内容を必ず把握しよう

オーナーチェンジは一長一短で、初心者でも簡単に不動産投資を始められる一方で、トラブルに発展しやすいリスクがあります。

もっとも、オーナーチェンジでトラブルが起きるのは空き物件に比べて調査が行き届いていない場合が多いです。

オーナーチェンジ物件を購入する際も、空き物件購入と同様、緻密な情報収集や現地調査を忘れないようにしましょう。

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